上周，關(guān)于上海二手掛牌突破23萬(wàn)的文章爆火了，后臺(tái)幾百條評(píng)論都對(duì)這個(gè)數(shù)字非常有感觸
不過(guò)，看完了23萬(wàn)套的上海，其他城市呢
我把好奇心移向了全國(guó)的二手掛牌市場(chǎng)，用一天時(shí)間和十幾個(gè)城市的中介聊了聊
然后真的有點(diǎn)被嚇到了
最震撼眼球的來(lái)自這張截圖
沒(méi)錯(cuò)，34萬(wàn)套
先不揭曉，各位可以猜猜看是哪里的
而且需要提醒大家，這只是貝殼系平臺(tái)的掛牌量
如果再加上其他平臺(tái)呢，全市最終的數(shù)據(jù)又會(huì)是多少......大概是我不敢深想的一個(gè)數(shù)字
這么對(duì)比起來(lái)，上海的23萬(wàn)套簡(jiǎn)直算得上含蓄了
夸張的當(dāng)然不只這一個(gè)數(shù)字，這次我統(tǒng)計(jì)了全國(guó)十幾個(gè)城市二手掛牌量，也拿到了不少一手?jǐn)?shù)據(jù)
當(dāng)下的真實(shí)情況，可能真的會(huì)超出各位的想象
01
先來(lái)看一線城市，有人瘋狂、有人冷靜
我查了下各城市的二手平臺(tái)，統(tǒng)計(jì)口徑的不同導(dǎo)致最終數(shù)據(jù)不太統(tǒng)一
好在目前鏈家前臺(tái)顯示的掛牌量大部分是公開的，也相對(duì)真實(shí)
于是根據(jù)中介透露的鏈家在當(dāng)?shù)氐膾炫剖姓悸?，我們得到了一個(gè)推算后的全市數(shù)字
大概這樣
數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家，僅供參考
上海的部分各位可以移步巧克麗麗同學(xué)的這篇10萬(wàn)+深度好文
今天，我們來(lái)分別說(shuō)說(shuō)另外三個(gè)一線城市
一眼突出的無(wú)疑是廣州
這個(gè)今年政策出得最猛、力度最大的城市，看起來(lái)掛牌量也是當(dāng)前三個(gè)城市中最高的
僅鏈家就有14.48萬(wàn)套，全市預(yù)估17萬(wàn)左右
以現(xiàn)有的庫(kù)存量和去化速度，差不多要賣上將近2年
不過(guò)我們把時(shí)間維度縮小一點(diǎn)，只看近三個(gè)月，這個(gè)數(shù)字其實(shí)已經(jīng)是回落后的結(jié)果
9月下旬鏈家掛牌量超出15萬(wàn)套，如今2個(gè)月過(guò)去，已經(jīng)降到14萬(wàn)+的水平
只看11月，廣州掛牌量也是起伏式下降的
來(lái)源：貝殼
從月初的最高點(diǎn)，到25號(hào)的最低點(diǎn)，單日掛牌少了400多套
這種小幅波動(dòng)的背后，是市場(chǎng)逐漸降低的觀望情緒
和中介聊完，這也是我的最大感受
今年廣州的觀望情緒是幾個(gè)一線城市中比較濃厚的一個(gè)，但最近似乎有所松動(dòng)了
從127新政、到9月連出4個(gè)政策，再到11月“計(jì)劃購(gòu)房落戶”的終極大招
盡管只是意見(jiàn)征求，也算打響了一線城市購(gòu)房落戶的第一槍
如果政策落地，對(duì)廣州二手市場(chǎng)估計(jì)又是一次不小的地震
和廣州類似，今年二手掛牌量先起后落的還有北京
今年的13萬(wàn)掛牌，在四個(gè)一線城市中看起來(lái)確實(shí)不算太高
但13萬(wàn)這個(gè)數(shù)字也是從高點(diǎn)落下來(lái)的，而且幅度要更大
前兩年我們一直跟蹤北京二手市場(chǎng)，到今年，三年的節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)情況是這樣的
數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家，僅供參考
去年10月也是北京二手市場(chǎng)最瘋狂的時(shí)候，鏈家掛牌量16萬(wàn)套，貝殼內(nèi)網(wǎng)數(shù)字更是達(dá)到18萬(wàn)之高
哪怕到今年4月底，掛牌量還有14.6萬(wàn)套
但從430新政后就一路下降了，517新政后14.23萬(wàn)套，626新政雖然只是補(bǔ)充一些細(xì)則，數(shù)據(jù)也在繼續(xù)減少
截止目前，鏈家最新的掛牌量：130775套
這個(gè)數(shù)字意味著，目前北京二手市場(chǎng)相對(duì)處于一個(gè)健康的狀態(tài)里
至少房東的心態(tài)確實(shí)慢慢冷靜下來(lái)了
