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?八年券商從業(yè)，持證證券投資咨詢(xún)分析師

?十年財(cái)經(jīng)媒體從業(yè)，資深記者

今年上半年，保利發(fā)展雖然仍貴為榜一大哥，但表現(xiàn)得多少有點(diǎn)心不在焉。和死磕排名的綠城比起來(lái)，大哥甚至表現(xiàn)出了某種收縮的態(tài)勢(shì)。

今年1-6月，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)能承接住2023年的復(fù)蘇勢(shì)頭，反而加速下行，全國(guó)商品房銷(xiāo)售了4.7 萬(wàn)億元，同比下降了25%。

在下行市場(chǎng)里，房企們的銷(xiāo)售成績(jī)單成了衡量自身斗志的標(biāo)尺。在這一項(xiàng)上，綠城堪稱(chēng)楷模。今年上半年，綠城實(shí)現(xiàn)了1265億元的銷(xiāo)售戰(zhàn)績(jī)，僅同比下跌了6%；而保利發(fā)展以1733億的銷(xiāo)售額，同比下跌了27%，個(gè)體表現(xiàn)得甚至比整體市場(chǎng)還要差。這意味著，在逆市里它連掙扎都沒(méi)掙扎一下。

這還不是全部。今年1-6月，保利發(fā)展?fàn)I收雖然同比增長(zhǎng)了1.7%，但凈利潤(rùn)卻大跌了29%，僅為107億；歸母凈利潤(rùn)更是大跌了39%，僅為74億，后兩者的跌幅都創(chuàng)出了歷史極值。

在2024年這樣一個(gè)艱難的市道里，保利發(fā)展銷(xiāo)售額和凈利潤(rùn)雙雙大跌，這一番的“一哥”與上一輪“一哥”們的風(fēng)格迥然不同。不過(guò)，多年來(lái)保利發(fā)展行業(yè)地位的奠定，從來(lái)不是靠激進(jìn)，或者所謂的彎道超車(chē)，它一直是靠“穩(wěn)”來(lái)取勝，今年上半年依然如此。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，公司扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為 65.67%，凈負(fù)債率為 66.18%，現(xiàn)金短債比為 1.22，全部都在合格線之上。公司的策略很明顯，在沖業(yè)績(jī)和求穩(wěn)健之間，保后者最重要。

盡管如此，今年上半年的市場(chǎng)困局，尤其是一季度需求釋放緩慢，仍然給公司現(xiàn)金流帶來(lái)了一定壓力。

上半年，公司報(bào)告期內(nèi)累計(jì)實(shí)現(xiàn)回籠金額 1466億元，回籠率 84.6%；而去年同期，實(shí)現(xiàn)回籠金額 2273 億元，回籠率 96%。與去年同期相比，公司回籠資金萎縮了36%。

公司現(xiàn)金流的緊張狀況，可以通過(guò)分配給合作伙伴的回報(bào)規(guī)模管中窺豹。中報(bào)顯示，上半年公司子公司分配給少數(shù)股東的股利、利潤(rùn)只有6800萬(wàn)，創(chuàng)出了歷史極值，而去年同期則高達(dá)32億。實(shí)際上，10年前的2014年這一數(shù)額，都比現(xiàn)在要高。

沒(méi)想到濃眉大眼的一哥，現(xiàn)下也不得不暫時(shí)委屈一下項(xiàng)目合作伙伴了。

上半年，保利發(fā)展史無(wú)前例地大幅壓縮了拿地規(guī)模，僅拓展了12個(gè)新項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià) 109 億元，總地價(jià) 126 億元。而去年同期，公司共拓展了41個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià) 709 億元。2024年上半年的拿地款只及去年同期的18%，這都不能用斷崖式收縮來(lái)形容了。

實(shí)際上，公司上半年現(xiàn)金流雖然出現(xiàn)了緊張局面，但收縮拿地卻是刻意為之。據(jù)半年報(bào)信息透露，公司這樣做一方面更多考慮的是投資回報(bào)，算不過(guò)來(lái)賬的地寧可不拿；另一方面，則涉及到有關(guān)存貨的大調(diào)整。

和眾多高存貨的房企一樣，目前保利發(fā)展高達(dá)8300億的存貨，絕大部分都是過(guò)去兩三年間拿下的高價(jià)地，如果在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下全部開(kāi)發(fā)，未來(lái)業(yè)績(jī)大跳水甚至虧損是一件大概率事件。這些存貨構(gòu)成了業(yè)績(jī)的“堰塞湖”。

一般房企為化解這一危機(jī)，通常會(huì)多拿地高周轉(zhuǎn)，用即時(shí)的地價(jià)和房?jī)r(jià)比來(lái)平滑虧空。而保利發(fā)展拿出的“藥方”不一樣。在中報(bào)里，方案的原話(huà)是“對(duì)于未開(kāi)工存量土地資源，公司正積極響應(yīng)存量土地盤(pán)活政策，在全國(guó)多個(gè)城市開(kāi)展存量土地的調(diào)規(guī)、置換工作。”

