“自如啟動(dòng)二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)“自如美家二手房”，是主動(dòng)拓展新市場(chǎng)還是無(wú)奈之舉？
文 | 房互君
編輯部制圖
3月1日，自如以創(chuàng)始人名義發(fā)出內(nèi)部信，宣告公司正式進(jìn)入二手房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，開(kāi)展二手房買(mǎi)賣(mài)新業(yè)務(wù)。
自如內(nèi)部信宣告了二手房買(mǎi)賣(mài)新業(yè)務(wù)的品牌名為“自如美家二手房”，具體的內(nèi)容和細(xì)節(jié)包括：
1、三大產(chǎn)品：嚴(yán)選北京、上海等城市的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)房源，通過(guò)煥新好房、清水好房、心舍好房三大產(chǎn)品，幫助業(yè)主賣(mài)房。
2.房源全網(wǎng)聯(lián)賣(mài)：向全網(wǎng)認(rèn)證的合作伙伴開(kāi)放自如美家房源。
3.買(mǎi)賣(mài)傭金八折：推出買(mǎi)賣(mài)傭金特惠政策。
·自如內(nèi)部信截圖
從以上信息來(lái)看，房互君基本可以判斷：自如并非介入傳統(tǒng)的二手房中介，而是房源美化和房源代賣(mài)。
關(guān)于房源美化和代賣(mài)這種業(yè)務(wù)模型，正好在前兩周的文章中，我們做過(guò)比較深入的深入的分析。“房源美化代賣(mài)”國(guó)內(nèi)核心的商業(yè)模式是：代賣(mài)公司和業(yè)務(wù)談定銷(xiāo)售底價(jià)，代賣(mài)公司對(duì)房源進(jìn)行裝修美化，再以特定的價(jià)格推向市場(chǎng)，通過(guò)中介或者其他方式賣(mài)出，代賣(mài)公司的業(yè)務(wù)核心來(lái)自于房源裝修產(chǎn)生的溢價(jià)。
自如進(jìn)入二手房美化裝修代賣(mài)賽道的邏輯也比較好理解。作為自如這樣的租賃企業(yè)，并不掌握買(mǎi)家渠道，也沒(méi)有線下門(mén)店可以賣(mài)房，其核心的資源在于供給端的優(yōu)勢(shì)，比如長(zhǎng)期積累下來(lái)的房源，以及自如的裝修產(chǎn)業(yè)鏈。
我們都知道，自如起家業(yè)務(wù)就是收房裝修再出租，其已經(jīng)形成了比較成熟的簡(jiǎn)易裝修產(chǎn)業(yè)鏈，也有自己的設(shè)計(jì)和家具工廠，雖然這種出租房的裝修品質(zhì)并不高，也頻繁被媒體曝光備受詬病的“甲醛房”，但是完整產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)的成本優(yōu)勢(shì)很明顯。
房互君里也說(shuō)過(guò)，裝修代賣(mài)雖然并不是一個(gè)新事物，但是在這兩年市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，由“賣(mài)方市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)”環(huán)境下，裝修代賣(mài)有了迅猛的增長(zhǎng)。
裝修代賣(mài)能否成功，核心在于兩個(gè)因素，房源美化裝修的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)以及房源去化的能力，否則會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)壓力。
毫無(wú)疑問(wèn)，自如房源積累量很大，在全國(guó)有近50萬(wàn)業(yè)主（自如官網(wǎng)數(shù)據(jù)），房源美化裝修的經(jīng)驗(yàn)豐富。自如在供給端已經(jīng)占有優(yōu)勢(shì)，在去化能力方面，是否有比較成熟的房源營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)以及中介全網(wǎng)聯(lián)賣(mài)的能力，尚有待觀察。
在房源聯(lián)動(dòng)方面，自如二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)主要進(jìn)入京滬兩大城市，在這兩個(gè)城市，中介市場(chǎng)渠道相對(duì)集中，也就是說(shuō)，自如在京滬做裝修代賣(mài)繞不開(kāi)主要依賴貝殼。
雖然自如同為貝殼找房創(chuàng)始人左暉創(chuàng)立，脫胎于鏈家，但自如已經(jīng)完全獨(dú)立運(yùn)作，貝殼自身的租賃業(yè)務(wù)省心租也和自如形成了一定程度的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，貝殼是否會(huì)和自如進(jìn)行戰(zhàn)略層面的聯(lián)賣(mài)合作尚不明確。
· 自如頁(yè)面已上線二手房板塊
作為一家曾經(jīng)的租房公司，自如在去年宣布進(jìn)入到海外市場(chǎng)，此次又宣布進(jìn)入到二手房買(mǎi)賣(mài)賽道。從租房到賣(mài)房，自如跨越到了新的賽道和市場(chǎng)，租房到賣(mài)房看似只是產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，實(shí)際上要帶動(dòng)整體公司方向和業(yè)務(wù)能力的轉(zhuǎn)變調(diào)整，需要很大的轉(zhuǎn)型。
自如此舉，更多的是無(wú)奈而為之。
眾所周知，自如租房業(yè)務(wù)開(kāi)始采用的是傳統(tǒng)的二房東模式：跟房東簽訂長(zhǎng)期合作，從房東手上租房，然后再租給客戶。
低收高出的方式，在房租上漲的歷史時(shí)期，能享受到市場(chǎng)紅利，收獲房租的溢價(jià)。但是，一旦房租下跌，也面臨著虧損風(fēng)險(xiǎn)。即便后來(lái)自如推出增益租等產(chǎn)品，也很難抵御租房市場(chǎng)下滑帶來(lái)的不利影響。
租房市場(chǎng)真實(shí)情況如何？以北京為例，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2024年租賃房源掛牌量同比激增43%，成交量卻僅增長(zhǎng)7%，此外2022年~2024年北京累計(jì)新增保租房21.4萬(wàn)套，其中2024年單年供應(yīng)量達(dá)8.3萬(wàn)套，相當(dāng)于傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)年均新增房源的3倍。
而在租房需求端方面，北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年北京常住外來(lái)人口較2020年減少87萬(wàn)，25-35歲主力租客群體縮減21%。
租賃市場(chǎng)壓力可想而知。
這也就是為什么，自如一方面不斷出現(xiàn)要求業(yè)主降價(jià)或解約，另一方面要求租客漲租金，并且官司和沖突、輿情不斷出現(xiàn)的原因。
此外，沖擊上市無(wú)果，也給自如帶來(lái)財(cái)務(wù)壓力。從2019年開(kāi)始，市場(chǎng)多次傳聞自如計(jì)劃上市。
2019年底，有消息稱(chēng)自如計(jì)劃赴美上市，計(jì)劃籌資5-10億美元；2023年3月，又有消息稱(chēng)自如計(jì)劃最早于4月向港交所提交招股說(shuō)明書(shū)；2023年7月，市場(chǎng)再次傳出自如最快將于第三季度向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。
自2020年之后，自如再無(wú)新的融資進(jìn)入。沒(méi)有資本市場(chǎng)的輸血，自如只能不斷拓展新的市場(chǎng)求生。
裝修代賣(mài)，為自如提供了一個(gè)新的業(yè)務(wù)方向，這會(huì)成為自如的解藥嗎？
關(guān)于自如賣(mài)二手房，您怎么看？歡迎留言討論（完）
聯(lián)系作者、商務(wù)等，房互君 微信：aiqiyi2046
法律支持：北京中治律師事務(wù)所合伙人 劉檢玲
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