提到羊坊店，預(yù)算高一些，想買商品房的小伙伴，基本上都繞不過去一個(gè)小區(qū)，那就是頤源居，作為片區(qū)內(nèi)幾乎沒有替代品的商品房小區(qū)，頤源居的關(guān)注度是很高的，這個(gè)小區(qū)非常值得分析，所以我今天一是帶大家重溫一下小區(qū)情況，最重要的是給大家分析一下頤源居這兩年的成交數(shù)據(jù)情況，你會(huì)發(fā)現(xiàn)抗跌小區(qū)的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)是多靈敏。
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聚焦北京樓市+教育+升學(xué)+裝修，分享剛需、學(xué)區(qū)、改善住房版塊分析。
關(guān)注海淀羊坊店、萬(wàn)壽路、永定路學(xué)區(qū)的小伙伴請(qǐng)進(jìn)海淀區(qū)域一群，加我的時(shí)候備注一下區(qū)域一，咱們也有專業(yè)省錢的經(jīng)紀(jì)人可以帶看成交。
先介紹一下這個(gè)小區(qū)。
頤源居對(duì)應(yīng)的小學(xué)是翠微小學(xué)，一流二類，很多改善+學(xué)區(qū)的人群會(huì)在這個(gè)小區(qū)置業(yè)，均價(jià)10.9萬(wàn)左右，位于海淀西三環(huán)邊上，玉淵潭公園西側(cè)，分三期建成，一期1999-2000年，二期2001年，三期2003年，共14棟住宅樓，7板，7塔，還有一棟商業(yè)樓，一棟樓是匯佳幼兒園（私立幼兒園，雙語(yǔ)），2500多戶。
塔樓的主力戶型是100-128平的兩居，板樓主要是153平三居、176-179四居大面積的三居和四居，也有少量的134平的兩居、160平三居、162/198/235四居，當(dāng)然也有70多平的小兩居，750w左右可以上車，板樓2100w起步。9號(hào)樓全部是公房，10,11號(hào)樓有一部分公房，是中央電臺(tái)和財(cái)政部分的房，塔樓3梯8戶，9號(hào)樓3梯14戶，板樓一梯2戶，塔樓27或28層，板樓6層、14層、16層、17層的，比較多樣，都有電梯。
小區(qū)物業(yè)還可以，物業(yè)費(fèi)也不貴，板樓2.55元，塔樓1.94元，車位有地上的也有地下的，地上有固定升降車位和流動(dòng)車位，150元一個(gè)月，地下車位1200個(gè)，租金380元每月，買的話60-70萬(wàn)。小區(qū)綠化率40%，挨著玉淵潭，辦個(gè)公園年卡隨時(shí)可以去遛娃，有些房子可以俯瞰玉淵潭。小區(qū)的配套也很完善，我在介紹羊坊店片區(qū)的時(shí)候都有介紹這些配套，畢竟是非常成熟的商圈了，除了外部這些以外，小區(qū)里面有超市發(fā)，便利店等，還有網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、兒童活動(dòng)的場(chǎng)所、健身房游泳館等，非常成熟的社區(qū)。
小區(qū)的缺點(diǎn)就是有些樓臨三環(huán)，比如11號(hào)樓挨著三環(huán)，可能有點(diǎn)噪音影響，這個(gè)大家關(guān)注一下，還有小區(qū)不是封閉式的。9號(hào)樓都是公房，地面沒有貼磚，不如商品房的樓道，但是9號(hào)樓有80多平的三居。還有就是地上停的車挺多的，感覺有點(diǎn)亂。離地鐵站不是很近，步行1.3km到公主墳站，但是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主也基本都有車，地鐵不是關(guān)鍵點(diǎn)
9號(hào)樓公房樓道
商品樓樓道
下面這個(gè)121.33平的兩居，低樓層/共28層，西南朝向，報(bào)價(jià)1220w
所有的塔樓都有這個(gè)斜邊，其實(shí)在室內(nèi)感覺不出來，不影響使用，據(jù)說是為了這8戶都能有采光時(shí)間，這個(gè)設(shè)計(jì)還得過魯班獎(jiǎng)
還有以下主力戶型
117.06平米的兩居室
116.53平米的兩居室
162.49平米的三居
153.35平米的三居
234.95平米的四居
從地理位置、學(xué)區(qū)、配套、小區(qū)品質(zhì)各方面分析，其實(shí)頤源居應(yīng)該是一個(gè)抗跌性比較好的小區(qū)，那么它的成交變化是怎么樣的呢？
以下是23年和24年兩年的頤源居的成交數(shù)據(jù)，我按照每個(gè)季度算了一個(gè)成交單價(jià)均價(jià)，來看看這個(gè)小區(qū)的一個(gè)價(jià)格變化情況，會(huì)看到這個(gè)價(jià)格的變化跟整個(gè)樓市大環(huán)境的變化非常吻合。
為防止盜用，下面的表格做了處理，有關(guān)注頤源居想要完整版的小伙伴可以找我
23年第一季度均價(jià)11.63w，第二季度比第一季度漲了一些，均價(jià)12.19w，第三季度均價(jià)雖然比第二季度高，但是成交量少了很多，這其實(shí)就是房?jī)r(jià)開始下跌的預(yù)警，第四季度均價(jià)11w，明顯降低，而且大家有沒有發(fā)現(xiàn)，第一季度的成交量是最高的，然后這一年的成交量每個(gè)季度都在降低，而且，你會(huì)發(fā)現(xiàn)頤源居比整個(gè)大環(huán)境的房?jī)r(jià)下跌是有滯后性的，因?yàn)樗沁@個(gè)片區(qū)內(nèi)的稀缺商品房小區(qū)，他是有一定的抗跌性的，跌的時(shí)候它后跌！
然后咱們?cè)賮砜?4年，到了24年房?jī)r(jià)還是在下跌的，第一個(gè)季度的成交量跟23年第四季度也差不多，均價(jià)又跌了一些，到了10.83w，到了第二季度，成交量有所增大，但是成交均價(jià)仍在下跌，到了9.82w，第三季度均價(jià)和第二季度持平9.83w，而且成交量有所放大，可能很多人已經(jīng)感覺到了這個(gè)價(jià)位不算高了，畢竟上學(xué)的都已經(jīng)在第一季度和第二季度買完了，然后第四季度930新政出了，成交量和成交均價(jià)直接上升，成交了20套，均價(jià)也漲到了10.25w。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)頤源居完美的表現(xiàn)出了整個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)趨勢(shì)，它是非常敏感的，市場(chǎng)有變化，漲的時(shí)候直接漲，這就是抗跌小區(qū)的一個(gè)特點(diǎn)，跌的時(shí)候有滯后性，漲的時(shí)候有領(lǐng)先性，以后再怎么變化咱考慮不了那么遠(yuǎn)，但是就這兩年的市場(chǎng)情況來說，頤源居是一個(gè)優(yōu)等生的表現(xiàn)，最高點(diǎn)12.19w，最低點(diǎn)9.82w，跌幅19.4%，這個(gè)跌幅其實(shí)已經(jīng)不算大了。
以上就是頤源居這個(gè)小區(qū)的一個(gè)情況。
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