文/謝逸楓
現(xiàn)在就拋出“這些城市房?jī)r(jià)可能暴漲、這些城市房?jī)r(jià)將暴漲”的猜測(cè)，缺乏市場(chǎng)根據(jù)和科學(xué)性。短期之內(nèi)，所謂的“這些城市房?jī)r(jià)可能暴漲，這些城市房?jī)r(jià)將暴漲”，都不可能實(shí)現(xiàn)，所以除了吸引眼球外，毫無(wú)參考價(jià)值。
目前市場(chǎng)上有10來(lái)個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲明顯，最主要的原因是因?yàn)闃潜P(pán)限價(jià)、限簽的取消，高價(jià)盤(pán)和大戶(hù)型盤(pán)及高單價(jià)盤(pán)成交帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性、階段性的上漲。其次是政策刺激下，帶來(lái)的短期成交量帶來(lái)效應(yīng)。最后是資產(chǎn)價(jià)格端修復(fù)的短期效果。
所謂的“這些城市房?jī)r(jià)可能暴漲，這些城市房?jī)r(jià)將暴漲”猜測(cè)，文章中更多的是統(tǒng)計(jì)部門(mén)1月房?jī)r(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)、1-2月成交量比較火爆的十來(lái)個(gè)城市統(tǒng)計(jì)，加上人口增長(zhǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)布局，科教文衛(wèi)的配套簡(jiǎn)單概況而已。
“這些城市房?jī)r(jià)可能暴漲，這些城市房?jī)r(jià)將暴漲”的猜測(cè)，為什么無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，是因?yàn)椴环戏績(jī)r(jià)暴漲的邏輯、條件。一是供求關(guān)系?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是供大于求，短期無(wú)法逆轉(zhuǎn)。供應(yīng)端改善需要時(shí)間、需求端修復(fù)需要時(shí)間。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系沒(méi)有逆轉(zhuǎn)之前，所謂的“這些城市房?jī)r(jià)可能暴漲，這些城市房?jī)r(jià)將暴漲”的猜測(cè)都是不現(xiàn)實(shí)的。即使有的城市去庫(kù)存周期已經(jīng)短到7個(gè)月-13個(gè)月，在售庫(kù)存大、需求端居民收入、預(yù)期和信心未修復(fù)前，房?jī)r(jià)暴漲缺乏支撐。
例如深圳住宅庫(kù)存去化周期由26個(gè)月降至7個(gè)月，房?jī)r(jià)為什么沒(méi)有暴漲，僅僅是相當(dāng)于2024年前有所上漲，主要是在售庫(kù)存大，需求端的修復(fù)需時(shí)間，及房地產(chǎn)債務(wù)、交房、庫(kù)存出清未完成，同時(shí)限制政策未取消及收儲(chǔ)庫(kù)存有限。
新房去化周期是市場(chǎng)觀察一個(gè)城市供求關(guān)系的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)參考指標(biāo)，用來(lái)了解一個(gè)城市現(xiàn)階段的市場(chǎng)供應(yīng)、購(gòu)買(mǎi)狀況。去化周期超過(guò)18個(gè)月是超過(guò)警戒線，12個(gè)月內(nèi)是相對(duì)緊張狀態(tài)，6個(gè)月內(nèi)，供應(yīng)緊缺，容易出現(xiàn)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。
截至2025年2月底，深圳一手預(yù)售住宅庫(kù)存量為30385套，去化周期從去年高峰的26個(gè)月，降至7個(gè)月，新房“庫(kù)存告急”，是否表示樓市見(jiàn)底，需要根據(jù)實(shí)際情況分析，與庫(kù)存計(jì)算口徑、方式和在售庫(kù)存大及新增供應(yīng)階段性的減少有關(guān)系。
深圳去年出臺(tái)樓市利好政策后，四季度以來(lái)，庫(kù)存量確實(shí)出現(xiàn)大幅度下降，市場(chǎng)修復(fù)加快。市場(chǎng)得到修復(fù)，不意味著即將出現(xiàn)反彈。按當(dāng)前的庫(kù)存量、新房成交行情及限制政策來(lái)看，深圳市場(chǎng)遠(yuǎn)未到庫(kù)存告急、供不應(yīng)求的狀態(tài)。
之所以出現(xiàn)這種情況，與數(shù)據(jù)口徑及計(jì)算方法，有一定關(guān)系。房地產(chǎn)庫(kù)存周期的計(jì)算公式為庫(kù)存去化周期=當(dāng)前庫(kù)存量/平均銷(xiāo)售量。從公式本身來(lái)看，庫(kù)存量及平均銷(xiāo)售量的數(shù)值變動(dòng)，即分子、分母的變動(dòng)，均可對(duì)去化周期數(shù)值產(chǎn)生影響。
從平均銷(xiāo)售量來(lái)看，發(fā)布去庫(kù)存周期僅7個(gè)月的機(jī)構(gòu)，是以近6個(gè)月的平均月度銷(xiāo)售面積為計(jì)算口徑。按照行業(yè)去庫(kù)存周期一般以近12個(gè)月數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，如果以近一年成交數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)可能會(huì)有所不同。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年2月深圳一手住宅（含普宅、別墅）庫(kù)存約去化周期約12.9個(gè)月，環(huán)比上月縮短0.9個(gè)月。中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年2月深圳新房（含住宅在內(nèi)所有物業(yè)類(lèi)型）可售面積約617.09萬(wàn)平，庫(kù)存去化周期為14.92個(gè)月。
