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文/謝逸楓

3月17日，統(tǒng)計部門公布70城房價指數(shù)顯示，2月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.1%（1月下跌0.1%，實際0.07%）跌幅環(huán)比與上月持平(2024年10月環(huán)比下跌0.5%、11月下跌0.2%、12月下跌0.1%（0.08%），房價呈底部運行走勢。

2月70城新房的房價連續(xù)5個月跌幅收窄后與上月持平，表明房價總體處于止跌筑底轉(zhuǎn)向底部拐點運行階段，延續(xù)修復(fù)的態(tài)勢，已經(jīng)基本調(diào)整到位，呈現(xiàn)未來房價反彈跡象。這個房價走勢，符合筆者房價底部運行周期（6個月-12個月）。

按照2月70城一線城市、二線城市、三線城市的新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比來看，其中，一線城市房價連續(xù)三個月上漲，上漲幅度與上月持平；二線城市房價首次迎來上漲拐點后，由上漲轉(zhuǎn)持平；三線城市房價，比上月跌幅擴大。

70城房價見底企穩(wěn)、反彈上漲的結(jié)論為時過早，房價跌幅連續(xù)5個月收窄后持平，背后的真相是淡季因素、短期政策效應(yīng)減弱、樓盤產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)性、限價、限簽政策的取消帶來結(jié)構(gòu)性的止跌效應(yīng)減弱，不排除網(wǎng)簽滯后性的影響。

短期內(nèi)要完成房價見底企穩(wěn)、反彈上漲的基礎(chǔ)不牢固。房價周期路徑為成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現(xiàn)階段還在成交、房價止跌筑底轉(zhuǎn)向見底企穩(wěn)階段。一線城市和少部分城市房價結(jié)構(gòu)性上漲，大部分城市房價正在筑底階段。

按照歷史經(jīng)驗來看，政策效應(yīng)、成交量和房價上漲的持續(xù)性能否保持6個月以上-9個月以上（即2024年9月-2025年9月）、一系列政策大招能否在2025年一二三季度前全面落地、還有新的政策加碼，才是判斷成交量、房價見底反彈上漲關(guān)鍵。

目前政策短期之內(nèi)無法熨平供求關(guān)系波動，經(jīng)濟和房企基本面和市場預(yù)期及信心、債務(wù)和交付層面的修復(fù)需要時間?，F(xiàn)在成交量、房價呈現(xiàn)熱點城市見底的結(jié)構(gòu)性上漲。預(yù)計房價完成見底之后，將會在底部運行6個月-9個月以上才會企穩(wěn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計部門2024年9月-12月、2025年1月-2月70城房價、供求關(guān)系、產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整因素分析，目前房地產(chǎn)市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現(xiàn)積極改善、底部見底、上漲反彈跡象的趨勢。

一是房價處于止跌筑底轉(zhuǎn)向底部企穩(wěn)階段，暫時房價要反彈上漲有困難。

二是房價要實現(xiàn)真正全面反彈上漲的基礎(chǔ)不牢固，城市結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。

三是未來2年房價平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預(yù)期概率大。

四是區(qū)域、城市內(nèi)部、一二手房價兩極分化，一線城市、二手房率先上漲。

五是一線城市房價連續(xù)上漲3個月，二線城市房價持平呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)。

六是房價上漲的城市減少，呈現(xiàn)點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩(wěn)定狀態(tài)。

七是結(jié)構(gòu)性帶動房價上漲，一二線核心區(qū)域量對價的傳導(dǎo)效應(yīng)明顯增強。

八是買房最好窗口期來臨，現(xiàn)在一線、二線城市核心區(qū)買房，就是抄底。

2月70城一手商品住宅房價環(huán)比下跌0.1%，跌幅與上月持平

2月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.1%（1月下跌0.1%，實際下跌0.07%），跌幅與上月持平，2024年12月下跌0.1%（實際下跌0.08%），連續(xù)5個月收窄后持平。說明房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，止跌筑底轉(zhuǎn)向底部拐點階段特征。