不過(guò)，對(duì)比廣州、北京的起伏，深圳就是另一種情況了
不僅掛牌量一路走高，價(jià)格也在提升
尤其今年，整體的二手掛牌量屬于穩(wěn)定上漲
數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)公開信息，僅供參考
前兩年我們統(tǒng)計(jì)過(guò)深圳鏈家的掛牌量，還是3.2萬(wàn)套的水平
不過(guò)這里市占率第一的是樂(lè)有家，鏈家比重稍低一些，到現(xiàn)在為止前臺(tái)顯示的房源也不到5萬(wàn)套
而實(shí)際上深圳二手掛牌量已經(jīng)來(lái)到將近7萬(wàn)套
我注意到掛牌量高漲的背后，掛牌價(jià)和成交量也在上漲
根據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)，10月二手成交8269套，環(huán)比增長(zhǎng)117.0%，同比增長(zhǎng)122.5%，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)45個(gè)月不曾有過(guò)
要知道，深圳二手房?jī)r(jià)就已經(jīng)連跌了10多個(gè)月
而929新政至今，整個(gè)二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，一同上漲的還有房東們的信心和預(yù)期，也算一種觸底反彈
各位發(fā)現(xiàn)了么，同樣是一線城市，不同城市面對(duì)政策的反應(yīng)還是有很大不同的
至于二線城市，情況要更復(fù)雜一些
02
很夸張，不少二線城市掛牌量也超過(guò)了20萬(wàn)套
其實(shí)拿到來(lái)自各地中介的一手?jǐn)?shù)據(jù)之前，我對(duì)二線城市的掛牌量沒(méi)有一個(gè)具體的概念
超過(guò)15萬(wàn)套、或接近20萬(wàn)套，應(yīng)該差不多在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線內(nèi)了吧
但實(shí)際上，我拿到的數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎想象
18個(gè)二線樣本城市中，掛牌量超15萬(wàn)的就有7個(gè)
數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家，僅供參考
沒(méi)錯(cuò)，開頭那個(gè)一騎絕塵的34萬(wàn)套，來(lái)自重慶
去年近20萬(wàn)套，今年貝殼內(nèi)網(wǎng)直接破了34萬(wàn)套，全國(guó)都很少能看見(jiàn)這個(gè)體量
不過(guò)各位千萬(wàn)別被這個(gè)數(shù)字嚇到
我們一直說(shuō)重慶是一個(gè)很特殊的二手市場(chǎng)
一方面這個(gè)城市一直奉行的就是用天量的新房供應(yīng)來(lái)穩(wěn)住房?jī)r(jià)，事實(shí)也很奏效
另一方面整個(gè)重慶3200多萬(wàn)的人口條件下，即使面對(duì)常年居高不下的庫(kù)存，人均套數(shù)也不算太多
所以說(shuō)高掛牌量不代表市場(chǎng)就一定很差
尤其最近國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中，重慶二手市場(chǎng)的戰(zhàn)績(jī)很亮眼，成交價(jià)環(huán)比上漲了0.5%
位居全國(guó)第4，排在北京、杭州和深圳的后面
這還是連續(xù)18個(gè)月以來(lái)的首次上漲
雖然目前來(lái)看，這座城市高庫(kù)存的狀態(tài)還會(huì)維持很久，但這次上漲至少給了市場(chǎng)一些積極的信號(hào)
再來(lái)看同樣上漲的杭州
去年掛牌量11.2萬(wàn)，今年直接來(lái)到16.2萬(wàn)的高點(diǎn)，7個(gè)城市中除了重慶、沈陽(yáng)，是增量最多的一個(gè)
不過(guò)今年杭州二手成交一直熱鬧，雖然很多房東難逃以價(jià)換量的大環(huán)境，但每月成交都很穩(wěn)定
有連續(xù)5個(gè)月都在8000套以上
從3月到11月，每月成交量都不低于6000套，11月甚至達(dá)到1萬(wàn)套
無(wú)疑是一組很高的數(shù)字了
而掛牌量在15萬(wàn)套以下的城市有11座
