今年上半年就做視頻跟大家說(shuō)過(guò)，三線城市廣東肇慶宣布從五一起在宣傳銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，剔除公攤按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

今年一年，取消公攤的風(fēng)還是吹到了全國(guó)各地。9月湖南省湘潭市也發(fā)文，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。12月17日，張家口市提出逐步推進(jìn)“取消公攤”。就在幾天前，衡陽(yáng)市也明確將實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。

雖然現(xiàn)在輿論場(chǎng)上用了一個(gè)籠統(tǒng)的取消公攤來(lái)概括這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，但我們還是要盡量講清楚。仔細(xì)細(xì)分可以分出三個(gè)級(jí)別，最高級(jí)的第1級(jí)當(dāng)然是完全取消公攤面積，讓它成為一個(gè)歷史名詞，但顯然這需要整個(gè)國(guó)家出面進(jìn)行相關(guān)制度改革。

第2級(jí)就是剛才提到的部分城市選擇名義上不去動(dòng)公攤，而是繞開(kāi)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，實(shí)際上在銷(xiāo)售的時(shí)候選擇采用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，公攤面積雖然還會(huì)繼續(xù)收物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，但也算不小的進(jìn)步了。

第3級(jí)的范圍更廣，許多城市當(dāng)下新盤(pán)的主要賣(mài)點(diǎn)就是零公攤甚至是負(fù)公攤，實(shí)際上這是開(kāi)發(fā)商的自主行動(dòng)，為了爭(zhēng)取做多套內(nèi)面積，開(kāi)發(fā)商選擇在戶型設(shè)計(jì)和建造的時(shí)候流出了大量的飄窗和半封閉陽(yáng)臺(tái)等部分，這些贈(zèng)送面積不算在房屋面積之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商也不需要為此向政府繳納土地出讓金，就造成了房子，雖然還有公攤，但是扣掉的公攤和拿到手的贈(zèng)送面積差不多多，也是名義上的取消公攤。部分地市還放寬了面積認(rèn)定，2024年5月13日，濟(jì)南發(fā)布新規(guī)，即日起，新建商品房的陽(yáng)臺(tái)面積，無(wú)論是封閉陽(yáng)臺(tái)還是半封閉陽(yáng)臺(tái)，均只計(jì)算一半的建筑面積。

自從這兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)了公攤面積的討論之后，許多人就在說(shuō)，取消公攤對(duì)大家一點(diǎn)好處都沒(méi)有，甚至威脅普通人說(shuō)，取消公攤以后連樓梯都不會(huì)有，然而事實(shí)是房地產(chǎn)商并不是公攤的最大元兇。公攤面積也是要計(jì)容的，要交土地出讓金，開(kāi)發(fā)商之間也有競(jìng)爭(zhēng)壓力，為了房子好賣(mài)，地產(chǎn)商缺乏直接做大公攤面積動(dòng)力，目前的多數(shù)樓盤(pán)公攤面積已經(jīng)是當(dāng)前計(jì)費(fèi)模式之下最小的選擇了。公攤面積的始作俑者，香港地區(qū)甚至已經(jīng)取消了10年，沒(méi)有任何證據(jù)表明10年來(lái)香港的樓盤(pán)有明顯的質(zhì)量下降。

不少人住著動(dòng)輒百分之二三十公攤的房子，還有如此為既得利益者說(shuō)話而不為自己說(shuō)話，表示自己和這些要求取消公攤的暴民不一樣，其根本目的在于向別人炫耀自己比別人看得更遠(yuǎn)，更了解事物的底層邏輯，但至于他腦海當(dāng)中的這個(gè)所謂底層邏輯，到底是真實(shí)的還是自己大腦里面腦補(bǔ)的，他從來(lái)沒(méi)考慮過(guò)。從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這么合格的韭菜。

還有很多公攤面積的支持者說(shuō)，無(wú)非是把榴蓮皮的價(jià)格攤到榴蓮肉里，買(mǎi)房子價(jià)格是不會(huì)變的。事實(shí)真的如此嗎？我之前的視頻當(dāng)中也談到了，公攤面積里面還有很多貓膩，還與裝修費(fèi)，物業(yè)費(fèi)息息相關(guān)，業(yè)主要為許多不屬于自己的面積掏錢(qián)。這不能簡(jiǎn)單歸結(jié)為榴蓮皮和榴蓮肉的問(wèn)題，至少相當(dāng)于水果攤搞鬼稱(chēng)。

公攤面積在國(guó)內(nèi)的開(kāi)始于1995年12月1日，當(dāng)時(shí)開(kāi)始施行的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，明確規(guī)定商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。彼時(shí)正值中國(guó)房地產(chǎn)商品化的起點(diǎn)。3年后的1998年6月，國(guó)務(wù)院決定停止實(shí)行福利分房政策。這時(shí)城市人口主要居住在八九十年代的職工樓里，彼時(shí)的商品房?jī)r(jià)格雖然不像現(xiàn)在一樣要命，但如何扭轉(zhuǎn)消費(fèi)習(xí)慣，讓商品房變得更有吸引力，讓普通人接受住房從一種福利待遇變成一種商品，換句更直白的話說(shuō)就是讓大家接受從自己口袋里掏錢(qián)買(mǎi)房。除了新房更好的建筑質(zhì)量以外，名義面積的擴(kuò)大是一個(gè)重要的障眼法。

