廣州，正在迎來一劑名為「新棚改」的猛藥。
4096億專項借款，52個城中村，已經(jīng)在加速落地中。
這事很早之前我們就聊過，全網(wǎng)首發(fā)，現(xiàn)在再提，是因為形勢更明朗了。
52個城中村，具體包括哪些，借款額度各自有多少，有一份詳盡的清單。
全市11區(qū)，都有項目，改造難度系數(shù)更大的中心區(qū)，占了21個。
額度方面，具體的不方便說太多，但可以透露的是，不是撒胡椒面，很多項目都是百億級，天量資金砸下。
不過，這里要先說一個前提：
廣州的城中村改造，無論是數(shù)量，還是專項借款授信金額，全國都沒有其他城市能掰手腕，在官方的計劃里，就是要以非凡的力度推進(jìn)。
但過去很長一段時間，都推進(jìn)不了一點(diǎn)，去年很多項目說要改，但大部分都沒什么實質(zhì)性動作，前期得不能再前期。
不是政策不支持，也不是錢不到位，是有錢不敢借，借了也不敢花，怕風(fēng)險太大，算不過賬，預(yù)期收益不夠。
但廣州也出招了。
一是擴(kuò)大城中村改造專項借款使用范圍，如用作存量商品房收購安置等，提高企業(yè)居民積極性；
二是適當(dāng)“施壓”，52個城中村改造項目專項借款額度申領(lǐng)、使用情況，是有KPI在的，完成量，完成率都有排名，直接和考核掛鉤。
借錢不積極，思想有問題。
花錢不到位，覺悟已掉隊。
4000多億專項貸款，將不再是一個簡單的賬面數(shù)字，而是真金白銀要投向廣州城中村改造的，形成實物工作量的。
注意，這部分資金，是有撬動作用的。
據(jù)統(tǒng)計，專項借款授信額約占所涉及城中村項目總投資的78%，4096億專項借款，保守來算，可直接撬動的資產(chǎn)規(guī)模，也要到5000億以上。
這樣的杠桿效應(yīng)，足以在樓市激起不小的漣漪，路徑與上一輪棚改類似，但是是新型棚改。
之所以說是新型，是因為當(dāng)下的城中村改造，走的是“依法征收，凈地出讓”的新模式，強(qiáng)調(diào)公益性，無論是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是量級，與以往市場化模式下的棚改，都大不相同。
但在貨幣化安置（包括房票）的趨勢下，依舊能夠幫助樓市去庫存。
一些嗅覺敏銳的商品房，已經(jīng)開始行動起來了，面向周邊的拆遷戶給予安家補(bǔ)貼，借助舊改，精準(zhǔn)去化。
拆遷，是真的可以拉樓市。
對于居民來說，落差肯定會有，一夜暴富夢碎。
但放眼整個廣州，現(xiàn)在還沿用市場化模式，且正常推進(jìn)的舊改，也沒幾個了，畢竟舊模式的前提，本就基于樓市的上漲預(yù)期，用時間換空間，當(dāng)樓市牛市不再，自然也不可持續(xù)，遇到房企資金鏈問題，說躺平就躺平了。
新模式下，有國企執(zhí)行，國家資金兜底，不會爛尾，也最大限度調(diào)動資源和各職能部門的協(xié)調(diào)合作，打破部門利益和山頭主義，改造周期也更可控。
為什么這么說？
城中村改造專項借款，利率雖然低，但借了也是要還的，期限一般不超過5年。
這意味著，至少5年內(nèi)，就得把項目拆出來，騰空土地實現(xiàn)出讓收入，改造主體肯定是能快則快，不會主動拖沓。
獵德改了3年，楊箕改了7年，琶洲改了8年，5年左右的周期尺度，已經(jīng)算很短了。
廣州是鐵了心要搞新型棚改的，最近這么多補(bǔ)償方案出來，這個趨勢和輪廓更清晰了。
這輪城中村改造，力度和決心，遠(yuǎn)比想象中更大，影響深遠(yuǎn)。
幾個片區(qū)，是值得重點(diǎn)討論的。
1）黃埔。
從去年開始，為了破解改造難題，謀求國家資金托舉，很多項目，都在推進(jìn)新舊模式的轉(zhuǎn)換。
像之前的洋田、鎮(zhèn)龍、蓮塘、五村七片、崗貝、山龍，以及最近的南崗等，都是典型代表。
專項借款的來源，是國開行，國家的錢，有明確的用途限制以及嚴(yán)格的監(jiān)管要求，不可能企業(yè)請客，國家買單。
你看九佛五村七片，明確以“依法征收、凈地出讓”新模式推進(jìn)后，去年就獲得了124億城中村改造專項借款授信，部分額度已用于收購存量商品住房作為安置房。
這是模式轉(zhuǎn)換的問題。
最近黃埔還在干兩件大事：
一是推動房票跨區(qū)使用，這個已經(jīng)有政策支持，重點(diǎn)在于落地執(zhí)行；
二是推動央企接手合作，比如中交城投（不是珠江春的四航局），計劃接手四個老黃埔的核心項目。
2）海珠，新中軸南段。
這個片區(qū)，會是珠城之后，廣州主城核心區(qū)連片開發(fā)，力度和規(guī)模最大的板塊，近期各種雷厲風(fēng)行的征拆動作，相比大家也關(guān)注到了。
海珠段6公里，三滘、東風(fēng)兩大啟動區(qū)，規(guī)劃已經(jīng)通過了，計劃打造宜居宜業(yè)的活力社區(qū)典范，貫通中央綠軸，重塑城市形象。
對于板塊而言，除了住宅，還會新增商業(yè)、物業(yè)、商住地塊，以及2所小學(xué)，2所幼兒園，公交首末站等配套。
這兩個項目，是海珠城中村改造新模式的代表，專項借款授信額度高達(dá)185億，搞好了，能起到很好的示范作用，形成新模式下的人才儲備，具體的路徑，政策，都成熟了，剩下的一波推了。
| 廣州新中軸海珠段效果圖，最終以政府批復(fù)為準(zhǔn)
在官方的計劃里，新中軸南段，赤崗、江海、南洲街道，每一個項目地塊，都是有節(jié)點(diǎn)安排的，最遲2026年，要完成征收。
聯(lián)同將來的建設(shè)量，接下來幾年，新中軸海珠段集中投入更將達(dá)上千億，對城市發(fā)展的推動力有著超長持久性。
到時，你將看見連片的城市界面更新，產(chǎn)業(yè)和配套升級換代，人口持續(xù)導(dǎo)入，以及由此創(chuàng)造的巨量樓市需求，這種增量隨著舊改持續(xù)產(chǎn)生。
3）白云，尤其是白云新城。
整個白云區(qū)，在這輪城中村改造中，很突出，項目最多，授信額度也是全市最高的，響應(yīng)也很積極。
其重點(diǎn)，不只是老生常談的珠實羅沖圍片區(qū)，還有機(jī)場周邊，白云站，甚至是白云新城等。
在進(jìn)行改造意愿征詢的白云新城蕭崗片區(qū)，今天也發(fā)布了詳細(xì)控規(guī)。
大量村地將調(diào)整為商地、宅地、教育、服務(wù)設(shè)施用地，要做產(chǎn)城融合的宜居新城，規(guī)劃用地面積約173公頃，規(guī)劃總建筑面積約335萬平方。
這個項目，從2010年開始，就開始籌謀舊改，但推進(jìn)一直不太順利，現(xiàn)在也重回賽道了，由白云城發(fā)操刀。
連白云新城這么核心的地段都下決心要改，白云這一波，確實是動真格了。
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