作者 |羅乾波
出品 |波哥看樓市
波哥觀察：
上海城中村改造和拆遷，造富大潮來了！
——2025年，25個城改項目+1.2萬戶，拆遷補償款1402億，戶均1200萬元！
業(yè)內基本都注意到了，春節(jié)前后，上海在城中村改造上就放了一個大招！
不僅全新推出了自己的三年改造計劃，更是掏出了1402億元拆遷安置預算，驚呆了眾人，開啟了新一輪拆遷造富潮。
比如，在1月剛剛發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃的實施方案中，更是下達全新目標：
到2025年底，全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造；
到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目；
到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。
比如，2025年2月13 日，上海發(fā)布了《2025 年上海市推動經濟持續(xù)回升向好一攬子政策舉措》，再次著重提出要全面加快“兩舊一村”改造以及城市更新的進程。
“兩舊一村”加速推進，拆遷支出持續(xù)攀升——上海各區(qū)公布了 2025 年的政府性基金預算報表，其中，2025 年的“征地和拆遷補償”合計總額超過 1402 億元；這與去年相比，提升幅度達到了 23.8%，提升幅度較大。
再比如，在改造項目數量上，也做了調整，
2月13 日，在召開的2025年上海市推動經濟持續(xù)回升向好政策舉措新聞通氣會上透露，今年上海啟動城中村改造項目25個；這意味著，城中村整體改造將進一步提速擴容，將有1.2萬戶居民因此受益。
簡析：
據波哥看樓市觀察，總體上看，今年上海在城中村改造上于計劃、資金準備和成熟項目準備、以及區(qū)域主次等方面，都做了精細的安排，而將上海推進到一個城中村改造猛踩油門的新階段。
由于上海的咖位和上述這些新的舉措，近期縱觀全國各大城市的相關動作，上海在城中村改造上的行動，引發(fā)了業(yè)內廣泛的關注。
也快速變成了國內的風向標、和抄作業(yè)的重要觀察對象。
另外，相比較而言，近來各大城市在城中村方面的計劃和具體部署等，上海的整體方案顯得更加血肉豐滿一些。
比如，在區(qū)域的主次安排和資金鋪排上，重點側重于三大主力區(qū)域——徐匯+浦東+黃埔區(qū)，基本都是核心的主城區(qū)，主打一個中心引爆和開花的模式，顯得更加集中，不像廣州和重慶等城市那樣的相對均衡化。
因此，就形成了一個非常有特色和鮮明的上海模式：
三大核心區(qū)扛旗，其他11個區(qū)域為補充，加速對城市中心騰籠換鳥。
例如，在資金安排上，徐匯區(qū)的征地和拆遷補償預算為430 億元，位居首位；浦東新區(qū)的征地和拆遷補償預算為 280 億元，位列老二；黃浦區(qū)的征地和拆遷補償預算為 260 億元，位列前三，且這三個區(qū)的預算都超 200 億元，三個區(qū)域合計達到970億，占全年預算的69.2%，近七成，妥妥的主力棋手。
另外，在這一波中心城區(qū)的城中村1402億元的改造中，給眾多的上海老業(yè)主帶來了新一波的巨量財富。
按上述1.2萬戶來簡單平均的話，戶均拆遷安置款可達到1168.33萬元，皆是千萬級別的大手筆。
雖然，有區(qū)域、拆遷面積等區(qū)別，但是整體上，這個“一夜暴富”的感覺還是非常強烈的。
在這一層面，這也是國內眾多城市和拆遷戶喜歡關注上海的一大原因。
近年來，很多人都在傳達一個觀點：
拆遷不可能一夜暴富了。
但是，真的是這樣嗎？
在波哥看樓市看來，這個觀點，也是一個以偏概全的觀察，并不盡然。
實際上，還是一個樸素的原因在里面：
有人一生下來就在羅馬，其他牛馬則需要不斷拼殺才有可能達至羅馬。
歷史、區(qū)域、產業(yè)、資源、位置等不一樣，加持或拖累程度各有不同，皆為客觀，改變不了，也學不來。
魔都上海，國內外僅此一個。
好了，這些就不多講了。
接下來，在簡單說一下：
2025年，在城中村改造上，上海為何如此兇猛？為啥要重點強化核心區(qū)的改造？
對這個問題，其中的相關影響因素很多，不可能去一一羅列，也沒有必要。
下面，僅從樓市的角度來簡單分析一二。
◢ 首先，非核心，被鄙視，無動力。
近幾年來，在地產土地供應和出讓等方面，回歸核心城市和城市的主流區(qū)域，已是本階段國內所有房企的首選戰(zhàn)略，上海雖然擁有得天獨厚的歷史積累、區(qū)位優(yōu)勢、產業(yè)基礎、人口規(guī)模等，然而，在大勢的急速輪動之下，全球性的大寒氣持續(xù)裹挾，上海也難以獨善其身。