數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家、貝殼找房，僅供參考
其中四個(gè)城市的掛牌量呈下降趨勢(shì)
最明顯的是武漢
這個(gè)明顯倒不是對(duì)比去年我們整理的15.3萬(wàn)套，而是今年以來(lái)的高點(diǎn)
目前鏈家前臺(tái)并未顯示這個(gè)城市的掛牌數(shù)據(jù)，于是我在貝殼找房APP上把每個(gè)區(qū)的在售房源加了一遍
得到的數(shù)字是14.78萬(wàn)套，已經(jīng)低于15萬(wàn)
而貝殼內(nèi)網(wǎng)的數(shù)字其實(shí)很長(zhǎng)一段時(shí)間都是高于19萬(wàn)的
好在最近內(nèi)網(wǎng)這個(gè)數(shù)字也降了下來(lái)，到這個(gè)月23號(hào)，掛牌量為18.99萬(wàn)套
我查了下，10月份武漢二手房成交量暴漲，不過(guò)新增掛牌并沒(méi)有大幅度增長(zhǎng)
11月掛牌量也在慢慢降下來(lái)
來(lái)自：貝殼找房APP
如果能維持這個(gè)態(tài)勢(shì)，對(duì)武漢二手市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，算是一個(gè)比較好的信號(hào)
而掛牌增量上漲的二線城市中，比較靠前的是鄭州、西安和青島
尤其西安，二手市場(chǎng)很熱鬧
解除限售后，整個(gè)西安就出現(xiàn)了二手掛牌熱
這是一組貝殼平臺(tái)的實(shí)時(shí)數(shù)字
9月初掛牌量還在13萬(wàn)+的水平
2個(gè)月時(shí)間，目前二手在售房源已經(jīng)達(dá)到14.2萬(wàn)套，增加了差不多5000套
而且這還只是外部公開信息，內(nèi)網(wǎng)的數(shù)字還要向上浮動(dòng)
03
其實(shí)，真的不必因?yàn)閿?shù)字太過(guò)焦慮
就像看到具體數(shù)據(jù)之前，我也以為今年這么高頻的政策出臺(tái)環(huán)境下，房東們會(huì)集體活躍起來(lái)
但事實(shí)上，很多二線城市的房東比我們想的要冷靜得多
這次統(tǒng)計(jì)下來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)軌跡也逐漸顯露出來(lái)
任何數(shù)據(jù)放在不同的時(shí)間周期里，呈現(xiàn)的市場(chǎng)樣貌都是不一樣的
比如廣州、天津，拉長(zhǎng)到三年來(lái)看，二手掛牌量確實(shí)整體變多了
之所以掛牌量會(huì)增長(zhǎng)
主要原因，還是今年的政策推動(dòng)，帶來(lái)了確確實(shí)實(shí)的賣房利好
以最不可能放開限購(gòu)的上海為例，今年都針對(duì)單身人群撕開了一條限購(gòu)的口子
尤其增值稅五改二、取消普宅這些政策條例，在大部分二線城市早就已經(jīng)從工具箱里放了出來(lái)，賣房的成本普遍降低了
此時(shí)對(duì)于房東們來(lái)說(shuō)，抓緊時(shí)間出貨才是硬道理
所以多地掛牌量超過(guò)20萬(wàn)套也是情理之中
但今年以來(lái)，也明顯看到部分城市掛牌量在逐漸減少
比如前文統(tǒng)計(jì)過(guò)的武漢、寧波、佛山、無(wú)錫四個(gè)二線城市
這個(gè)數(shù)字的變化，更能反映出當(dāng)下的一些政策工具正在發(fā)揮它積極的作用
04
之前看過(guò)一句話，二手市場(chǎng)本身就是一個(gè)供需關(guān)系+心態(tài)博弈的市場(chǎng)
供需關(guān)系就不用展開了，相信各位對(duì)于庫(kù)存壓力的感受都比我更深
尤其這兩年我們關(guān)注到保障房、保租房的供應(yīng)體量還在擴(kuò)大，這個(gè)體量對(duì)二手的沖擊力非常猛
而且毋庸置疑，一定會(huì)是主旋律
所以，目光放遠(yuǎn)來(lái)看，如何與這種高庫(kù)存狀態(tài)共存
接下來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，大概都是二手房東們的一門必修課
以上為正文，來(lái)自余奔雷
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5712篇原創(chuàng)文章
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