2月房價環(huán)比跌幅連續(xù)5個月收窄后持平主要原因，一是市場結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價樓盤集中供應(yīng)和成交減少。二是限價限簽政策取消，帶來價格上漲效應(yīng)減弱。三是政策邊際效應(yīng)帶來的短期效果減弱。四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月環(huán)比下跌0.07%，2月環(huán)比下跌0.07%，已經(jīng)連續(xù)5個月收窄后持平，總體呈現(xiàn)房價逐步往止跌、觸底上漲的預(yù)期方向發(fā)展。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個月，一直到2025年2月連續(xù)下跌42個月，超過上輪房價下跌周期，說明房價基本上已經(jīng)調(diào)整到位。

70城房價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下跌42個月，是否短期內(nèi)出現(xiàn)全面反彈上漲待觀察，因為一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策傳導(dǎo)、效應(yīng)持續(xù)性不佳，以價換量是主流，供大于求、收入和預(yù)期未全面逆轉(zhuǎn)、信用違約與交房影響房價。

2月18個城市房價上漲，南京上漲0.5%，漲幅比上月收窄0.2%，領(lǐng)漲全國

2025年2月70城新房的房價環(huán)比上漲數(shù)量來看，比上月（上漲24個城市）減少6城，比2024年12月減少5個城市。1月24個城市房價上漲的數(shù)量，創(chuàng)下了自2023年7月（18個月）以來的新高，2月減少到18個城市。

2月70城房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲的城市為18個，比上月上漲24個城市減少6個。下跌的城市45城，比上月增加3個。持平的城市7個，與上月增加3個。其中南京房價環(huán)比上漲0.5%，漲幅較上月收窄0.2%，領(lǐng)漲全國。

南京房價環(huán)比上漲0.5%，領(lǐng)漲全國。深圳上漲0.4%，大連、哈爾濱、寧波、南昌、濟南、成都均上漲0.3%，沈陽、上海、合肥、廈門、泉州均上漲0.2%，北京、太原、南寧、宜昌、常德均上漲0.1%，房價漲幅均回落。

能否保持6個月以上-9個月以上，是檢驗房價是否企穩(wěn)、反彈上漲的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持持續(xù)性的擴大，并且穩(wěn)定增長?；谡咝?yīng)，市場回溫表現(xiàn)，預(yù)計2025年3月房價上漲的城市數(shù)量會增加。

上海最抗跌，呈現(xiàn)房價上漲一枝獨秀的行情，新房價環(huán)比格連續(xù)33個月上漲，堪稱全國房價風(fēng)向標(biāo)。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應(yīng)、成交。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價等政策取消，住房限購等政策調(diào)整。上海作為國際金融中心城市，每年新企業(yè)的增長數(shù)量眾多，就業(yè)的崗位相比其他城市更多，而且上海的經(jīng)濟一直比較穩(wěn)定地增長，足以吸引外來的人口到上海工作生活，市場供求相對平衡。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年2月百城新建住宅平均價為16711元/平方米，環(huán)比上漲0.11%，同比上漲2.73%（1月環(huán)比上漲0.23%,同比上漲2.76%；2024年12月環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%；11月環(huán)比漲0.36%，同比漲2.40%。

10月環(huán)比漲0.29%，同比漲2.08%；9月環(huán)比漲0.14%，同比漲1.85%），主要是熱點城市的高價項目入市，導(dǎo)致房價結(jié)構(gòu)性上漲。從新建住宅價格來看，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動，百城新建住宅價格環(huán)比繼續(xù)結(jié)構(gòu)性微漲。

2月一線城市房價連續(xù)3個月上漲，二線城市房價持平，三線城市跌幅擴大

2月70城新建商品住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比連續(xù)3個月上漲，二線城市房價持平，三線城市房價跌幅擴大，形成一線城市房價上漲、二線城市持平、三線城市跌幅擴大的市場格局。