各類房企，紛紛如過江之鯽一樣，稍有寒風吹過，就像驚弓之鳥一般，都會退避三舍。
選擇主流城市及其主要有流速的區(qū)域等，在局部性的暖風和相對的避風港中，才能找一定的溫暖和希望，這，已經國內眾多房企的不二選擇。
為應對此趨勢，上海也不可能例外。
重倉徐匯等三大核心區(qū)，積極迎合時代的最新需要，沒有太多的選擇。
這不僅僅是城市更新和城中村改造、或產業(yè)進化等范疇的思考。
畢竟，城中村拆改之后，需要有效把前期眾多資金收回來的，怎么收回，就是需要開發(fā)商能按最新價格把土地買走，這是一個很現(xiàn)實的模式，上海也不能免俗。
非核心城市或城市中的非主力的其他區(qū)域，近年來，基本都已成為眾多開發(fā)商眼中的“砒霜”和“鶴頂紅”，避之唯恐不及。
同時，在刺激樓市的具體指標上，1402億元的拆遷款，在房票安置模式下，也能很多程度上減輕上海政府的實際資金的支付壓力，本質上就是一張白紙，前期具體的支出并沒有那么大，這些急需兌換的房票，在樓市去庫存和釋放出優(yōu)質核心區(qū)土地資源等方面，皆是強大的推動力。
拆遷、騰地和出讓，三位一體，很快形成閉環(huán)，不需要操太多的心。
◢ 其次，產業(yè)更迭驅動，急需騰籠換鳥。
目前，在國內外產業(yè)新一輪大調整和變化之下，高科技、新質量生產力及其相關的服務業(yè)等，也出現(xiàn)了一個新的大趨勢：
向產業(yè)鏈的上和中端發(fā)力，導致研發(fā)、設計、運營、營銷等相關環(huán)節(jié)，跟具體的生產的邊界越來越清晰，也不斷向城市中心躍遷，尤其是在產業(yè)鏈位置上越靠前的企業(yè)，這個態(tài)勢就越來=明顯。
例如，最近震動全球的Deepseek，完全一研發(fā)和服務為核心，制造和生產只需要整合就可以了，而完全改寫了傳統(tǒng)制造業(yè)的發(fā)展、結構、布局等模式，快速打破了過去的土地+制造在物理空間上的傳統(tǒng)的有效合一的范式，發(fā)生了巨大的裂變。
而，以國際金融中心+高端制造等為主打形象的上海，完全滿足這一輪產業(yè)進化新潮流的需要，也有很多的獨特優(yōu)勢。
有效接住新一輪產業(yè)變化的大流量，對上海而言，也是一個重要的面向未來及抓住新趨勢的提升和再度煥新和繁榮的巨大機會。
因此，從產業(yè)律動這一視角來觀察，模式改變、環(huán)節(jié)分離、資源聚合、向產業(yè)上游和前端要生產力和新價值等，就上海來說，就是一次巨大的機會。
畢竟，各個產業(yè)的主流和核心價值要素，有效趨向服務化而變得更輕更快速逼近城市的空間等，最終都將成為城中村改造后區(qū)域土地的有效升值和合理去化的堅實支撐，在土地、產業(yè)和價值上，將迎來新的共振。
因為
上海，只有一個；
上海的核心區(qū)域，也只有兩三個。
稀缺中的稀缺，也成為倒逼上海重點改造徐匯三大核心區(qū)的重磅動力。
今天，波哥看樓市主要觀察和簡單分析了上海在城中村改造大行其道方面的一些問題，有別于業(yè)內很多其他角度的觀察，希望對大家有所啟發(fā)。
綜上，上海區(qū)域的城中村改造的新模式新變化，總體而言，就是兩點：
● 一是，大勢嬗變，上海必須要與時俱進。
這點很好理解，在周期性大風雪之下，上海能夠單獨瀟灑走出自己的華爾茲舞步嗎？
無無需多講。
●二是，國內的城市更新、城中村改造、產業(yè)輪動等，都迎來了新一波的大變化，皆面臨著最新的刺激和眾多拷問，其最后的本質，都歸結于產業(yè)和生產力的再造、重組及其之中的新競爭。
而非國內樓市去庫存+推動土地出讓+改善民生等簡單角度的變化，需要更多更深的思考和推敲。
例如，1.2萬戶的拆遷量，對上海的樓市去庫存來說，為九牛一毛、無關痛癢。
近日，不少朋友從樓市的角度來觀察，事實上是有所偏頗的。
對此，在波哥看樓市的眼中，我們獨家認為：
上海的城中村改造，在國內早就超脫出了這個單一的范疇，內里的需要和價值策動更加多元和復雜。
其核心訴求，也非常的明確和清晰：
以產業(yè)趨勢變化為本底，打造新的價值聚合體，核心城區(qū)的城中村改造，僅為具體的載體和手段，而已。
因此，我們覺得，觀察上海城中村改造的變化，就要小心了。
本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創(chuàng)文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發(fā)為謝！
熱門跟貼