文/謝逸楓
定調(diào)2025年房地產(chǎn)發(fā)展政策基調(diào)的政府報(bào)告出來了，短期看，穩(wěn)樓市、保交房、防風(fēng)險(xiǎn)，即放開需求端，緊縮供應(yīng)端，防范房企風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
毫無疑問是穩(wěn)樓市是重中之重。中長(zhǎng)期來看，一是穩(wěn)預(yù)期，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。二是建“好房子”。推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。
穩(wěn)樓市、保交房、防風(fēng)險(xiǎn)是2025年房地產(chǎn)的重點(diǎn)工作，相對(duì)比2024年的化風(fēng)險(xiǎn)、守底線、穩(wěn)市場(chǎng)和2023年的穩(wěn)市場(chǎng)、化風(fēng)險(xiǎn)、保交樓的表述，穩(wěn)樓市是首位。
唯一不同的地方在于穩(wěn)樓市放在首位，其次是保交房，最后是防風(fēng)險(xiǎn)，說明當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)樓市，目的是更好的實(shí)現(xiàn)保交房，防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。
筆者閱讀完報(bào)告后，發(fā)現(xiàn)2025年政府報(bào)告涉房地產(chǎn)與2023年、2024年報(bào)告相同的地方、特征，為一字不提“房住不炒”（連續(xù)3年）、“房地產(chǎn)稅”（連續(xù)5年）。
連續(xù)三年提出“支持剛性和改善購(gòu)房需求”、連續(xù)二年提出“因城施策”，主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)與穩(wěn)樓市的現(xiàn)實(shí)需要，釋放出呵護(hù)房地產(chǎn)的強(qiáng)烈信號(hào)。
筆者認(rèn)為，2025年政府報(bào)告涉房地產(chǎn)方面具有六大亮點(diǎn)，一是穩(wěn)樓市，這是首次在政府報(bào)告中提到的。二是一字未提房住不炒、房地產(chǎn)稅，這是連續(xù)3年以上。
三是連續(xù)三年提出“支持剛性和改善購(gòu)房需求”、連續(xù)二年提出“因城施策”。四是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，這是政府報(bào)告首次提出的。
五是安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，用于土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房等，這是首次提出的。六是建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”，這是首次提出的。
筆者認(rèn)為，2025年政府報(bào)告釋放出八大信號(hào)，一是超4萬億元房地產(chǎn)救市開啟的信號(hào)。二是降準(zhǔn)、降息、加大專項(xiàng)借款、再貸款和開發(fā)貸等強(qiáng)烈信號(hào)。
三是房地產(chǎn)救市加碼的信號(hào)。四是北上深和海南等城市取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限企、限商住、二手房指導(dǎo)價(jià)和過戶抵押的信號(hào)。
五是新增土地供應(yīng)緊縮的信號(hào)。六是完善城中村改造專項(xiàng)借款和100萬套貨幣化、收購(gòu)存量商品房和收儲(chǔ)閑置土地的落地機(jī)制，打通政策堵點(diǎn)的信號(hào)
七是加大房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單資金規(guī)模和放寬納入白名單條件，保交房的信號(hào)。八是好房子成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品的信號(hào)。
筆者認(rèn)為，2025年政府報(bào)告涉房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)影響來分析，總體看可概況為振興樓市、穩(wěn)住樓市、繁榮樓市，房地產(chǎn)最危險(xiǎn)時(shí)刻已經(jīng)過去了。
一是有利振興房地產(chǎn)預(yù)期，加快市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，房?jī)r(jià)觸底反彈指日可待。
二是有利加快房地產(chǎn)去庫(kù)存，平衡市場(chǎng)供求關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)、地價(jià)、市場(chǎng)預(yù)期。
三是有利加快房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清，推進(jìn)保交房，有利減緩房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)壓力。
四是有利房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指明方向。
筆者認(rèn)為，2025年房地產(chǎn)政策走勢(shì)來看，穩(wěn)樓市是目標(biāo)，主要對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的供應(yīng)端、需求端政策強(qiáng)化，完善落地機(jī)制，打通堵點(diǎn)，調(diào)減市場(chǎng)上存在的限制措施。
第一是超4萬億的財(cái)政刺激計(jì)劃
2025年赤字率擬按4%左右安排、比上年提高1%，赤字規(guī)模5.66萬億元、比上年增加1.6萬億元。一般公共預(yù)算支出規(guī)模29.7萬億元、比上年增加1.2萬億元。