由此可以看出，在一系列房地產(chǎn)利好新政的加持下，2025年2月，從環(huán)比來看，全國70城房價底部拐點跡象已經(jīng)顯現(xiàn)，一線城市連續(xù)3個月上漲，二線城市持平，三線城市跌幅擴大，房價即將迎來底部拐點階段。

2月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%（2024年12月上漲0.2%、1月上漲0.1%），漲幅與上月持平。這是一線城市房價自2023年6月以來連續(xù)3個月上漲。其北上深廣州環(huán)比分別為上漲0.1%、上漲0.2%、上漲0.4%、下跌0.2%。

2月二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比0.0%（1月上漲0.1%，2024年11月下跌0.1%、12月0.0持平），這是二線城市房價自2023年7月首次止跌上漲，再次持平。2月三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下跌0.3%，比上月跌幅擴大0.1%。

中指數(shù)據(jù)顯示，2月百城新房價格分城市能級來看，一線及二線城市新房價格表現(xiàn)亮眼，環(huán)比分別上漲0.24%、0.08%。43城環(huán)比上漲，47城環(huán)比下跌，10城持平。上海、北京新房價格分別以0.28%、0.27%的環(huán)比漲幅位居前兩位。

2月一手商品住宅房價同比下跌5.2%，跌幅比上月收窄0.2%

2月70城新建商品住宅房價指數(shù)同比下跌5.2%（1月下跌5.4%、2024年11月下跌6.1%、12月下跌5.7%），跌幅同比上月收窄0.2%，房價連續(xù)3個月收窄，與政策效果傳導(dǎo)到銷售、價格端改善有關(guān)系，但跌幅依然大，離止跌見底還早，以價換量、供需關(guān)系未逆轉(zhuǎn)。

70城新房房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌35個月，房價短期內(nèi)出現(xiàn)見底、反彈的可能性非常低。過去2年多房價同比下跌基數(shù)大，房價短期的下行筑底未完成。房地產(chǎn)出清周期還沒有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，所以房價總體見底、反彈有待觀察。

2月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環(huán)比累計的跌幅大幅度收窄，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應(yīng)和成交，帶來的結(jié)構(gòu)性房價上漲，及限價、限簽的政策期限帶來的政策效應(yīng)，不排除是城市上漲、持平的數(shù)量變化的原因。

2月70城新房房價同比下跌5.2%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預(yù)期。

2月70城新建商品住房價格同比下跌5.2%，比1月跌幅收窄0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房價最大跌幅。到2025年2月，房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌35個月，已經(jīng)基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個月，到2023年12月連續(xù)下跌21個月，一直到2025年2月70城新建商品住宅房價同比連續(xù)下跌35個月，房價下跌周期超過上輪。

2025年2月70城房價同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市2個（分別為上海、太原），與上月持平。持平0座。下降的城市68座，與上月持平。其中上海上漲5.6%，與上月漲幅持平，太原上漲1.2%，比上月漲幅擴大0.2%。

2月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅連續(xù)4個月收窄

2025年2月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區(qū)域城市分化嚴(yán)重。其中一線城市房價下跌，跌幅收窄0.4%，二線城市跌幅收窄0.3%、三線城市房價跌幅收窄0.1%，形成連續(xù)4個月一二三線城市跌幅收窄的市場格局。

2月一線城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)同比下跌3.0%，比1月下跌3.4%，收窄0.4%。其中北京、廣州和深圳分別下降5.5%、7.8%和4.4%，跌幅分別收窄。上海上漲5.6%，與上月漲幅持平。

2月一二三線城市新建商品住宅房價同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下跌3.0%，跌幅比上月收窄0.4%。二線城市同比下降4.7%，降幅比上月收窄0.3%。三線城市同比下降5.9%，降幅比上月收窄0.1%。說明一二三線城市房價改善明顯。

2月70城二手住宅房價環(huán)比下跌0.3%，跌幅連續(xù)4個月持平

2025年2月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，跌幅與上月下跌0.3%持平（2024年10月下跌0.5%、11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%），房價連續(xù)4個月跌幅持平。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2025年2月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.3%已大大收窄。說明二手房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，呈現(xiàn)房價止跌筑底階段特征。

