大家好，我是蘇北哥！從今天開始，2025年金三樓市正式進(jìn)入第二周，說不定這周會有大事發(fā)生……
01.
3月9日“好房子”專題記者會后續(xù)來了！多地突發(fā)ZC改革，可能從這兩個(gè)方面率先發(fā)力！
3月初春乍暖還寒，然而從上個(gè)星期周末開始，南京的氣溫總算是穩(wěn)步提升，不再搞斷崖式“溫差”，人們也感到體感舒適度提升了很多，著名景區(qū)自然是人頭攢動。
周末春光下的玄武湖
不僅是景區(qū)，據(jù)說上個(gè)周末南京樓市也毫無征兆的火熱了起來，雖然沒有新盤開盤，老盤和新盤城市展廳里也擠滿了看房人。
新盤方面，鼓樓濱江的綠城金基沁百合，據(jù)說周末來訪客戶超過百組，傳遞一種“未開先火”的味道。
綠城金基沁百合現(xiàn)場
鼓樓幕府的四代宅新盤中建寧悅府，據(jù)說周末人氣也很火爆，看房人絡(luò)繹不絕。
3月6日至3月8日的江寧房展會，讓眾多參會樓盤賺了個(gè)盆滿缽滿，據(jù)說有樓盤3天就買了1.4億貨值……
江寧房產(chǎn)會現(xiàn)場
誠然，美好的3月春光，不僅適合出門賞春、踏青；也很適合出門看房、買房，南京氣溫的提升，對于樓市的升溫也提到了直接的促進(jìn)作用。
其實(shí)除了氣溫因素，對于2025年的樓市來說，最關(guān)鍵的還是ZC！之前文章，北哥就和大家探討過2025年的樓市發(fā)展格局，ZC層面一定是今年樓市的第一大要素，眾多的奇招、猛招大概率在今年出現(xiàn)。
3月5日兩會開幕日，北哥第一時(shí)間分享了ZF工作報(bào)告中提及房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)容，其中眾多關(guān)鍵詞，釋放了今年樓市發(fā)展方向的重要信號。比如實(shí)施適度寬松的貨幣ZC，更大力度的促進(jìn)樓市股市健康；持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房；推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”等等等等。
誠然，2025年樓市的發(fā)展方向很多，甚至可以說是全面發(fā)力，但是昨天舉行了“兩會”民生主題記者會，就將今年樓市發(fā)展的關(guān)鍵問題和方向，更加聚焦了！
比如將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)，全部納入城市更新改造范圍；
再比如首次將新建住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)制定為“不低于3米”；
還有為鞏固“ZC組合拳效果”，將降息、增貸、減稅……
別看這么簡單的幾句話，接下來就很可能讓2025年樓市大變天！
首先說這個(gè)新建住宅不等低于3米的新規(guī)！這無疑會導(dǎo)致一批新盤和二手房小區(qū)失去市場競爭力。以南京樓市為例，目前市場上大部分次新樓盤，戶型層高只有2.9-2.95米，比如著名河西南星八客。
升龍?zhí)靺R實(shí)景
雖然一些南京新盤，如江寧的嘉和華府、大校場的中信泰富九廬，戶型層高已經(jīng)自發(fā)的超過了3米，但3米以上層高之前從不是硬性規(guī)定，市場仍然有不少層高低于3米的樓盤在售，比如江寧的武夷七里湖山，戶型實(shí)際層高只有2.7米。
武夷七里湖山樣板間實(shí)景
還有大校場的金基新睿樾府，之前171㎡四房，實(shí)際室內(nèi)層高加吊頂后，只有2.7米。
金基新睿樾府171㎡樣板間
隨著這次新規(guī)的全國執(zhí)行，一批設(shè)計(jì)老舊的項(xiàng)目可能就此被淘汰，退出市場，同時(shí)對日后的科技住宅項(xiàng)目，建筑設(shè)計(jì)提出更高要求。
與此同時(shí)，伴隨著今年兩會對房地產(chǎn)發(fā)展的聚焦，國內(nèi)頭部城市已經(jīng)開始行動起來，推出了全新的重磅ZC。比如北京出臺了進(jìn)一步“降低樓盤公攤面積XZ”，樓盤多處面積不計(jì)容
日前北京規(guī)劃與自然資源局印發(fā)《北京市平原多地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，這意味著樓市又出現(xiàn)新信號，北京XZ包含以下四個(gè)要點(diǎn)。
1、鼓勵建陽臺，最多能贈送套內(nèi)10%的面積
2、140㎡以上的大戶型，還增贈送套內(nèi)不超25%的，且不超過50㎡的挑空面積
3、鼓勵小區(qū)內(nèi)增設(shè)風(fēng)雨連廊，且不計(jì)入容積率