庫(kù)存量來(lái)看，按照官方的披露數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月末，深圳可售新建商品房套數(shù)為3.0385萬(wàn)套，可售面積為318.4756萬(wàn)平。說(shuō)明深圳待售新房規(guī)模依然較大，可售住宅面積超過(guò)318萬(wàn)平，加上別墅、公寓等類(lèi)住宅房源，體量就更大。
目前階段性供應(yīng)減少因季節(jié)性、淡季的因素影響，未必充分反映出深圳市場(chǎng)全貌。歷年的2月恰適春節(jié)期間，很多項(xiàng)目并沒(méi)有在此期間上市，加上房企忙于去庫(kù)存，加快銷(xiāo)售回款，季節(jié)性因素使得2月新增供應(yīng)量大幅度減少。
二是貨幣?，F(xiàn)在是房地產(chǎn)去杠桿、去債務(wù)時(shí)期，無(wú)法天量放水。房地產(chǎn)債務(wù)、交房、庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)未出清下，加上房地產(chǎn)去杠桿、去債務(wù)、去高周轉(zhuǎn)的背景，貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）缺乏前提條件。
過(guò)去1998年、2008年、2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)、金融、房地產(chǎn)出現(xiàn)大危機(jī)，靠的是貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)），其中房地產(chǎn)三次危機(jī)，金融二次危機(jī)，都是通過(guò)貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）解決的，結(jié)果就是多次的房?jī)r(jià)暴漲。
目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在逐步恢復(fù)，用過(guò)去的貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）來(lái)解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的金融、房地產(chǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)留下更多的經(jīng)濟(jì)發(fā)展后遺癥。因此，缺乏經(jīng)濟(jì)的因素條件，這就是為什么要通過(guò)改革、財(cái)政、去庫(kù)存的方式去解決。
三是經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階形勢(shì)。過(guò)去房?jī)r(jià)暴漲的階段、時(shí)期，經(jīng)濟(jì)平均大幅增長(zhǎng)，而現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下調(diào)、增速下降、下行壓力大，主要是有效需求不足、投資低迷、地緣形勢(shì)、疫情后的收入等恢復(fù)緩慢，房?jī)r(jià)暴漲缺乏經(jīng)濟(jì)支撐。
經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階形勢(shì)，國(guó)家主要是通過(guò)改革、市場(chǎng)化、法制化的手段穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，不會(huì)采取貨幣放水（印鈔機(jī)不啟動(dòng)）和大規(guī)模、大范圍、大力度、無(wú)對(duì)象差別拯救房地產(chǎn)，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的金融、債務(wù)、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)去債務(wù)、去杠桿沒(méi)有結(jié)束。
四是房地產(chǎn)救市政策。過(guò)去國(guó)家每次房地產(chǎn)救市，都是國(guó)家層面、貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）、財(cái)稅大規(guī)模、主體和項(xiàng)目一視同仁。2020年開(kāi)始，到現(xiàn)在是房地產(chǎn)救市，國(guó)家層面的救市針對(duì)性強(qiáng)，主體和項(xiàng)目分開(kāi)，地方成主要責(zé)任方。
政策落地機(jī)制上，是地方層面代替國(guó)家層面主導(dǎo)。2022年以來(lái)，國(guó)家出了好多拯救房地產(chǎn)大招，地方大多無(wú)法落地、落實(shí)。2020年開(kāi)始，財(cái)政刺激代替貨幣放水（印鈔機(jī)不啟動(dòng)）但是規(guī)模、范圍、對(duì)象有限，例如白名單、收儲(chǔ)、城市更新。
房地產(chǎn)政策目標(biāo)和基調(diào)及目的，已經(jīng)發(fā)生多次變化，現(xiàn)在是持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，是通過(guò)市場(chǎng)化、法制化、法律化、原則化、改革化，不是靠計(jì)劃化、貨幣化來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，目的就是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的局面。
