近期靜安寺附近出了一幅“地王”，如果明天過(guò)公示期后沒(méi)有意外發(fā)生，那么這幅土地16.1萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)將刷新上海土地樓板價(jià)記錄。
未來(lái)售價(jià)幾何？
土地是面粉，房子是面包，面粉貴了，面包自然價(jià)格不便宜。各種成本加起來(lái)，要賣(mài)多少開(kāi)發(fā)商才不虧本？DeepSeek計(jì)算好相關(guān)成本，也給出答案，未來(lái)售價(jià)至少在25萬(wàn)元/平方米以上才能保本盈利。當(dāng)然，至于會(huì)不會(huì)突破25萬(wàn)元/平方米要根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況。價(jià)格和銷(xiāo)售速度是反比例關(guān)系，開(kāi)發(fā)商也要尋求資金回籠和利潤(rùn)的平衡。
但是毫無(wú)疑問(wèn)，這一價(jià)格有望重塑區(qū)域價(jià)格。靜安寺本身是商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)幾乎很難有住宅地塊供應(yīng)。其所在的南京西路板塊內(nèi)最近五年沒(méi)有新增項(xiàng)目入市。板塊內(nèi)最后一個(gè)新盤(pán)是2018年的九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)，當(dāng)時(shí)均價(jià)為12.86萬(wàn)元/平方米。隨著新盤(pán)入市，板塊價(jià)格天花板會(huì)提升。其實(shí)出地王最開(kāi)心的莫過(guò)于區(qū)域內(nèi)的新盤(pán)或是小業(yè)主。會(huì)有價(jià)格預(yù)期重構(gòu)，在以往經(jīng)驗(yàn)中，一旦出現(xiàn)地王，二手房市場(chǎng)中立馬跳價(jià)的案例不少。靜安寺離開(kāi)江寧路板塊也非常近，其輻射作用也會(huì)帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的一些次新房源的掛牌價(jià)格上調(diào)預(yù)期。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)交易案例，那么漲價(jià)就會(huì)被坐實(shí)，并且不排除向一些“老破小”傳導(dǎo)的可能。
“地王”會(huì)不斷涌現(xiàn)嗎？
近期土地市場(chǎng)熱是不爭(zhēng)事實(shí)，先有虹口地塊刷新區(qū)域樓板價(jià)記錄，后有新楊思地塊樓板價(jià)刷新記錄，開(kāi)發(fā)商入市意愿相當(dāng)積極。但是出現(xiàn)“地王”背后有多方面因素。首先，投放的土地質(zhì)優(yōu)，都是市中心核心商圈地塊；其次，近期市場(chǎng)尤其是上海，房?jī)r(jià)企穩(wěn)信號(hào)顯著，尤其是二手房，價(jià)格有“跌不動(dòng)”的味道；最后，開(kāi)發(fā)商集體屯兵一、二線城市，僧多粥少，勢(shì)必堆高拿地價(jià)格。
此外，目前土地市場(chǎng)的熱也是調(diào)控的結(jié)果。為了保證土地市場(chǎng)熱度以及對(duì)高端住宅的大量需求，管理層近期投放很多優(yōu)質(zhì)地塊，造成當(dāng)前的結(jié)果。一旦市場(chǎng)穩(wěn)定下來(lái)，是否還有大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊存在不確定性。所以，這也可能是近期的特有現(xiàn)象。
當(dāng)然，市場(chǎng)分化還是很顯著的，熱點(diǎn)地塊有高價(jià)現(xiàn)象，但郊區(qū)土地價(jià)格難刷新記錄。畢竟目前市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性不平衡，遠(yuǎn)郊區(qū)域還是有庫(kù)存壓力，開(kāi)發(fā)商不敢高價(jià)搶地塊。
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