4、對外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高的品質(zhì)材料的，其飾面層不計(jì)入容積率
北京此舉，自然是進(jìn)一步加大了新建樓盤的戶內(nèi)實(shí)用面積，提高得房率，為樓盤的公攤面積減負(fù)，按照該ZC內(nèi)容計(jì)算，陽臺贈送10%+套內(nèi)贈送25%，普通樓盤的得房率能提升到100%以上。
且此次北京XZ第四條，外立面材料不計(jì)容也是此前沒有出現(xiàn)過的，此舉明顯將提升后續(xù)開發(fā)樓盤的外立面質(zhì)量，直線提升新樓盤品質(zhì)，加速舊樓盤的市場淘汰速度。
去年12月份，國內(nèi)刮起一股“取消公攤”面積的風(fēng)暴，湖南衡陽市宣布從今年1月1日起，商品房銷售將實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。去年12月17日河北省張家口市出臺關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，稱鼓勵實(shí)行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進(jìn)“取消公攤”。
還有廣東肇慶市明確要求全市房地產(chǎn)開發(fā)商在宣傳銷售時(shí)實(shí)行“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售”
如今作為國內(nèi)四大一線城市之首的北京也順勢出臺了“好房子”XZ，居然也是奔著“逐步取消公攤面積”、“為公攤面積減負(fù)”的方向去的，所以“取消公攤”ZC會否成為2025年國內(nèi)樓市ZC圈的一個(gè)主流方向呢？非常值得關(guān)注。
02.
不僅逐步取消公攤，而且還將在房產(chǎn)交易稅費(fèi)方面發(fā)力！
其實(shí)類似于北京ZC，近年在南京樓市也曾相繼落地，2023年10月份，出臺的《南京市建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及審查辦法》，其中已經(jīng)規(guī)定3.6米架空層泛會所會、寬度不超過3.9米的風(fēng)雨連廊“不計(jì)容”，其實(shí)已經(jīng)是給“南京樓市的公攤面積”減負(fù)。
架空層泛會所已經(jīng)成為南京新樓盤標(biāo)配
與此同時(shí)，去年6月26日《關(guān)于支持我市住宅品質(zhì)改善提升優(yōu)化規(guī)劃服務(wù)管理若干措施的通知》，文件分別從住宅的容積率、架空層、門廳高度、層高、挑空平臺、飄窗等細(xì)節(jié)對南京住宅品質(zhì)做出規(guī)定。
關(guān)于住宅容積率的調(diào)整，規(guī)定住宅建筑突出屋面的設(shè)備用房、樓電梯間，其水平投影面積之和不超過屋面面積八分之一的可以不計(jì)入容積率。有媒體解讀，其實(shí)這條ZC規(guī)定執(zhí)行之后，南京后續(xù)興建樓盤，設(shè)備用房、樓電梯間面積將不算公攤了，買家購買樓盤時(shí)，可以參照對照，如果設(shè)備用房、樓梯間面積仍算公攤的樓盤，則是過時(shí)產(chǎn)品。
同時(shí)當(dāng)時(shí)南京ZC，還對戶型自身得房率進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定120㎡以上戶型，就可以打造不超過30%戶型面積的客廳挑高空間，且挑高高度不得高于7.2米。
目前經(jīng)過半年多的執(zhí)行，南京新樓盤，特別是四代宅和新豪宅，很多都已經(jīng)出現(xiàn)了室內(nèi)挑高戶型，如河西南的中海江南玖序、江核的揚(yáng)子保利江韻瑧悅等等。
中海江南玖序275㎡墅廳戶型
而去年的墅廳產(chǎn)品基本都出現(xiàn)在200㎡以上的豪宅大戶型，以及洋房產(chǎn)品中
隨著今年樓市持續(xù)深化“好房子”建設(shè)，以及北京帶頭為樓面公攤面積減負(fù)，預(yù)計(jì)今年將有更重磅的公攤面積減負(fù)，甚至全國性“0公攤”ZC出臺。
而今年南京樓市可能會出現(xiàn)真正120㎡左右的挑高客廳的平民化墅廳產(chǎn)品。南京新房的產(chǎn)品迭代速度預(yù)計(jì)將在今年大大提升，舊產(chǎn)品則會加速淘汰
除了新房產(chǎn)品本身的升級，以及好房子本身的優(yōu)化！昨天民生主題記者會，還指出為鞏固ZC“組合拳”的效果，降息、增貸、減稅！
“降息”，從去年到今年已經(jīng)風(fēng)聲不斷。
