2025年3月18日，北京土地市場(chǎng)迎來歷史性時(shí)刻——海淀區(qū)樹村地塊以樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/㎡、總價(jià)75.02億元成交，成為北京首個(gè)樓面價(jià)破10萬(wàn)的住宅地塊！這場(chǎng)歷時(shí)3小時(shí)、舉牌274輪的“史詩(shī)級(jí)”土拍，不僅刷新了北京土拍單價(jià)紀(jì)錄，更點(diǎn)燃了市場(chǎng)對(duì)海淀高端改善市場(chǎng)的期待。
“海淀樹村地塊的成交，是樓市復(fù)蘇的強(qiáng)信號(hào)?！?/p>
而在這場(chǎng)戰(zhàn)役背后，是海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)、稀缺土地資源的“三重奏”，也是房企爭(zhēng)奪核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的縮影。
NO.1|壹
樹村地塊之戰(zhàn)：274輪舉牌背后的“必爭(zhēng)邏輯”
① 競(jìng)拍實(shí)錄：房企“殺紅眼”，中海豪擲75億定乾坤
樹村地塊的競(jìng)拍堪稱“教科書級(jí)”土拍：
報(bào)名房企：中海、保利、華潤(rùn)+招商、越秀等10家頭部房企及聯(lián)合體；
競(jìng)價(jià)輪次：線上+線下累計(jì)274輪，創(chuàng)北京土拍最長(zhǎng)紀(jì)錄；
最終價(jià)格：溢價(jià)率27.93%，樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/㎡，總價(jià)75.02億元。
關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)：中海在競(jìng)價(jià)后期突然發(fā)力，連續(xù)加價(jià)壓制對(duì)手，最終以“勢(shì)在必得”的姿態(tài)拿下地塊。業(yè)內(nèi)人士透露，中?；?qū)⒃诖舜蛟臁熬列蛳怠表敿?jí)產(chǎn)品線，對(duì)標(biāo)北京頂豪市場(chǎng)。
② 地塊硬核價(jià)值：海淀的“黃金三角”
樹村地塊的稀缺性，體現(xiàn)在“地段+產(chǎn)業(yè)+學(xué)區(qū)”的黃金三角組合：
地段：北五環(huán)外，距地鐵13號(hào)線上地站1.2公里，緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)、圓明園、清華北大；
產(chǎn)業(yè)：后廠村聚集騰訊、百度等互聯(lián)網(wǎng)大廠，高凈值人群購(gòu)買力強(qiáng)勁；
學(xué)區(qū)：上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中等名校環(huán)繞，101中學(xué)新校區(qū)在建。
容積率爭(zhēng)議：名義容積率1.6，但因防護(hù)帶和街坊路納入核算，實(shí)際容積率接近1.96，但低密洋房定位仍具稀缺性。
NO.2|貳
海淀樓市新格局：“改善七盤”時(shí)代開啟
① 高端市場(chǎng)“七盤爭(zhēng)霸”
樹村地塊的成交，標(biāo)志著海淀正式進(jìn)入“改善七盤”時(shí)代：
- 永豐板塊：頤海澐頌（開盤30分鐘銷售72.5億）、嘉華天珺；
- 功德寺板塊：和樾玉鳴、和樾望雲(yún)（指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)/㎡）；
- 朱房村板塊：建發(fā)、華潤(rùn)項(xiàng)目（預(yù)期售價(jià)12萬(wàn)+/㎡）；
- 樹村板塊：新地王項(xiàng)目。
對(duì)比周邊房?jī)r(jià)：
圓明天頌二手房掛牌價(jià)超20萬(wàn)/㎡；
朱房村地塊樓面價(jià)9.5萬(wàn)/㎡，樹村項(xiàng)目未來售價(jià)或突破15萬(wàn)/㎡。
② 海淀為何成房企“必爭(zhēng)之地”？
供需失衡：過去五年海淀新房供應(yīng)稀缺，2024年起供地加速，但需求端因產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)涌入仍強(qiáng)勁；
政策紅利：未設(shè)銷售指導(dǎo)價(jià)，房企可自由定價(jià)，利潤(rùn)空間可觀；
產(chǎn)品升級(jí)：低密洋房、大平層成主流，精準(zhǔn)匹配高凈值客群。
NO.3|叁
北京土拍啟示錄，合肥3月市場(chǎng)如何接棒？
① 北京土拍的三大信號(hào)
- 核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企“壓艙石”；
- 改善需求主導(dǎo)市場(chǎng)，產(chǎn)品力成勝負(fù)手；
- 土地?zé)岫葌鲗?dǎo)至房?jī)r(jià)，高端市場(chǎng)持續(xù)升溫。
② 合肥3月土拍前瞻
北京的熱度能否蔓延至合肥？3月合肥土拍需關(guān)注：
地塊區(qū)位：包河、高新等核心區(qū)地塊或受追捧；
政策風(fēng)向：限價(jià)放松、容積率調(diào)整可能刺激房企拿地；
房企策略：本土房企與國(guó)央企的博弈。
預(yù)測(cè)：合肥土拍或現(xiàn)“冷熱分化”，但核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈程度或超預(yù)期。
NO.4|肆
結(jié)語(yǔ)
北京樹村地塊的274輪鏖戰(zhàn)，既是樓市復(fù)蘇的縮影，也折射出房企對(duì)核心資產(chǎn)的焦慮。
“未來的樓市，屬于能讀懂城市價(jià)值、精準(zhǔn)捕捉需求的玩家?！?br/>而對(duì)于普通購(gòu)房者，海淀的“10萬(wàn)+”時(shí)代或許意味著門檻的抬高，但同樣預(yù)示著城市價(jià)值的再定義。
合肥的3月土拍即將啟幕，這場(chǎng)“價(jià)值發(fā)現(xiàn)之戰(zhàn)”能否續(xù)寫北京熱度？我們拭目以待。
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