文/狗蛋分蛋
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3月18日，中海以75.02億拿下了萬眾矚目的“海淀樹村”地塊。這場(chǎng)鏖戰(zhàn)3小時(shí)、舉牌265輪的激烈競(jìng)拍，誕生了北京土拍一個(gè)新紀(jì)錄——
史上最貴樓面價(jià)，10.23萬/㎡。
這次土拍，北京有頭有臉的房企基本到齊：海開、越秀、金茂、首開、中建三局、保利、華潤(rùn)+招商、建發(fā)、中海、綠城.....光預(yù)申請(qǐng)保證金就交了2.4個(gè)小目標(biāo)。
鐵柱掰著指頭算了一下，如果把錢放余額寶，利息一天有12000多塊，得當(dāng)三個(gè)月的牛馬才掙得出來。
剛剛扶正的董毅也來了，只是這次沒提王老吉，也沒穿紅色戰(zhàn)袍，而是一身明黃。有網(wǎng)友開玩笑說，董總的“法器”還是發(fā)力了，可惜是反向發(fā)力。
樓面價(jià)破10萬，大家都在猜樹村地塊最后該賣多少？
如果賣13萬，隔壁朱房村就別玩了，功德寺也折磨。論條件，樹村太夸張，旁邊是清華、北大、上地、圓明園、頤和園，加上直通中關(guān)村，誰(shuí)玩得過它......
賣15萬以上，更多人覺得合理。
不僅不會(huì)擠壓臨近板塊，還順手抬了波轎子，好比《美人魚》里，若蘭要拿青羅灣，是想抬高隔壁項(xiàng)目的地價(jià)。
只不過樹村不是青羅灣，而是青羅灣填海版Pro Max。
樹村是北京這幾年，少數(shù)敢說新房不掉價(jià)的板塊，隔壁學(xué)府壹號(hào)院是個(gè)新型共產(chǎn)商品房，當(dāng)年富人們排隊(duì)瘋搶。準(zhǔn)確說，想排隊(duì)都得找朋友，托關(guān)系。
再隔壁的圓明天頌，2021年底首開價(jià)11.5萬/㎡，總價(jià)最便宜的要2000萬起步，開盤直接賣了個(gè)七七八八。前陣子項(xiàng)目還出了個(gè)二手房，裸房單價(jià)高達(dá)16.17萬，相當(dāng)于:
3年多漲了40%。
不少人說，拿下樹村地塊后，中海今年的北京銷冠又穩(wěn)了。
到2024年，中海地產(chǎn)已經(jīng)蟬聯(lián)7年北京銷冠。從去年11月到今年3月，中海在北京豪擲391.76億拿了7宗地，都算上的話，今年中海北京的在售項(xiàng)目有20多個(gè)。
單憑在售規(guī)模，北京房企里能和中海掰手腕的就不多。
不過，今年北京土拍井噴，拿出了不少好地，另外“好房子”政策對(duì)舊項(xiàng)目去化產(chǎn)生了很大的壓力，可以說，后續(xù)大家都有機(jī)會(huì)。
中海地產(chǎn)能不能繼續(xù)“連任”，懸念依舊存在。
能上好房子政策的七個(gè)新項(xiàng)目是否可以打響頭炮，對(duì)今年的中海而言意義重大，下面咱們簡(jiǎn)單聊聊。
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一、中?！とf吉玖序
萬吉玖序是中海北京第二個(gè)“玖序”系產(chǎn)品，去年京華玖序一個(gè)項(xiàng)目賣了75.58億元（全口徑），是北京單盤銷售額冠軍。前輩的驚艷表現(xiàn)，也讓大家對(duì)萬吉玖序充滿期待。
項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋板塊，緊鄰地鐵14號(hào)線，主打165-352㎡大平層及洋房產(chǎn)品，典型豪宅盤。
從公布的戶型圖看，層高最高3.6米，通面寬陽(yáng)臺(tái)、大尺度飄窗、設(shè)備平臺(tái)都有，主力戶型得房率達(dá)89%-93%，空間尺度片區(qū)里目前找不到對(duì)手。
唯一的劣勢(shì)，片區(qū)城市界面偏老，缺乏高端商業(yè)綜合體，大商場(chǎng)要蹭隔壁的望京或國(guó)貿(mào)。
價(jià)格方面可以參考11萬/㎡的北京宸園，預(yù)計(jì)會(huì)貴1萬左右。
總之，地段、產(chǎn)品、品牌三大優(yōu)勢(shì)，只要價(jià)格在預(yù)期內(nèi)，萬吉玖序大概率不愁賣。
二、中?！r(shí)光之境
時(shí)光之境目前樣板間已開，四種戶型，105㎡三居、135/138㎡四居，以及155㎡四居，所有戶型均有南向陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送和北側(cè)露臺(tái)全贈(zèng)送，綜合得房率90%左右。
其中，三居戶型尺度感不錯(cuò)，四居戶廚房北側(cè)還送了個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，說是方便晾衣服，要是鐵柱家，估計(jì)就拿來掛臘肉了。
產(chǎn)品整體來說中規(guī)中矩，能達(dá)到城南中端改善的平均水平。
項(xiàng)目最大的問題，是小紅門地段尷尬，處于豐臺(tái)和朝陽(yáng)的交界處，規(guī)劃落地太難。
2023年，小紅門中建星光里有個(gè)規(guī)劃圖，南側(cè)寫了個(gè)綠色汽車研發(fā)中心和知名商業(yè)，一年多過去了，沒啥動(dòng)作。加上小紅門后續(xù)還有幾塊地要入市，供應(yīng)量不小。
這種情況下，項(xiàng)目想以8萬/㎡左右的價(jià)格賣，去化挑戰(zhàn)可能不小。
三、中?！こ?yáng)ONE
