跟這個(gè)世界一樣，樓市也有不少未解之謎
比如掛牌量，你很難拿到真正意義上全市掛牌數(shù)據(jù)，各家中介都只掌握部分市場(chǎng)房源、交易中心備案的只是中介對(duì)外展示的房源
于是你會(huì)發(fā)現(xiàn)這是個(gè)羅生門(mén)，有幾萬(wàn)套的數(shù)據(jù)也有幾十萬(wàn)套的數(shù)據(jù)
本質(zhì)上統(tǒng)計(jì)口徑?jīng)Q定了答案，而非市場(chǎng)
如果想相對(duì)客觀搞清楚二手掛牌的全貌，最可靠的還是鏈家全網(wǎng)數(shù)據(jù)（外展+后臺(tái)）
不僅僅是對(duì)外展示的房源
不會(huì)因?yàn)橛袥](méi)有對(duì)外展示而影響掛牌總量，同時(shí)70%+的掛牌市占也是目前市面最大體量掛牌數(shù)據(jù)，就算以每年2%速度遞增，這也是個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的觀察對(duì)象
而這個(gè)數(shù)據(jù)也是這兩年最讓我關(guān)注的數(shù)據(jù)
因?yàn)樽兓瘜?shí)在太大
從2019年到2024年幾乎年年在變，尤其是過(guò)去兩年
這意味什么、背后又有哪些我們不知道的變化，來(lái)吧重新認(rèn)識(shí)下我們的掛牌市場(chǎng)
01
上海正式進(jìn)入23萬(wàn)套掛牌時(shí)代
以鏈家的70%的市占是很容易推算出全市數(shù)據(jù)的
比如17萬(wàn)套的鏈家全網(wǎng)掛牌意味24.28萬(wàn)套左右的全市掛牌體量
但鏈家的70%掛牌市占是2020年數(shù)據(jù)，它不是固定不變的
以鏈家的市場(chǎng)影響力掛牌市占差不多以年均2%速度在遞增
于是我們從2019年以來(lái)鏈家的全網(wǎng)掛牌數(shù)據(jù)可以推算出2019年以來(lái)全市的二手掛牌變化
11月18日這天數(shù)據(jù)停留在176560套，以78%的市占粗略計(jì)算
相當(dāng)于全市二手進(jìn)入接近23萬(wàn)套的掛牌時(shí)代
2020年開(kāi)始以年均2%市占遞增計(jì)算
你會(huì)發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)跨越最大的是在2023年，從年頭到年尾鏈家全網(wǎng)掛牌數(shù)據(jù)以23%速度跳增
中間發(fā)生了什么
以2023年9月-10月數(shù)據(jù)為例
2023年9月1日這天鏈家的全網(wǎng)掛牌在144252套，而10月31日這天數(shù)據(jù)已經(jīng)來(lái)到164486套
單位：套
今年的數(shù)據(jù)變化也很大，從年初的16.0萬(wàn)套規(guī)模到11月的17.66萬(wàn)套的規(guī)模，頭尾相比較，差不多10%的速度往上累積
以2024年2月-4月數(shù)據(jù)為例
2024年2月4日這天的數(shù)據(jù)是155972套，而4月10日這天已經(jīng)來(lái)到168430套
單位：套
注意，這還是在每月有房源不斷被去化的基礎(chǔ)上
也就是說(shuō)政策和小陽(yáng)春這類(lèi)節(jié)點(diǎn)都會(huì)對(duì)掛牌產(chǎn)生較大影響
那這個(gè)23萬(wàn)套意味什么
2024年截至目前我們的月均二手房成交套數(shù)為1.67萬(wàn)套
意味著從此刻開(kāi)始上海二手掛牌在無(wú)新增的情況下，大概需要13.8個(gè)月才能去化掉所有庫(kù)存
不過(guò)我們倒無(wú)需糾結(jié)這個(gè)時(shí)間是長(zhǎng)還是短，以全國(guó)第一的二手成交體量而言，上海的二手市場(chǎng)一定是全國(guó)最健康的，沒(méi)有之一
倒是23萬(wàn)套這個(gè)數(shù)字本身正在提醒我們一件事