2023年，管理層針對(duì)房企手中大量未開(kāi)發(fā)土地，在政策層面上放出了一個(gè)可以調(diào)規(guī)和置換的口子。

廣東省在這方面的實(shí)踐很超前，最近廣州市剛完成了第一個(gè)置換案例。據(jù)媒體報(bào)道，番禺區(qū)某存量住宅項(xiàng)目因種種原因無(wú)法開(kāi)發(fā)，企業(yè)希望政府能把地塊的建設(shè)量轉(zhuǎn)移至相鄰住宅地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以解企業(yè)經(jīng)營(yíng)之困。近日，企業(yè)通過(guò)簽訂建設(shè)量轉(zhuǎn)移和變更協(xié)議，盤(pán)活了地塊可建設(shè)量四萬(wàn)多平方米。

鷹覓君在查閱保利發(fā)展財(cái)報(bào)中發(fā)現(xiàn)，這些年公司手里同樣沉淀了一些很難開(kāi)發(fā)的土地。

2020年7月，保利華南在佛山，以32.5億的價(jià)格在禪城區(qū)霧崗路附近拿了一個(gè)巨無(wú)霸地塊，占地面積11萬(wàn)㎡，樓面價(jià)達(dá)到了10107元/㎡。這個(gè)地塊有一個(gè)很大問(wèn)題，它不但位置偏遠(yuǎn)，而且離佛山市殯儀館直線距離只有二三百米，并且目前周邊二手房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到了8000元左右。從拿地到現(xiàn)在，已經(jīng)過(guò)去了四年時(shí)間，這一地塊始終處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

按照保利發(fā)展的表述，這類(lèi)存量地塊后期很可能會(huì)進(jìn)入置換程序。除了住宅項(xiàng)目外，還有一些商業(yè)項(xiàng)目也存在調(diào)整的空間。

2021年7月，保利在廣東河源市江東新區(qū)同時(shí)拿了兩塊地，一塊是城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前被保利開(kāi)發(fā)成了河源保利閱江臺(tái)。另一地塊則是純商務(wù)用地，按照規(guī)劃，這里要建設(shè)一棟建筑高度不低于168米的超高層標(biāo)志性建筑。從公司2024年中報(bào)披露信息看，后一地塊一直處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，并且2024年依然不準(zhǔn)備動(dòng)工。從2021年拿地至今，已經(jīng)過(guò)去了三年時(shí)間。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，商辦去化一直都是難題，在狂飆歲月里都是如此，更何況當(dāng)下的市場(chǎng)。保利發(fā)展這類(lèi)存量項(xiàng)目，后期也可能會(huì)進(jìn)入調(diào)整程序。

其實(shí)，拿地多年未動(dòng)工的項(xiàng)目只是少數(shù)。據(jù)鷹覓君統(tǒng)計(jì)，在保利發(fā)展600多個(gè)項(xiàng)目中，多年未開(kāi)工項(xiàng)目只有10個(gè)左右，在總量中占比不大。在公司庫(kù)存中，體量最大的還是已開(kāi)工未竣工項(xiàng)目，后期這類(lèi)存量土地應(yīng)該才是調(diào)整優(yōu)化的主體。

實(shí)際上，目前政策面也剛剛對(duì)已開(kāi)工未竣工土地給出了解決方案。不久前，主管部門(mén)針對(duì)存量土地問(wèn)題，出臺(tái)了三個(gè)方面18條政策措施，涉及鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、規(guī)范收購(gòu)收回、擬通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券支持政府回收閑置用地等內(nèi)容。

保利發(fā)展作為最大的房地產(chǎn)央企，同時(shí)又是行業(yè)龍頭，很可能會(huì)最先成為政策的受益者。

中報(bào)信息透露，公司已經(jīng)開(kāi)始在多城市行動(dòng)了。如果8000多億的土儲(chǔ)在后期得到充分調(diào)整和優(yōu)化，不好賣(mài)的地塊調(diào)整到優(yōu)勢(shì)區(qū)域，商業(yè)項(xiàng)目改成住宅，開(kāi)發(fā)不動(dòng)的余量土儲(chǔ)由政府回購(gòu)，那么后面輕裝上陣的保利發(fā)展未來(lái)可期。從這一點(diǎn)來(lái)看，公司今年上半年罕見(jiàn)的拿地行為就非常講得通了。

多年來(lái)，保利發(fā)展表面看一直靠穩(wěn)健行走江湖，但往往忽略了它在每個(gè)關(guān)鍵時(shí)期戰(zhàn)術(shù)上的張弛把控。如果僅僅追求穩(wěn)健，長(zhǎng)期下來(lái)最好的結(jié)局很可能是小而美，而不是當(dāng)下的巨無(wú)霸。眼下，明顯又到了一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

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