3月6日，YH行長潘功勝在本屆兩會的經(jīng)濟(jì)主題記者會上，再次堅(jiān)定表示將“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”！他表示，目前金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率平均為6.6%，還有下行空間，ZY銀行向商業(yè)銀行提供的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具資金利率也有下行空間。進(jìn)一步擴(kuò)大科技創(chuàng)新和技術(shù)改造再貸款規(guī)模，拓寬政策支持的覆蓋面。
至于今年降息幅度！春節(jié)前已經(jīng)有中國商報(bào)等GM做出了預(yù)測，預(yù)計(jì)累計(jì)降息75BP。
累計(jì)75BP之中，其中存量房貸利率預(yù)計(jì)下降幅度在25BP，其余50BP就是新發(fā)房貸利率下降幅度。很讓人期待。
與此同時(shí)在減稅方面，預(yù)計(jì)今年也將出現(xiàn)“大動作”！
減稅對樓市的影響有多大？去年12月份的全國契稅統(tǒng)一調(diào)降已經(jīng)可見一斑。
去年11月13日發(fā)布XZ，12月1日契稅改革正式執(zhí)行，凡140㎡以下戶型契稅收取標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一降為1%
契稅XZ威力不看全國，只看南京一地，從去年12月份至今，二手房成交量暴漲與庫存大降已經(jīng)很能說明問題。
去年12月，南京單月二手房成交量為10398套，創(chuàng)下2024年最高紀(jì)錄；今年1月南京二手房成交量為15041套，同比去年同期的8004套，大漲87.9%；今年2月南京二手房成交量5401套，相比去年同期上漲17.7%。
與此同時(shí)，南京二手房掛牌總量已經(jīng)完全跌破14萬套大關(guān)，甚至守不住13.9萬底線。
3月10日網(wǎng)房數(shù)據(jù)
由此可見，房產(chǎn)交易稅費(fèi)的降低直接導(dǎo)致的買房人成本下降，對樓市成交將起到最直接的作用，所以此類ZC一定會在2025年繼續(xù)深化執(zhí)行。
關(guān)于契稅進(jìn)一步減少、降低的舉措，江蘇蘇州已經(jīng)先行一步！春節(jié)前，蘇州忽然發(fā)布XZ，稱賣舊買新購房人，契稅實(shí)行全免，這是針對去年12月初落地契稅ZC的“升級動作”。
房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)除了契稅，還包含多種稅種，比如房產(chǎn)增值稅，也是比較大的一個(gè)稅項(xiàng)。根據(jù)相關(guān)權(quán)威媒體透露，ZY財(cái)政部正在積極研究“取消房產(chǎn)增值稅”事宜！
契稅是針對房屋買方的，而增值稅是針對房屋賣方的，這是一個(gè)固定稅項(xiàng)。
房產(chǎn)增值稅的稅率目前是執(zhí)行5.6%，顧名思義增值稅就是針對買入房產(chǎn)后，房產(chǎn)價(jià)值增值所產(chǎn)生的稅費(fèi)，比如一套200萬的房產(chǎn)，買入兩年內(nèi)出售，以5.6%的增值稅來算，要繳納11.2萬的稅費(fèi)。
而房產(chǎn)增值稅原本設(shè)立的目的，是為了防止炒房！但是如今樓市下行已經(jīng)三年有余，但是房產(chǎn)增值稅還得繳納，因?yàn)榉慨a(chǎn)增值稅ZC當(dāng)年設(shè)立時(shí)，規(guī)定“無論房產(chǎn)交易是否盈利，只要在2年內(nèi)轉(zhuǎn)手，都需要繳納增值稅?！?/p>
而如今樓市行情下，再繳納增值稅，無疑會阻礙房產(chǎn)交易，減慢房產(chǎn)流動。所以取消增值稅ZC合情合理，可信性很高！
今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！
主編簡介：
蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。
1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場。
是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。
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