關(guān)于二手市場(chǎng)箱體而言，我們正在進(jìn)入一個(gè)近23萬(wàn)套體量的掛牌時(shí)代
02
23萬(wàn)套背后，變化的不僅是數(shù)量
數(shù)據(jù)觀察最有意思的地方就是加入時(shí)間縱軸的維度，尤其當(dāng)這個(gè)時(shí)間維度是年的時(shí)候
我們拉出2019年以來(lái)上海二手掛牌存量每月的情況
當(dāng)你找到二手樓市的一些特定維度，你會(huì)發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)背后我們的二手樓市的改變
2019年至今差不多五年的時(shí)間，算得上一個(gè)小小的時(shí)間周期
我們對(duì)比了2019年11月vs2024年11月的二手掛牌數(shù)據(jù)
從環(huán)線來(lái)看，外環(huán)外房源占比變高了
過(guò)去五年間內(nèi)環(huán)內(nèi)/內(nèi)中環(huán)/中外環(huán)的房源占比都減少了，只有外環(huán)外變高了
這并不是兩個(gè)月的對(duì)比，而是一條明確的變化趨勢(shì)
在整體掛牌量走高的背景里，這也意味外環(huán)外走高的不僅是占比也是絕對(duì)數(shù)量
要么是外環(huán)內(nèi)去化領(lǐng)先全市，要么是外環(huán)外新增掛牌太猛，我更傾向于后者
因?yàn)閺母鳝h(huán)線成交占比來(lái)看，外環(huán)外也是不斷走高的
分區(qū)來(lái)看，五個(gè)新城里的嘉定、青浦、松江、奉賢的掛牌量占比在走高
同樣的，比較的不僅是這個(gè)11月對(duì)比2019年的11月，而是逐年遞增的發(fā)展趨勢(shì)
而黃浦、靜安、長(zhǎng)寧核心區(qū)的房源占比在減少，閔行和寶山兩大居住區(qū)變化不大
外環(huán)內(nèi)的楊浦、虹口是外環(huán)內(nèi)兩個(gè)例外，完全身處外環(huán)內(nèi)核心區(qū)，但掛牌量占比并無(wú)減少，相當(dāng)部分月份甚至比2019年占比要更高
要知道連橫跨內(nèi)中外的普陀房源占比都在減少
從這可以看到兩件事，外環(huán)外是房源量走高的很大原因，而其中幾個(gè)新城方向是更為具體的原因
板塊來(lái)看，更具象
我將遞增和減少變化比較大的拎出來(lái)
嘉定變化最大的兩個(gè)板塊分別是南翔和嘉定新城，現(xiàn)在這兩個(gè)板塊在全市二手掛牌市場(chǎng)的占比，大概是五年前的2倍
楊浦中原、虹口新江灣城的占比分別是56%、94%的漲幅
有沒(méi)有減少的，浦東的金橋、靜安的彭浦、浦東的世博應(yīng)該排全市前3
在房源總量不斷走高的背景里，這些板塊的房源占比卻在快速減少
其他板塊房源絕對(duì)量的提升是個(gè)因素，但板塊自身的去化速度也是因素
由此你也能看到過(guò)去五年中上海新崛起的一批高流速板塊
03
800萬(wàn)、50平、2010年
這是過(guò)去五年掛牌市場(chǎng)的三個(gè)標(biāo)志性數(shù)據(jù)
首先從價(jià)格段來(lái)看300萬(wàn)以下、300-500萬(wàn)價(jià)格段的房源在清晰減少，500-800萬(wàn)價(jià)格段變化不大但也在減少
這背后的變化你不能說(shuō)就是低總價(jià)房源減少，也存在房?jī)r(jià)上行帶來(lái)的房源分布改變
但800萬(wàn)是個(gè)知道MARK的數(shù)據(jù)，這是近五年各價(jià)段房源分布的分水嶺
800萬(wàn)以下掛牌房源占比在減少、800萬(wàn)以上各價(jià)段的房源占比無(wú)一例外都在提升，相比其他城市上海的二手掛牌價(jià)箱體似乎天生具備高門(mén)檻
面積段的分布也有個(gè)有趣數(shù)字，以70平為界
30平以下、30-50平、50-70平房源占比在清晰減少，而70-90平、90-120平、120-150平、150-200平都在提升
除了200平以上
兩頭的面積段占比都在減少，但同果不同因，比如50平以下戶(hù)型
