最近觀觀經(jīng)常熬到后半夜。干什么呢？
研究房源漲跌、宏觀、中觀、微觀的數(shù)據(jù)
我有很多上海買房、賣房“新的判斷”
迫不及待要跟大家分享
上海二手房市場，存在三個超大體量小區(qū)，
分別是：上海康城、中遠兩灣城、世茂濱江花園。
這幾個小區(qū)的居住人口，堪比一個小縣城的人流量。
也是因為體量過大，掛牌房源多，導致房價易跌難漲。
過去十年間的漲幅都低于上海市場平均標準。
只有遇到大牛市，它們才會漲。
行情不好的時候，它們又先跪。
可以說是市場真實數(shù)據(jù)的照妖鏡。
然而，我最近整理發(fā)現(xiàn)，這些帶不動的超級大盤好像開始蠢蠢欲動了。
現(xiàn)在小區(qū)同戶型的掛牌價漲到了417萬。
價格上來了，一套更比一套貴。
在房屋回歸居住屬性的當下，
這些超大體量小區(qū)，難道要憑借性價比，迎來自己的春天？
上?？党牵喝虾Ｗ畲蟮男^(qū)，西南剛需的大本營。
整個小區(qū)有288棟樓，大約有1.3萬戶，最多的時候住了10萬人。
小區(qū)占地面積100萬平方米，相當于梵蒂岡的2.27倍。
沿著小區(qū)對角線走下來，至少需要一個小時。
內(nèi)部就像一個小城市，銀行、超市、菜場、咖啡館、養(yǎng)生館、健身房、早餐店等一應(yīng)俱全，不用出社區(qū)就能滿足一切生活需求，甚至小區(qū)里還設(shè)有社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心、派出所和警務(wù)室。
小區(qū)南側(cè)是上海師范大學康城實驗學校，閔行二梯隊的九年一貫制學校。
地理位置上靠近G60科創(chuàng)走廊、漕河涇、大虹橋等就業(yè)區(qū)，
房價上，上?？党悄壳叭f多的價格，是2016年的水平。
300多萬能買到90-100平的2房，
400多萬能買到113-138平的3房。
要知道，緊鄰上?？党堑妮非f北廣場，八九十年代的老公房，比如莘松三村都要6萬多的價格，商品房就更貴了。
這樣一對比，上?？党蔷褪情h行莘莊的洼地。
等12號線西延伸線建成，小區(qū)南門就是場東路地鐵口，出行會更便捷。
可以說，上?？党菨M足了剛需+XQ+地鐵+入住主城區(qū)的多重需求。
而且當時開發(fā)商在建設(shè)一期二期的時候，是本著打造上海標桿小區(qū)的初心去建設(shè)的，所以小區(qū)品質(zhì)不算太差。
但如果站在投資以及財產(chǎn)增值保值的角度來看，就要分析它的劣勢了。
小區(qū)體量大，內(nèi)部管理困難，不能人車分流，曾有群租問題，房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也參差不齊。
在樓市低迷的22、23年，上?？党堑亩謷炫屏磕苓_到400套，
掛牌量爆表，房東互相踩踏嚴重，價格被殺的很慘。
目前去化之后，維持在160套左右的水平，價格跌速也放緩了。
從剛需自住看，這是閔行最大撿漏神盤，從投資看，這是需要避坑的上海最大社區(qū)。
中遠兩灣城：僅次于上?？党堑纳虾Ｗ畲笊鐓^(qū)，
一個小區(qū)就是一個單獨的板塊。
如果從自住來看，這是內(nèi)環(huán)超級撿漏神盤。
內(nèi)環(huán)內(nèi)，四軌交，蘇州河景觀步道，46%的綠化率，對口二梯隊中遠實驗學校（九年制）。
在淺水灣愷悅名城成交價11萬+，河濱圍城、中海萬錦城9萬+時，兩灣城的單價只有7-8萬元。
700多萬就能買100平的兩房，900多萬就能買130平的三房。
但如果從投資和增值保值的角度來看，中遠兩灣城要慎選。
這是內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的小區(qū)，共103棟、11916戶，最多的時候住了五六萬人。
小區(qū)之前有很多溫州投資客，這些投資客將房子托管給二房東，搞出來很多群租房。
這里群租最嚴重的時候，樓道里寫著不能隨地大小便，混亂程度可見一斑。
甚至發(fā)生了二房東圍堵租客，二房東大戰(zhàn)小區(qū)保安等沖突事件。
因為體量太大，管理困難，物業(yè)不作為：兩灣城也是“臭名遠揚”，多年來房價一直很拉胯。
直到現(xiàn)在，一提到中遠兩灣城，很多人的第一印象就是群租、貧民窟。
好的是，經(jīng)過大力整治，如今這里的群租房已經(jīng)基本消失。小區(qū)也在2021年換成了萬科物業(yè)。
極好的先天優(yōu)勢，加上后天的努力，中遠兩灣城也算是“逆天改命”了。
從自住的角度看，這是黃浦江畔性價比最高的豪宅小區(qū)。
小區(qū)配置還是挺高端的，曾被譽為“亞洲第一高豪宅”。
內(nèi)部有六大主題公園、四個會所，整個小區(qū)綠化率高達70%。
住在這里跟其它濱江豪宅享受的是同樣的配套，都能快速到達城市核心CBD，也算是富人圈層平替。
世茂濱江花園大堂
目前小區(qū)成交價大概10萬/平，1200萬能買到124平的兩房，1600多萬能買到三房。
而與世貿(mào)濱江花園僅一路之隔的濱江凱旋門，成交單價高達20萬/平。
同樣05年的盛大金磐單價也要15萬，06年的財富海景花園掛牌價逼近20萬。
這樣一對比，世茂濱江花園對那些家庭人口多要住大面積、還要好地段，但買不起頂豪的中年客群簡直不要太友好。
但如果是從投資角度來看，世茂濱江花園同樣面對大型社區(qū)的許多弊端，
3800多戶雖然比起前兩個老大哥不算大，但放在陸家嘴濱江也是絕對的巨無霸小區(qū)了。
當初為了造所謂的江景房，很多戶型結(jié)構(gòu)和朝向都很奇葩。
小區(qū)房屋朝向東西南北各個方向都有，戶型從一房到四房，不少是暗衛(wèi)戶型。
同樣物業(yè)管理也比較差勁。
隨著周邊新樓盤的崛起，這里優(yōu)勢也不再明顯。
行情不好的時候，小區(qū)內(nèi)部房東砸盤非常嚴重。
遙想當年頂著上海第一住宅高樓的名號入市，
最后混成了整個濱江沿線品質(zhì)最差管理最混亂的小區(qū)。
以上三個小區(qū)分別代表了：剛需、改善、豪宅三個價位段。
但它們具備一個很大的共性：超級大盤，前期投資客過多，群租房泛濫成災，內(nèi)部管理困難。
所以口碑一直很差，價格上也很難跑贏上海樓市的平均漲幅。
但好在上海城市的發(fā)展，總會讓它們的命運得到轉(zhuǎn)機。
經(jīng)過十幾年的去化，這些小區(qū)投資客已基本出清，內(nèi)部管理也在不斷改進。
如果只從自住角度來看，還是具有很強的性價比優(yōu)勢。
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