積極的財(cái)政政策在具體工具上，分別為擬發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債1.3萬億元，比上年增加3000億元。擬發(fā)行特別國(guó)債5000億元,支持國(guó)有大型商業(yè)銀行補(bǔ)充資本。
擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，比上年增加5000億元,重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
其中專項(xiàng)債券4.4萬億元，按10%-20%用于土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房，是0.44萬億元-0.88萬億元。如30%是1.32萬億元、40%是1.76萬億元、50%是2.2萬億元。
最后4.4萬億元的地方政府專項(xiàng)債券，究竟有多少資金用于土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房，關(guān)鍵是額度分配、地方財(cái)力、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房條件的成熟度。
第二是降準(zhǔn)、降息，加大城中村改造專項(xiàng)借款、保障性住房再貸款、住房貸款、開發(fā)貸、委托貸款、債券融資規(guī)模。
實(shí)施適度寬松的貨幣政策，在工具上，分別為適時(shí)降準(zhǔn)、降息，可以增加市場(chǎng)流動(dòng)性，降低綜合融資成本下降，促進(jìn)樓市健康發(fā)展,市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
房地產(chǎn)方面的流動(dòng)性工具是加大城中村改造專項(xiàng)借款、保障性住房再貸款、住房貸款、開發(fā)貸、委托貸款、債券融資規(guī)模。
第三是打出“政策組合拳”，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。一是一線城市的北京、上海、深圳和少部分二線城市的海南等取消樓市限制措施。
主要是北京、上海、深圳和海南等城市，取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限離、限企、限商住、二手房指導(dǎo)價(jià)和過戶抵押的樓市限制措施。
二是加力實(shí)施城中村和危舊房改造,充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，是完善城中村改造專項(xiàng)借款和100萬套貨幣化政策，打通堵點(diǎn)，落實(shí)資金的落地機(jī)制。
城中村改造專項(xiàng)借款和100萬套貨幣化，最大的問題是項(xiàng)目拆遷、安置標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目資金收益平衡和貨幣化標(biāo)準(zhǔn)、安置價(jià)格評(píng)估、項(xiàng)目收益平衡、資金落地。
三是優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式,合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，是緊縮新增土地供應(yīng)，即庫(kù)存去化周期超標(biāo)的城市，暫停新增土地供應(yīng)，平衡供求關(guān)系。
同時(shí)，允許存量土地的用途和規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，包括存量商品住宅和商辦用地，用于保障性住房、人才房、安置房、租賃房、公共基礎(chǔ)設(shè)施，加快去庫(kù)存。
四是活存量用地和商辦用房,推進(jìn)收購(gòu)存量商品房,在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。
這是放權(quán)地方，加快商品房去庫(kù)存。完善收儲(chǔ)閑置土地和收購(gòu)存量商品房政策的落地機(jī)制，打通政策堵點(diǎn)，平衡供求關(guān)系，有利穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
五是發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用,繼續(xù)做好保交房工作,有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。是加大項(xiàng)目白名單規(guī)模，推進(jìn)保交房，有利減少房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，加大對(duì)房企轉(zhuǎn)型的配套融資支持，特別是轉(zhuǎn)向保障性住房、城中村改造、租賃住房、物業(yè)管理等房企融資需求。
第四是有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度,加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。背景看，主要是供求關(guān)系發(fā)生根本性重大變化，原有商品房相關(guān)性基礎(chǔ)制度弊端暴露，需要完善。
相關(guān)基礎(chǔ)制度，包括土地制度、財(cái)稅制度、金融制度、住房制度、保障房制度、預(yù)售制、公攤面積制度、戶籍制度、收入分配制度、融資對(duì)接機(jī)制等。
第五是適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要,完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的 “好房子”。背景來看，主要是房子進(jìn)入存量和城市更新階段。
“好房子”，將成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，成為房企突然重圍、渡過市場(chǎng)調(diào)整期的產(chǎn)品策略之一，是滿足剛性、改善和品質(zhì)需求的主要方向。
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