上海樓市，不少火熱的板塊，劃算的房子已經(jīng)賣空了!價(jià)格已經(jīng)漲了！
最近幾個(gè)月，眾多優(yōu)質(zhì)中產(chǎn)標(biāo)桿社區(qū)，便宜的房子幾乎賣光了。
御橋
在過去兩年的下跌行情中，御橋本身就跌的不多、相對(duì)堅(jiān)挺（參考文章：為什么御橋房價(jià)還沒暴跌？）。
本次行情御橋也是率先回暖，經(jīng)過9-12月的存量房源去化，高性價(jià)比房源基本賣空。
去年11月份幫我們的付費(fèi)會(huì)員搶到一套御橋的標(biāo)桿社區(qū)萬科海上傳奇三期的筍盤，是一套116平的三房戶型，我們拿下的最終成交價(jià)1025萬。
時(shí)隔一個(gè)多月到了今年一月份，同小區(qū)同戶型成交的中高區(qū)總價(jià)已經(jīng)到了1082.5萬，目前小區(qū)同戶型房源掛牌價(jià)均在1100萬以上。
11月末，我們幫另外一位會(huì)員拿下了萬科金色城市的90平小三房，是一套四樓的房源，成交價(jià)只有802.5萬，如今最新的成交價(jià)也在840萬。
相比于10月份，御橋的商品房三房的門檻，整體提升了5%左右。
古美
萬源城系列是古美板塊的標(biāo)桿，萬源城尚郡又因?yàn)榇蠖嗍切粜鸵恢笔侨f源城系列的成交主力。
萬源城尚郡的中間套87平的3房戶型，10月份成交價(jià)只有768萬。
到了最近，同戶型最低的掛牌價(jià)基本都在800萬以上。
即便是砍價(jià)50萬，相比于之前的成交也有了明顯的上漲。
長寧次新房
中海長寧第的96平飛機(jī)戶型小三房，在9月初期，中間樓層的成交價(jià)僅有918萬。
隨著929之后的市場(chǎng)火熱起來，小區(qū)的掛牌價(jià)格出現(xiàn)了大幅度的跳漲。
和9月份成交房源的同戶型，目前最新的掛牌價(jià)均在1000萬以上。
晚買三個(gè)月，價(jià)格要多150萬，對(duì)于想要買的購房者來說，這個(gè)虧吃的的確有點(diǎn)大。
大寧
大寧的慧芝湖花園一二期的124平標(biāo)準(zhǔn)三房戶型，之前成交價(jià)在1170萬，位置還是小區(qū)的中心位置，樓層、景觀、視野都不錯(cuò)。
這套房子賣掉之后，小區(qū)如今在掛牌的房子中，靠路的房源，房東心態(tài)都在1200萬左右。
以上主要列舉了眾多中產(chǎn)社區(qū)中，價(jià)格變化比較明顯的一些案例，其他板塊的案例還有很多。
比如浦東第一中產(chǎn)社區(qū)聯(lián)洋，2025年的最新成交均價(jià)已經(jīng)比2024年末整體上漲了約4000元/㎡。（數(shù)據(jù)來自創(chuàng)諾）
比如北蔡的次新社區(qū)大華十五街區(qū)，之前102平三房戶型的價(jià)格1000萬左右的幾套賣掉之后，最近整體的掛牌價(jià)也都有了50萬左右的上漲。
過去幾個(gè)月，稍微猶豫一下，那些便宜的房子，錯(cuò)過就不在了。
當(dāng)然，上漲的房源不僅僅只存在于次新中產(chǎn)社區(qū)之內(nèi)。
老社區(qū)較多、但是需求旺盛購買力較強(qiáng)的片區(qū)里，那些好社區(qū)好房子，便宜的房子也賣沒了。
比如位于9號(hào)線合川路附近的社區(qū)九歌上郡，雖然是2006年的老社區(qū)，但是仍然是靜安新城板塊的改善標(biāo)桿。
其中主打改善需求的133平大三房戶型，在去年年底，好樓層好位置的房源成交價(jià)大概在 1100-1130萬。
現(xiàn)在年后，小區(qū)內(nèi)的同戶型、但是位于低區(qū)二樓的房源掛牌價(jià)就要1133萬，其他的好樓層一套掛牌的都沒有，部分沒買到的客戶只能干巴巴的等新房源出來。
9號(hào)線的購買力很強(qiáng)，幾乎每一輪上漲回暖行情，沿線的小區(qū)都率先漲價(jià)，甚至外環(huán)外的價(jià)格都出現(xiàn)了回升。
我們團(tuán)隊(duì)的一個(gè)咨詢師同事，929新政出臺(tái)之后，嗅到了信號(hào)，迅速在十一期間決策上車。
買入了九亭一梯隊(duì)社區(qū)九城湖濱的一套高區(qū)131平大三房戶型，帶車位成交價(jià)545萬，不含車位530萬。
如今同小區(qū)的同戶型，幾乎掛牌價(jià)格都在600萬左右，房東心態(tài)都很高，沒有太大的談價(jià)空間。
就和我們以前說的一樣：
購買力相對(duì)較強(qiáng)的區(qū)域，即便身價(jià)不到中產(chǎn)社區(qū)、做不到像中產(chǎn)社區(qū)一樣的全市的虹吸效應(yīng)——
但憑借著較為旺盛的地緣購房需求，仍然能夠在回暖市場(chǎng)里率先出頭。
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當(dāng)下市場(chǎng)，便宜房源快速出清、掛牌價(jià)出現(xiàn)一定程度上漲的區(qū)域，除了大多數(shù)是中產(chǎn)社區(qū)標(biāo)桿小區(qū)這一共性外，還有一個(gè)產(chǎn)品類型上的共性：