這樣的面積段往往是一條糕狀的戶(hù)型、或者緊湊小兩房，市場(chǎng)進(jìn)入改善時(shí)代后，這戶(hù)型不太能滿(mǎn)足市場(chǎng)主流需求
寶山某兩房戶(hù)型?上海鏈家
而200平占比的減少更多是因?yàn)槊娣e段稀缺
我同事喬不絲統(tǒng)計(jì)了2017年以來(lái)200平以上成交占比，較穩(wěn)定固定在2%上下
換句話說(shuō)供應(yīng)減少的情況下，需求卻一直那么多，相對(duì)程度上的供不應(yīng)求
沒(méi)想到200平以上產(chǎn)品的現(xiàn)狀在這也能找到些許作證
房齡端也有個(gè)明確變化
有些房齡段的房子在清晰減少，這個(gè)分界線不是1990年、也不是2000年
而是“進(jìn)化”到2010年
你會(huì)發(fā)現(xiàn)2019年以來(lái)減少的不光是1970年以前的房子、也不光是2000年以前的房子、2010年以前的房子都在減少
而2010年以后的房子是在快速增加的
為什么這個(gè)數(shù)字還比較讓我吃驚呢
我們?cè)诮y(tǒng)計(jì)2016年以來(lái)二手房成交趨勢(shì)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)房齡的分水嶺還在2005年
也就是說(shuō)二手市場(chǎng)更多屬于養(yǎng)成系
成交都是很末端的體現(xiàn)，更早的變化來(lái)自掛牌
至此
無(wú)論是物理層面還是參數(shù)層面你都能感受到一條清晰的市場(chǎng)變遷軌跡
04
現(xiàn)在的掛牌價(jià)回到2021年
其實(shí)掛牌價(jià)關(guān)注的不多，這主要是房東心態(tài)體現(xiàn)，而不是市場(chǎng)體現(xiàn)
但漸漸的你會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)網(wǎng)簽價(jià)格有點(diǎn)失真的時(shí)候，掛牌價(jià)之間的相對(duì)變化倒是可以作為一種市場(chǎng)指標(biāo)的參考
這個(gè)11月二手市場(chǎng)的掛牌均價(jià)來(lái)到
66603元/平
我拉出2019年以來(lái)掛牌價(jià)，這個(gè)價(jià)格差不多回到2021年3月
你會(huì)發(fā)現(xiàn)2019年以來(lái)掛牌價(jià)走出了兩個(gè)“駝峰”
2021年年中、2022年年中
這個(gè)峰值跟市場(chǎng)還是能對(duì)應(yīng)起來(lái)的
那....
那也就是說(shuō)現(xiàn)在這個(gè)回到2021年的價(jià)格也是一個(gè)可以參考的市場(chǎng)指標(biāo)
這個(gè)回歸該怎么理解
其實(shí)現(xiàn)在房東心態(tài)跟2021年完全不同，這個(gè)我想我不用展開(kāi)各位也都有共鳴
那你就會(huì)看到價(jià)格波動(dòng)背后一個(gè)很有趣的規(guī)律
就是價(jià)格被頂上去后，下來(lái)就比較慢
這背后慢的不是市場(chǎng)，而是房東心態(tài)，你可以理解為人性，由奢入簡(jiǎn)難
05
今天要說(shuō)的倒不是23萬(wàn)套的事
理論上只要市場(chǎng)不斷推進(jìn)，體量的突破就只是時(shí)間的問(wèn)題
但前提是我們得統(tǒng)一市場(chǎng)語(yǔ)境
就是我們得知道我們所處的這個(gè)市場(chǎng)到底是怎樣的，不然就是各說(shuō)各話了
其次有件事也比較重要，對(duì)房東比較重要
就是賣(mài)房子的時(shí)候我們得做點(diǎn)什么，你不能說(shuō)20萬(wàn)套跟10萬(wàn)套的時(shí)代還同一套打法
如何和中介合作、如何獲取流量、客戶(hù)出什么價(jià)格可以松口...
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