壹
“二營長，意大利炮呢？給我拉來！”
3月北京樓市小陽春已至，“亮劍”行動(dòng)進(jìn)行中。
就在昨日，小陽春爭霸賽的“第一炮”被打響。
位于通州梨園，由招商蛇口開發(fā)的云璟攬閱，進(jìn)行了首開，推出的250套房源，勁銷208套，首推去化率為90.43%，熱銷11.46億元。
招商云璟攬閱之所以能夠搶得小陽春的先機(jī)，在于項(xiàng)目自身BUFF疊滿。它是北京首批按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)落地的首批項(xiàng)目，項(xiàng)目整體使用率在90％以上，并配有超級收納系統(tǒng)，加上距離地鐵1號線僅400米，且是副中心核心區(qū)近10年來唯一新增住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性，因而贏得了市場和購房人的認(rèn)可。
而這只是小陽春的序曲，皆因3月新盤“開盤季”馬上來。
譬如，著名的功德寺兩兄弟：和樾玉鳴和和樾望云，會(huì)手牽手一起在3月開盤，目前兩個(gè)項(xiàng)目的售樓處已經(jīng)整裝待發(fā)，樣板間隨時(shí)“stand by”揭開面紗。
雖然，目前倆項(xiàng)目的室內(nèi)空間呈現(xiàn)品質(zhì)還不能一窺究竟，但功德寺兩兄弟人氣值已經(jīng)爆棚，即便是工作日，售樓處里也匯集眾多衣著樸素的海淀購房人。
原因在于，但相比于朱房兩新項(xiàng)目未來售價(jià)13~15萬/平方米，以及3月18日海淀樹村即將開拍的新宅地市場普遍預(yù)測未來售價(jià)約14~15萬/平方米，這也讓功德寺兩兄弟10.5萬/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)，真的不是“一般的香”。
四環(huán)范疇，同樣有兩個(gè)新盤計(jì)劃在3月開盤。位于槐房的建發(fā)金茂·觀宸，已于上周末開放樣板間，吸引了大量購房人前來了解項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)，3月初項(xiàng)目還將亮相宋韻大門，屆時(shí)便能一覽“風(fēng)雅宋韻”大門的大氣風(fēng)華。 位于豐科園的北京隅·西頌，則將于3月中旬開放售樓處和樣板間，市場唯二有南向雙陽臺(tái)的空間風(fēng)貌將揭開面紗。
副中心區(qū)域，除了已經(jīng)開盤大賣的招商云璟攬閱外，位于宋莊擁有1.8超低容積率，采用“奢配滿裝”的北京城建·國譽(yù)頌，也將在3月進(jìn)行首開。
另外，位于昌平朱辛莊板塊，有會(huì)所、有陽臺(tái)的越秀·星耀未來，計(jì)劃3月中旬開樣板間，3月底開盤。
除了這些項(xiàng)目，計(jì)劃在3月開盤外，不少備受市場矚目的新盤，則發(fā)起了吸粉第一步：公布案名。
本周，中海小紅門項(xiàng)目公布案名為“中海·時(shí)光之境”，中海十八里店項(xiàng)目公布案名為“中?！こ朞NE”。另外位于昌平馬池口的北京城建·國譽(yù)燕園二期，計(jì)劃在3月初釋放案名。
除了新房市場分外熱鬧外，現(xiàn)房產(chǎn)品也來爭輝。
位于昌平朱辛莊的越秀·星樾將于3月加推現(xiàn)房產(chǎn)品，位于石景山蘋果園的越秀·天玥同樣將在3月開售現(xiàn)房。另外，位于朝陽大望京的金隅·望京云尚也將3月推出現(xiàn)房產(chǎn)品。
北京樓市“趕春”的熱鬧勁，在售項(xiàng)目同樣得跟上，譬如中建·云境就推出了實(shí)景示范區(qū)，中海長安玖章計(jì)劃3月推出實(shí)景示范區(qū)的大門和景墻，4月推出實(shí)樓樣板間。
總而言之一句話，“出貨”大作戰(zhàn)已經(jīng)拉開帷幕。
2025年3月北京部分“趕春”項(xiàng)目一覽表
貳
為何各大項(xiàng)目“趕春忙”，拼命整“出貨”？