二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量上升，二手房市場回穩(wěn)不穩(wěn)定。總體表現(xiàn)為處于止跌筑底階段，未見底。2024年9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房價環(huán)比最大降幅。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環(huán)比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個月，一直到2025年2月連續(xù)下跌43個月。政策端傳導(dǎo)到市場端、價格端的效果減弱。

2月70城二手住宅房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市3個，比上月減少4個，其上海和深圳上漲0.3%，漲幅居第一，領(lǐng)漲全國，?？诤统啥挤謩e上漲0.2%。2城持平，下跌城市65個，比上月增加5個。

說明房價上漲的城市數(shù)量減少，房價下跌的城市數(shù)量增加，釋放出二手住宅房價止跌筑底預(yù)期增強減弱，見底企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。二手房市場的庫存巨大，短期來看，要實現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場觀察。

中指數(shù)據(jù)顯示，2025年2月百城二手住宅平均價格為14071元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，跌幅較上月收窄0.09%，已連續(xù)7個月收窄，已連跌32個月，同比下跌超過8%（1月同比下跌7.22%）。

2024年10月百城二手住宅平均價格環(huán)比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月環(huán)比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月環(huán)比下跌0.53%，同比下跌7.26%；2025年1月環(huán)比下跌0.51%，同比下跌7.22%。

2月70城二手住宅一線城市房價環(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，房價不穩(wěn)定狀態(tài)

2025年2月70城二手住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比連續(xù)4月上漲后出現(xiàn)止?jié)q轉(zhuǎn)跌，呈現(xiàn)房價下跌壓力的趨勢。形成一線城市止?jié)q轉(zhuǎn)跌，二線城市房價跌幅擴大和三線城市房價跌幅連續(xù)兩個月持平的市場格局。

2月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.1%（1月上漲0.1%），連續(xù)4個月上漲后出現(xiàn)止?jié)q轉(zhuǎn)跌，呈現(xiàn)房價下降壓力的趨勢。其中北京0.0%、上海下降0.4%、深圳上漲0.3%、廣州下降0.3，跌幅擴大0.1%。

2月一線城市二手住宅銷售價格連續(xù)4個月上漲后轉(zhuǎn)跌，主要是高品質(zhì)的樓盤大戶型、高價房集中上市供應(yīng)和成交減少，市場帶來的結(jié)構(gòu)性房價下跌，及限價、限簽的政策取消帶來單價上漲，政策效應(yīng)的集中效果減弱。

2月一二三線城市二手住宅房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域城市分化，其中一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌0.1%，連續(xù)4個月上漲后轉(zhuǎn)跌。二線城市二手住宅環(huán)比下跌0.4%，跌幅擴大0.1%。三線城市二手住宅環(huán)比下跌0.4%，降幅持平。

中指數(shù)據(jù)顯示，2月百城按城市能級劃分，一線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.20%，已連續(xù)5個月維持微跌態(tài)勢，其中深圳、北京、上海環(huán)比跌幅均在0.1%-0.2%之間。二線城市二手住宅價格環(huán)比下跌0.46%。

不過成都二手房價格已連續(xù)4個月環(huán)比上漲，表現(xiàn)較為突出。三四線城市二手住宅價格環(huán)比同樣下跌0.46%。2月百城漲跌城市數(shù)量來看，僅有3個城市環(huán)比上漲，97個城市二手住宅價格環(huán)比下跌。

2月70城二手住宅房價同比下跌7.5%，跌幅比上月收窄0.3%

2025年2月70城二手住宅房價指數(shù)同比下跌75%（1月下跌7.8%），跌幅較上月下跌收窄0.3%，連續(xù)5個月跌幅收窄，處于止跌筑底階段。一方面是房價環(huán)比一線城市連續(xù)4個月上漲，二三線城市房價同比跌幅連續(xù)5個月收窄。因此，表明房價逐漸改善的趨勢。