大多都是門檻型改善產(chǎn)品，以三房為主。
比如80-100的小三房、110-130的標(biāo)準(zhǔn)尺寸三房，都是最近高性價(jià)比房源賣空的典型代表。
而老破小雖然也成交火爆，但是由于天量的供應(yīng)，仍處于放量下跌狀態(tài)。
只有學(xué)區(qū)房老破小因?yàn)樽罱A段性的需求火爆，價(jià)格略微回暖。
最近這種市場(chǎng)表現(xiàn)，其實(shí)也和市場(chǎng)的置換鏈條滾動(dòng)有關(guān)：
前兩年，大量家庭不是不想買房，而是受困于手里的老房子賣不掉，因此無法入市。
即便是部分賣掉的家庭，也因?yàn)闃鞘猩形纯吹接|底希望，而持幣觀望，暫時(shí)不敢上車。
總結(jié)來說，就是既不能，又不敢。
但是隨著527、929兩輪調(diào)整，市場(chǎng)成交極度火熱，大量持有老破小的家庭終于賣掉了房子，一大批家庭需要買房。
雖然其中有大量購買力仍在持續(xù)觀望，信心依舊不足；
但是隨著929之后的市場(chǎng)火爆，我們發(fā)現(xiàn)，部分家庭的信心已經(jīng)在市場(chǎng)變化中被動(dòng)產(chǎn)生的：
自己關(guān)注的房源接二連三的賣掉了，低價(jià)高性價(jià)比的房子錯(cuò)過了，剩下的都是比原來貴三十萬五十萬的。
而這個(gè)過程正是樓市止跌回穩(wěn)走向溫和上升的焦灼狀態(tài)，因?yàn)檎嬲枰I房的家庭是等不住的。
持幣待購的家庭從觀望狀態(tài)，逐漸進(jìn)入“戰(zhàn)斗狀態(tài)”，往往只在三套目標(biāo)房源的成交之后。
而市場(chǎng)真正全面止跌回穩(wěn)，進(jìn)入上漲周期，其實(shí)就只需要一件事：
買家開始接受，這批標(biāo)桿社區(qū)微微上漲的房源，成交價(jià)開始回暖。
接下來，置換鏈條就會(huì)繼續(xù)滾動(dòng)：
向上，更大面積的高總價(jià)改善開始成交。
向下、板塊非標(biāo)桿社區(qū)的高性價(jià)比房源快速出清。
隨后樓市就會(huì)全面止跌回穩(wěn)，進(jìn)入上漲市場(chǎng)。
當(dāng)然，如今提到“上漲”非常敏感，很多朋友依然會(huì)報(bào)以質(zhì)疑：
萬一像去年7-8月一樣，購房者就是不愿意為了微漲的掛牌價(jià)買單，掛牌量仍然持續(xù)升高，那豈不是又變成了鏡中月水中花，價(jià)格還得再降回去？
需要注意的是，去年夏天我們就推出過分析文章，樓市很難快速止跌回穩(wěn)，因?yàn)?27的力度更多刺激在老破小上，并無配套的整體提振政策、連續(xù)火熱的市場(chǎng)行情等條件做支撐。
但是929這輪行情和去年差別很大。
內(nèi)部環(huán)境上，上面的目標(biāo)很明確，要不遺余力止跌回穩(wěn)，股市、樓市、民營經(jīng)濟(jì)都在給激勵(lì)手段，工具箱會(huì)用到見底為止。
外部環(huán)境上，外貿(mào)遇到壓力，三駕馬車最能發(fā)力的仍是tz，這是不可回避的現(xiàn)實(shí)。
上海樓市的行情上，也是時(shí)隔多年再來的真正火爆市場(chǎng)：
從10月份至今，我們可以視為連續(xù)5個(gè)月成交2w套以上（除去過年影響），掛牌房源已經(jīng)大量的去化掉了。
在周一推文中：上海樓市的小陽春，已經(jīng)來了，我們分析了近期的成交數(shù)據(jù)，提煉出來兩點(diǎn)結(jié)論：
第一個(gè)是，今年的熱度并不是因?yàn)榇汗?jié)的積壓需求——而是市場(chǎng)的心態(tài)和熱情持續(xù)穩(wěn)住了年前的火熱狀態(tài)，看房、訂房數(shù)據(jù)仍在持續(xù)走高。
第二個(gè)是，大家十分擔(dān)心的掛牌量已經(jīng)頂不住了。
掛牌量真正的殺手锏就是房價(jià)上漲，只要價(jià)格回暖，大家就迅速從掛牌拋售變成了撤牌惜售，掛牌數(shù)據(jù)會(huì)快速下降。
今年的小陽春不是往年“僅有一個(gè)月”的曇花一現(xiàn)，而是實(shí)實(shí)在在的會(huì)從2月份至少持續(xù)到夏天之前，大有回到2020年的架勢(shì)。
雖然如今掛牌量仍然在高位，但是，成交速度并未減慢，每天依然大量的房子在成交，但是已經(jīng)看到了下降的曙光。
因此，三月份的小陽春很關(guān)鍵，一旦價(jià)格能夠再做一些突破——
那么四月份，上海的掛牌量，大概率就要進(jìn)入快速下降的周期了。
而在那之后，即便房價(jià)只是穩(wěn)步溫和狀態(tài)，也很難再以去年的低點(diǎn)價(jià)格成交了。
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