現(xiàn)在上半年的視頻里我也引用了原國(guó)家房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇曾經(jīng)公開(kāi)表態(tài)印證了這個(gè)邏輯，普通人看到自己的房屋算完公攤面積之后，房產(chǎn)證使用面積比較大，就自然而然會(huì)感到高興。為了讓老百姓高興，國(guó)家采用了公攤面積計(jì)算。

如果非要用一個(gè)高情商的說(shuō)法，我會(huì)說(shuō)這是制度設(shè)計(jì)跟不上社會(huì)進(jìn)步的速度，如果非要說(shuō)的再明白一點(diǎn)，對(duì)于90年代末的中國(guó)社會(huì)來(lái)說(shuō)，高中教育還尚未普及，公攤這種朝三暮四的把戲還玩得下去，簡(jiǎn)單的面積搞得越復(fù)雜，就有越多的操作空間。但是到今天，高等教育毛入學(xué)率已經(jīng)超過(guò)一半了，再把大伙當(dāng)猴耍就不太合適了。

縱覽當(dāng)前階段，政府公開(kāi)宣布使用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的城市。廣東肇慶，湖南湘潭、衡陽(yáng)，河北張家口。我在長(zhǎng)沙，湘潭我去過(guò)不少次，湖南的情況我也知道，這些四五線城市不約而同地存在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狂熱之后的低迷，二手房均價(jià)普遍在6000元上下。特別要提一嘴的是張家口，2020年我剛畢業(yè)，還短暫參與過(guò)一個(gè)滑雪小鎮(zhèn)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)借著冬奧利好預(yù)期，張家口的房?jī)r(jià)一路攀升，崇禮地區(qū)的房子能賣(mài)到2萬(wàn)多塊錢(qián)，但是五年長(zhǎng)期來(lái)現(xiàn)在張家口的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)平均下跌了30%，下花園區(qū)更是出現(xiàn)了極少數(shù)超低價(jià)房源，被掛上了河北鶴崗的名號(hào)。

2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)玩出了這么多花招，無(wú)論是在公攤面積上操作也好，折騰贈(zèng)送面積也好，綜合起來(lái)的看目的有一個(gè)，第一個(gè)是在不損害土地價(jià)格和名義房?jī)r(jià)的前提下，通過(guò)增加購(gòu)房者實(shí)際到手的使用面積來(lái)增加新房的吸引力。本質(zhì)上是變相降價(jià)，來(lái)促進(jìn)新房銷(xiāo)售。從過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)看，如果房子降價(jià)20%，少不了業(yè)主要去鬧售樓處，但如果取消公攤面積，樓面價(jià)格不變甚至微漲，名義上房子單價(jià)漲了，實(shí)際總價(jià)降價(jià)，一漲一跌，從政府到開(kāi)發(fā)商到老業(yè)主，大家睜一只眼閉一只眼心理感受上都過(guò)得去。

畢竟只有新房會(huì)交一次土地出讓金，而二手房只能收一筆小小的交易契稅，大頭都在房東那里，和支撐財(cái)政的土地出讓金比起來(lái)幾乎不值一提。甚至可以說(shuō)的再明白一點(diǎn)，購(gòu)房需求現(xiàn)在就這么一點(diǎn)，地方政府和和10年前購(gòu)買(mǎi)的住房，現(xiàn)在想要套現(xiàn)離場(chǎng)的的城市居民是對(duì)手盤(pán)，調(diào)整公攤也削弱了老舊小區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，這些城市的二手房市場(chǎng)還會(huì)有進(jìn)一步的價(jià)格下探。

用一句話來(lái)總結(jié)這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那就是扛不住，這些城市并沒(méi)有什么特殊之處，在當(dāng)下人口向大中型城市進(jìn)一步集中抱團(tuán)取暖的當(dāng)下，可以做出進(jìn)一步的大膽預(yù)言，那就是2025年，公攤面積雖然不至于從中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底消失，變成一個(gè)歷史名詞，但是一定會(huì)有越來(lái)越多的三四線城市選擇按照套內(nèi)面積進(jìn)行銷(xiāo)售，加入這場(chǎng)存量爭(zhēng)奪。

從來(lái)就沒(méi)有天上掉下來(lái)的餡餅，好的待遇都是自己爭(zhēng)取來(lái)的，拒絕買(mǎi)房本身也是一種行動(dòng)。站在2025年的大門(mén)口往回望，這幾年的變化是巨大的，沒(méi)有歷史在一夜之間完成。

感謝所有這幾年沒(méi)有買(mǎi)房的所有朋友，你們都是歷史前進(jìn)的動(dòng)力。

章北海的自然選擇

Après moi, le déluge