朝陽(yáng)ONE是十八里店為數(shù)不多的“真地鐵”項(xiàng)目，17號(hào)線的十八里店站，就在樓下。
宣傳小區(qū)配了1800㎡的會(huì)所，面積確實(shí)大，一般改善盤給配個(gè)1000㎡的會(huì)所已經(jīng)不錯(cuò)了。
項(xiàng)目樣板間已經(jīng)開放，只是很多人看完戶型，覺得不太滿意。
102㎡肉眼可見的細(xì)長(zhǎng)條，145㎡客廳面寬也只有4.2米，之前北京隅東序155㎡客廳面寬4.2米，小紅書上都被吐槽慘了。另外，雖然樣板間開放了，但很多詳細(xì)尺寸，項(xiàng)目沒有選擇公布，有網(wǎng)友猜測(cè)，可能數(shù)據(jù)不太好看。
朝陽(yáng)ONE指導(dǎo)價(jià)7.9萬/㎡，實(shí)際預(yù)計(jì)7.5萬/㎡左右，項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)都比較明顯，主要看購(gòu)房者的接受程度，看重地鐵的大概率還是會(huì)買單。
四、豐臺(tái)萬泉寺、豐臺(tái)西南郊冷庫(kù)項(xiàng)目
兩個(gè)地塊放在一起說，主要是距離不遠(yuǎn)，加上都被中海收入囊中，周圍是真沒啥競(jìng)品了。
市場(chǎng)對(duì)這兩個(gè)地塊也很期待，一是位置不錯(cuò)，二環(huán)外近麗澤。二是當(dāng)初中海拿地價(jià)格不高，有降價(jià)空間，性價(jià)比可能很高。
片區(qū)最大的問題還是配套。
拿萬泉寺地塊來說，首先不是地鐵盤，最近的東管頭南和麗澤商務(wù)區(qū)，步行要1.5公里左右。生活片配套上，實(shí)測(cè)地塊南邊被鐵路線隔斷，西邊又被下穿橋隔斷，西邊南邊兩頭堵，有點(diǎn)“孤島”的意思。
另外，地塊內(nèi)有一處長(zhǎng)約40米的明代家族墓地祭祀臺(tái)，雖會(huì)遷移，但風(fēng)水觀念重的購(gòu)房人可能會(huì)介意。
五、朱辛莊0029地塊
朱辛莊0029地塊土拍，出乎了很多人的意料，作為朱辛莊最后一塊住宅用地，本以為局面會(huì)很火熱，沒想到最后底價(jià)成交。
市場(chǎng)猜測(cè)，可能是地塊配建難度比較大。
朱辛莊0029地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，緊鄰海淀距離地鐵8號(hào)線與昌平線交匯的朱辛莊站500米左右，加上是好房子項(xiàng)目，先天條件對(duì)片區(qū)其他產(chǎn)品降維打擊。
同時(shí)，地塊缺點(diǎn)也很明顯，主要占地面積較小，配置上可能會(huì)縮水，大概率會(huì)拿來做剛改項(xiàng)目。問題是朱辛莊同類型的產(chǎn)品供應(yīng)量很大。
今年海淀地也推了不少，對(duì)主打海淀外溢的朱辛莊項(xiàng)目來說，不是好消息。
最后是樹村項(xiàng)目，剛剛拍地能說的東西不多，后續(xù)有機(jī)會(huì)可以深講。
總之，7個(gè)項(xiàng)目中，還是有幾根難啃的骨頭。
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今年前兩個(gè)月，中海在北京的銷售勢(shì)頭偏弱，全口徑計(jì)算27.62億，次于保利和中建智地，排名第三。
這個(gè)成績(jī)，是建立在近20個(gè)在售項(xiàng)目上的。
中海北京有兩個(gè)操盤團(tuán)隊(duì)，中海北京公司和中海新城，相對(duì)而言，“大哥”中海北京公司壓力更大。
近20個(gè)在售項(xiàng)目中，近80%是由中海北京公司操盤。
開局不順，中海迅速進(jìn)行了一波人事調(diào)整，前段時(shí)間，分管投資開發(fā)的王心邑，以及分管北方大區(qū)營(yíng)銷的刁鵬同時(shí)離職。
動(dòng)作如此之快，一部分原因，可能是不想去年上半年的情況再度重演。
去年上半年，中海在北京的銷售情況出現(xiàn)明顯滑坡，中海北京公司緊急拉來王野救場(chǎng)，頂替原來的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人。
王野在調(diào)來北京前，是中海天津公司營(yíng)銷總，十年以上從業(yè)經(jīng)歷，讓業(yè)內(nèi)對(duì)他的調(diào)任非常期待。只不過，也許是時(shí)間緊迫，又或許是沒碰到好的機(jī)會(huì)，最終表現(xiàn)平平。
去年，中海在北京賣了474.8億（全口徑），其中有75.58億來源于紅盤“京華玖序”。
也就是說，中海地產(chǎn)北京市場(chǎng)約1/6的業(yè)績(jī)由一個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造，而京華玖序，是“二弟”中海新城的操盤項(xiàng)目。
今年，王野手握樹村、萬泉寺，以及西郊冷庫(kù)三塊好地，終于等來了證明自己的機(jī)會(huì)?！按蟾纭敝泻１本┕荆赡芤残枰鼈兎€(wěn)固自己在集團(tuán)北京市場(chǎng)的地位。
對(duì)于中海北京整體而言，去年中海上海團(tuán)隊(duì)3個(gè)項(xiàng)目就賣了704億，挺讓人羨慕，如今王炸地塊安排上，也終于可以掰掰手腕了。
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