總結(jié)來(lái)看，假如這些城市房?jī)r(jià)可能暴漲，這些城市房?jī)r(jià)將暴漲，首先是供求關(guān)系實(shí)質(zhì)性地全面改變，不是階段性的供應(yīng)減少，不是短期政策刺激需求增長(zhǎng)。其次是貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)），不是精準(zhǔn)輸血，針對(duì)性的房企、項(xiàng)目輸血。
再次是經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)。目前經(jīng)濟(jì)大幅度增長(zhǎng)的可能性不大，居民的收入和就業(yè)不穩(wěn)定，況且市場(chǎng)預(yù)期和信心的修復(fù)需要時(shí)間。最后是國(guó)家大救市。目前不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)大規(guī)模、大范圍、大力度、全方位的大救市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有出清。
中國(guó)房?jī)r(jià)在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現(xiàn)暴漲行情，中國(guó)每輪房?jī)r(jià)暴漲的背后邏輯來(lái)看，都是與住房供不應(yīng)求、貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）、經(jīng)濟(jì)大幅增長(zhǎng)、房地產(chǎn)救市政策有關(guān)。
一是供不應(yīng)求的邏輯，1998年房改以來(lái)，人口大幅度增長(zhǎng)，帶來(lái)的大量剛性和改善住房需求，而住房、土地短缺，住房需求井噴。直到2014年、2023年的二輪去庫(kù)存啟動(dòng)，到2024年收購(gòu)存量商品房和收回閑置土地，短期總體供大于求。
供求關(guān)系發(fā)生重大根本性的變化，首先是城鎮(zhèn)化率放緩?。2017年之前城鎮(zhèn)化率年均增速較快，自2017年開(kāi)始，城鎮(zhèn)化率增速明顯放緩?。對(duì)比3年（2021-2023年）城鎮(zhèn)化率年均提高僅為0.76%，此前20年年均保持在1.4%。
其次是人口下降。人口出生率在1990年開(kāi)始下降，一直持續(xù)到2024年依然在下降。人口凈增長(zhǎng)在2020年中國(guó)人口凈增長(zhǎng)417萬(wàn)人，到了2021年減少48萬(wàn)人、2022年減少85萬(wàn)人、2023年減少了208萬(wàn)人、2024年減少了139萬(wàn)人。
再次是住房供大于求。2023年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過(guò)40平方米，加上累計(jì)建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房6800多萬(wàn)套，另外是大量的新建商品房和存量房及小產(chǎn)權(quán)房、集體房，短期住房總體供大于求，所以去庫(kù)存啟動(dòng)。
最后是土地供應(yīng)過(guò)剩。土地供應(yīng)量過(guò)大，新房需求端大幅減少。2014年、2024年，國(guó)家就要求去庫(kù)存周期超過(guò)36個(gè)月的城市，暫停土地供應(yīng)。目前市場(chǎng)上呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺與結(jié)構(gòu)性過(guò)剩并存，一線和核心二線城市相對(duì)于三四線城市短缺。
因疫情沖擊后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)吸引時(shí)間和加上2020年開(kāi)始房地產(chǎn)去杠桿、去債務(wù)、去高周轉(zhuǎn)，房企債務(wù)、庫(kù)存、交房風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，大量的房企無(wú)力開(kāi)發(fā)土地，2023年開(kāi)始房企退地、2024年閑置土地集中爆發(fā)，土地供應(yīng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。
二是貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)）。房?jī)r(jià)在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現(xiàn)暴漲行情，背后有直接的關(guān)系就是貨幣放水（印鈔機(jī)啟動(dòng)），導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩、投資確渠道狹窄、投資投機(jī)盛行、地價(jià)暴漲。
三是經(jīng)濟(jì)平均大幅增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現(xiàn)暴漲行情，與經(jīng)濟(jì)平均大幅度增長(zhǎng)、保增長(zhǎng)的政策目標(biāo)、買(mǎi)房抗通貨膨脹、居民收入大幅增長(zhǎng)、地方賣(mài)地發(fā)展經(jīng)濟(jì)和獲得財(cái)稅收入有直接的關(guān)系。
四是國(guó)家房地產(chǎn)救市政策有關(guān)。房?jī)r(jià)在04年-05年、07年、09年-10年、12年-13年、15年-19年都出現(xiàn)暴漲行情，與國(guó)家房地產(chǎn)救市政策的導(dǎo)向有關(guān)，在規(guī)模、范圍、力度、工具、對(duì)象上都是史無(wú)前例的。
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