上海樓市，金三銀四小陽春。
3月前20天，二手房已累計成交18296套，這么看來，本月成交量很有希望到達3萬套。
而在市場火熱的同時，也呈現(xiàn)出一片 亂象 ：
市場把漲價的愛給了品質次新；
把走量的愛給了剛需房源；
至于豪宅，則是一房一價，冷熱不均。
上海樓市，徹底亂了。
頂豪法拍爆冷
3月11日，上海頂豪翠湖四期成交一套法拍房源。
296平，帶車位，底價成交，成交價5491.2萬，單價18萬出頭。
296平大橫廳戶型，最高點成交價接近1個小目標，兩年多時間，價格接近腰斬。
目前小區(qū)在掛牌的同戶型，掛牌價在7900-9500w之間。
這個成交價，明顯撿漏了。
不過，翠湖四期，乃至整個翠湖天地的二手房，可能都要被這套法拍房的價格打下來了。
翠湖四期爆冷背后，有三個原因：
1）296戶型無景觀溢價，看不到湖景。
有錢人買豪宅，眼光也越來越刁鉆了，不僅看地段IP，還看景觀，江景、湖景、三件套，沒有景觀溢價價格就不行。
2）市區(qū)豪宅新房瘋狂出貨，擠壓二手房
數(shù)據(jù)顯示，2024 年，上?？們r 3000 萬元以上的豪宅新房成交2553套套，而 2023 年全年僅為 941 套，翻了2倍還多。
中海順昌玖里，單日賣出196.5億；
融創(chuàng)外灘壹號院2期，單日99.97億元；
凱德茂名公館，綠城外灘蘭庭……
天量的豪宅新房，瘋狂擠壓二手需求。
有錢人，更喜歡買新不買舊。
3）法拍房本身的折價原因
這套房是破產(chǎn)拍賣，有錢人多少會介意一點風水問題。
對比翠湖三期，最近成交的幾套單價都上了20萬。
不過法拍稅費各付，能為下家省去百萬稅費，法拍房也是有一定優(yōu)勢的。
豪宅的寒意，不僅是在翠湖四期。
新房這塊，上海壹號院都滯銷了。金陵華庭也搞了些低價的房源送福利，吸引更多人認籌。
這一波樓市救市，好像跟豪宅關系不大。
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剛需成交火熱
對比頂豪翠湖四期的拍賣爆冷，同一時間，上海總價100-500萬的剛需房卻賣爆了，成交十分火熱，成交占比高達80%。
分析背后原因：
1. 這些買房人不看重增值，只是希望有個安身之所；
2. 另一方面也覺得價格跌到位了；
23年至今，上海不少老破小遠大新價格腰斬，價格打7折已經(jīng)是表現(xiàn)出色。
以前500萬的房子，如今300多萬就能買了。
3. 租售比接近房貸利率；
隨著房貸利率不斷下調(diào)，不少市區(qū)老破小的租售比已經(jīng)無線接近房貸利率，租金快能覆蓋月供了。
今年，大概率還要降息，對房價形成進一步支撐。
4. 政策松綁釋放購買力；
去年一輪又一輪政策救市轟炸，包括：
限購放寬（外環(huán)外非滬籍單身可購）、社保五年改三年、外環(huán)外社保只要1年、首付比例降至15%、稅費優(yōu)化（增值稅“5改2”）、提高公積金貸款額度等等。
就是要刺激剛需下場買房。
5. 大規(guī)模拆遷
去年徐匯東安新村的拆遷全市矚目，其實不止是徐匯，上海最近幾年的舊改、拆遷、城市更新一直是全面開花的狀態(tài)。
這些拆遷戶，拿到錢之后，多半也會在原來的家附近買一套市區(qū)老公房，繼續(xù)生活。
6.學區(qū)房、婚房等剛性需求集中釋放
小陽春，同樣也是學區(qū)房的小高潮，大量的掛戶口學區(qū)老破小，近期迅速成交。
而且都沒什么談價空間，主要是已經(jīng)跌了很多了。
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中產(chǎn)次新房開始漲價
在剛需，中產(chǎn)，豪宅三大品類房源中，中產(chǎn)房源的表現(xiàn)最近是最出挑的。
我們在 一線觀察到：
次新商品房，尤其中產(chǎn)青睞的那些板塊和小區(qū)。
比如古美，大寧，御橋這些兼顧學區(qū)與品質的次新房，不少掛牌價甚至是成交價都開始漲了。
大虹橋、唐鎮(zhèn)一些品質次新也出現(xiàn)超跌反彈。
蟠龍?zhí)斓厣蠞q72萬：
從最低點看，有了14%的回升 。
仁恒東郊花園上漲70萬。
134平戶型近期成交價來到了1188萬，同戶型去年9月的成交價1118萬，半年時間多賣了70萬。
而因為價格上漲，中產(chǎn)品質次新的成交有點 僵持 了。
房東看好后市，漲價，但買家并不買賬，因此難以成交。
當下一套高品質次新房如果價格有誠意，對比去年9月份微漲或者沒漲，那在這個金三銀四的檔口，很容易就出掉。
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小結
整體來看：
剛需房大量成交讓置換客有了錢去買品質次新；
然而次新房房東漲價，買家卻不買單，成交僵持了；
中產(chǎn)房成交僵持，向上置換豪宅的鏈條沒有打通。
這也就解釋了當下，上海樓市冰火兩重天、冷熱不均的現(xiàn)狀。
上海樓市的分化，已經(jīng)是明牌了。
今后買房，一定要讓自己住的舒服。因為好住的房子，也會更加保值。
長期看，依然是經(jīng)濟復蘇進度決定房價韌性。
2025年上海樓市，“整體企穩(wěn)、局部回暖、分化延續(xù)”。
我們建議：
1）硬傷房源抓緊出貨
遠郊房和“老破小”還未止跌，供需關系嚴重失衡。
2）市中心好地段的次新房有機會撿漏，跟著“地王”買周邊
比如虹口臨平路附近拍出天價地皮后，旁邊瑞虹新城的二手房成交
量立馬漲了，價格比同地段新房便宜一半。
重點看三個條件：地段好（比如徐匯濱江、前灘）、房子質量高（比如得房率80%以上）、物業(yè)靠譜，這種房子比較抗跌。
3）已經(jīng)漲得太快的別急著跟風
不少二手房已經(jīng)漲價5-10%，別盲目跟風。
包括有些地方2026年會有大量限售房解禁，也要注意風險，到時候可能降價拋售。
4）市區(qū)高價新房別追，地價太貴的先別碰
去年拍地溢價30%以上的項目，開發(fā)商成本太高，新房溢價嚴重。
5）其實當下這種市場，對于買房人和置換客反而是比較友好的，剛需房價格到位去化很快，次新房加點價能買到好戶型好樓層。
而且心態(tài)上不會很著急，對比22年最高點，也打折了不少，買入安全墊也高。
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