原因在于：“前有時(shí)機(jī)，后有追兵”。
不可否認(rèn)，自2024年930新政頒布以來，北京樓市的置業(yè)信心正在逐步回歸。在2月有春節(jié)假期影響的情況下，截至2月27日，北京新房住宅累計(jì)網(wǎng)簽2096套；二手房住宅累計(jì)網(wǎng)簽10625套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期水平。
因而乘著小陽春的市場的熱鬧勁，趕緊開盤完成KPI，勢在必行。
當(dāng)然這只是，各大項(xiàng)目抓緊出貨的原因之一，更深層次的考慮在于，后面還有大量的”追兵“來襲。
一方面，是大量好地待供應(yīng)；另一方面，是”好房子“對市場的大洗牌。
2月25日，北京召開了2025年土地推介會(huì)，今年全市擬供應(yīng)推出69宗828萬平方米的商品住宅用地 ，雖然宗數(shù)、土地面積、建筑規(guī)模均比去年下降了20% ~30%，但仍有大量好地待上架。
像海淀樹村0035-1地塊已于本月初正式掛牌，將于3月18日完成出讓，屆時(shí)2025年海淀豪宅爭霸賽，將再添一位“猛將兄”。
另外，朝陽區(qū)的永安里地塊、東北三環(huán)太陽宮地塊、東三環(huán)的松榆里地塊，海淀區(qū)的寶山地塊、四季青地塊，豐臺(tái)區(qū)的太平橋街道地塊、玉泉營花鄉(xiāng)地塊等，都堪稱是”壓箱底“的好地。
隨著這些宅地相繼拍出，讓2025年北京樓市的“豪宅諸神之戰(zhàn)”將愈發(fā)激烈。
所以，在追兵到達(dá)戰(zhàn)場之前，加緊出貨，是“前在弦上，必須發(fā)”。
而好房子細(xì)則的出臺(tái)，對于2025年之前上市的新房，以及二手房則是一個(gè)巨大的沖擊。要知道，此前北京樓市的房子，得房率能夠達(dá)到80％，就堪稱很優(yōu)秀。但在好房子政策指引下，未來平原地區(qū)的新房，得房率90％以上將是“常規(guī)化”，再加上架空層、連廊的加入，宜居品質(zhì)得到了大升維。這一點(diǎn)，今年以前面市的大部分在售項(xiàng)目，真的是“打不過”。
產(chǎn)品力PK不了怎么辦，只能拿出殺手锏：“降價(jià)”。
于是乎，近期有不少項(xiàng)目推出特價(jià)房，比如通州某項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)4.5萬，特價(jià)房降到3.5萬；昌平某項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)5.6萬，特價(jià)房降至3.7萬。
別說這招還真挺好使，就拿昌平這個(gè)怒降近2萬的項(xiàng)目來說，近期該項(xiàng)目的認(rèn)購率，就嘎嘎往上漲。果然，價(jià)格到位，就能吸粉。
當(dāng)然，好房子的沖擊波，也影響到二手房市場，特別是老破小。皆因，好房子的出現(xiàn)后，房齡年頭長的二手房，會(huì)越來越“買不上價(jià)”。
所以，近期也不少存量房持有業(yè)主，準(zhǔn)備盡快出貨，就怕同區(qū)域好房子來了后，戶型“麻麻地”的二手房價(jià)格，繼續(xù)往下探。其中，還有不少業(yè)主，準(zhǔn)備手里的二手房出貨后，換一套“好房子”。
譬如說，開盤大賣的招商云璟攬閱的置業(yè)人群中，就有不少來自梨園板塊的本地土著，雖然他們手里的二手房出售后，不能完全COVER招商云璟攬閱的總價(jià)，但最終還是選擇在次置業(yè)，說到底還是好房子的超高實(shí)際空間獲得感，讓他們萌生了改善置業(yè)升級的需求。
總而言之，2025年北京樓市的小陽春序曲已經(jīng)拉響，就看各個(gè)新盤能不能持續(xù)上演業(yè)績大賣的行情，讓市場信心再上一層樓。
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