房屋“帶租拍賣”時(shí)，對租金歸屬的認(rèn)定，容易引起爭議，這個(gè)問題的處理認(rèn)定主要有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

第一點(diǎn)：是否構(gòu)成“買賣不破租賃”

我國《民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！?/p>

如果適用該原則，則在租賃關(guān)系存續(xù)期間，房屋所有權(quán)人將租賃房屋拍賣給他人的，租賃關(guān)系不受影響，買受人應(yīng)在取得房屋后概括承受原租賃合同，即取得房屋后，其出租收益也應(yīng)該歸買受人所有，同時(shí)承擔(dān)出租人的義務(wù)（人民法案庫“彭某與張某執(zhí)行監(jiān)督案（入庫編號：2024-17-5-203-003）。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，下列兩種情形不適用“買賣不破租賃”原則：

1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如果房屋在查封后才出租的，則不構(gòu)成“買賣不破租賃”，不存在租金收益歸屬的認(rèn)定問題。私自處置查封房屋對外出租的行為違反法律規(guī)定，執(zhí)行法院將依法作為妨礙執(zhí)行的行為來處理。如果承租人未明知房屋已被查封的，根據(jù)《民法典》第七百二十四條的規(guī)定，則可以解除租賃合同。

第二點(diǎn)：拍賣公告是否有對租賃及其租金歸屬的明示

如果準(zhǔn)備拍賣的房屋有合法有效的租賃關(guān)系，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中對外進(jìn)行明示，通常會(huì)包括租賃期限，但未必會(huì)包括租金歸屬，但如果公告有特別明示租金歸屬的，就要特別留意，有可能歸屬給原所有權(quán)人。

因?yàn)榕馁u公告對外描述拍賣房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、瑕疵和負(fù)擔(dān)等，都視為競買人所認(rèn)可和接受的條件。如果因此拍得房屋的，應(yīng)根據(jù)公示的要求不得主張房屋的租金收益，這和有些拍賣要求買受人承擔(dān)房屋的水電費(fèi)一樣。

但如果僅明示了租賃關(guān)系、租賃期限等，沒有明示租金歸屬的，在默認(rèn)情況下也應(yīng)在拍賣取得房屋所有權(quán)后，歸買受人所有。

第三點(diǎn)：拍賣房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間

前文已經(jīng)提及，租金收益如果歸屬買受人的話，則應(yīng)自取得房屋所有權(quán)之后歸其所有。這個(gè)轉(zhuǎn)移所有權(quán)時(shí)間如何認(rèn)定呢？

《民法典》第二百二十九條規(guī)定所有權(quán)自法院的法律文書生效之日起轉(zhuǎn)移，具體到拍賣，則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十一條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移”。

這里要注意，轉(zhuǎn)移時(shí)間不是競買成功收到通知書之日，中間還有支付尾款、法院制作裁定書和送達(dá)的時(shí)間，如果這個(gè)期間有租金收益的話，就需要盡快催促辦理，避免利益損失和糾紛。如果對執(zhí)行法院租金收益處置有異議的，可依法提起執(zhí)行異議。

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