阿宇根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》等法規(guī)及各區(qū)政策，匯總了深圳市城中村棚戶區(qū)改造及城市更新、宅基地標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以下為詳細(xì)解讀：
一、深圳為何沒有宅基地政策？
深圳作為高度城市化的超大城市，自2004年全面城市化后，原農(nóng)村土地已轉(zhuǎn)為國(guó)有，全市范圍內(nèi)（除深汕特別合作區(qū)）不再新增宅基地審批。主城區(qū)主要通過(guò)棚戶區(qū)改造和城市更新解決住房問(wèn)題，并依據(jù)《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》規(guī)范原村民自建住宅，明確每戶基底面積不超過(guò)100平方米，建筑面積不超過(guò)480平方米。
例外情況：深汕特別合作區(qū)作為深圳唯一保留農(nóng)村屬性的區(qū)域，允許符合條件的村民新建或重建非商品住宅，但需嚴(yán)格控制基底面積（≤100㎡）、建筑面積（≤300㎡）及層高（≤3層）。
二、地方標(biāo)準(zhǔn)：各區(qū)政策要點(diǎn)
全市共性標(biāo)準(zhǔn)
- 產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例：套內(nèi)1:1或建面1:1.2（最高標(biāo)準(zhǔn)）。
- 增購(gòu)面積：每套可增購(gòu)≤10㎡，價(jià)格按安居房標(biāo)準(zhǔn)。
- 貨幣補(bǔ)償：依據(jù)《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》評(píng)估確定。
福田區(qū)
- 棚改適用范圍：舊住宅區(qū)及相鄰城中村，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)套內(nèi)1:1或建面1:1.2，增購(gòu)價(jià)≤市場(chǎng)價(jià)。
- 城市更新：未登記房產(chǎn)由原農(nóng)村集體確認(rèn)被搬遷人資格。
羅湖區(qū)
- 原村民優(yōu)待：符合標(biāo)準(zhǔn)的原村民住宅可置換≤480㎡，非原村民≤150㎡。
- 征收流程：簽約率≥95%可啟動(dòng)調(diào)解，超期未簽約可申請(qǐng)征收。
鹽田區(qū)
- 棚改與城市更新差異：棚改補(bǔ)償按政府標(biāo)準(zhǔn)，城市更新由市場(chǎng)協(xié)商。
- 適用范圍：老舊住宅區(qū)用地≥5000㎡，城中村需單獨(dú)制定補(bǔ)償方案。
南山區(qū)
- 歷史違建處理：原村民符合標(biāo)準(zhǔn)部分可置換≤480㎡，非原村民需繳納罰款后參照?qǐng)?zhí)行。
- 未簽約房屋征收：已簽約≥95%可啟動(dòng)調(diào)解，四類情形中止調(diào)解。
寶安區(qū)
- 棚改啟動(dòng)方式：業(yè)主申請(qǐng)或街道依職權(quán)啟動(dòng)，聯(lián)合申報(bào)用地≥5000㎡。
- 城市更新銜接：70個(gè)舊改項(xiàng)目可沿用歷史政策。
龍崗區(qū)
- 小型老舊住宅區(qū)：用地＜10000㎡且無(wú)法納入更新的項(xiàng)目可適用棚改。
- 歷史用地處置：需完善征轉(zhuǎn)手續(xù)后方可開發(fā)。
龍華區(qū)
- 政策廢止與銜接：原《城市更新實(shí)施辦法》廢止，執(zhí)行市級(jí)統(tǒng)一政策。
坪山區(qū)
- 城中村特殊性：搬遷補(bǔ)償方案需另行制定，優(yōu)先解決原村民安置。
光明區(qū)
- 保障房配租：以小戶型為主，按家庭人口、學(xué)歷等分級(jí)配租面積。
- 統(tǒng)建政策：鼓勵(lì)原農(nóng)場(chǎng)未完善用地通過(guò)更新解決。
大鵬新區(qū)
- 統(tǒng)建住房扶持：資金扶持原村民統(tǒng)建，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)參照保障房。
- 棚改門檻：用地≥10000㎡，聯(lián)合申報(bào)需全體同意補(bǔ)償方案。
深汕特別合作區(qū)
- 唯一允許新建區(qū)域：村民可新建非商品住宅，基底≤100㎡、總建面≤300㎡、層數(shù)≤3層。
- 危房改造：按面積分段處理，超900㎡建筑需封存。
三、全市與地方標(biāo)準(zhǔn)差異性分析
補(bǔ)償比例
套內(nèi)1:1或建面1:1.2
福田增購(gòu)價(jià)≤市場(chǎng)價(jià)，羅湖區(qū)分原村民/非原村民面積
適用范圍
優(yōu)先改造安全隱患大、配套落后的區(qū)域
鹽田要求用地≥5000㎡，龍崗放寬至小型項(xiàng)目
歷史違建處理
按“兩規(guī)”及《決定》處理
南山區(qū)分原村民480㎡上限，非原村民需罰款
政策靈活性
統(tǒng)一框架下允許增購(gòu)、貨幣補(bǔ)償
大鵬新區(qū)探索統(tǒng)建與拆遷安置房政策銜接
四、其他補(bǔ)充
- 動(dòng)態(tài)調(diào)整：2024年《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的實(shí)施意見》明確新舊政策銜接，優(yōu)先配置保障性住房。
- 違建風(fēng)險(xiǎn)：超建部分在深汕合作區(qū)無(wú)法確權(quán)，主城區(qū)違建可能面臨強(qiáng)制拆除或罰款。
政策依據(jù)：
全市級(jí)政策
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》
《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》
《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》
各行政區(qū)政策
《深圳市福田區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法（試行）》《深圳市福田區(qū)城市更新實(shí)施辦法》
《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法》《羅湖區(qū)低效用地再開發(fā)試點(diǎn)行動(dòng)計(jì)劃（2024—2026年）》
《深圳市鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則》《深圳市鹽田區(qū)城市更新實(shí)施辦法（修訂）》
《深圳市南山區(qū)城市更新實(shí)施辦法（征求意見稿）》《深圳市南山區(qū)城市更新項(xiàng)目未簽約房屋征收實(shí)施細(xì)則》
《寶安區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則》《寶安區(qū)城市更新和土地整備“十四五”規(guī)劃》
《龍崗區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施細(xì)則（試行）（征求意見稿）》《深圳市龍崗區(qū)城市更新實(shí)施辦法》
《關(guān)于廢止〈深圳市龍華區(qū)城市更新實(shí)施辦法〉的政策解讀》
《坪山區(qū)棚戶區(qū)改造實(shí)施辦法（試行）》《坪山區(qū)坪山街道新和村片區(qū)城市更新單元規(guī)劃》
《光明區(qū)政府組織配租保障性租賃住房配租管理實(shí)施細(xì)則》《光明區(qū)原光明農(nóng)場(chǎng)未完善用地手續(xù)建成區(qū)實(shí)施城市更新規(guī)定》
《大鵬新區(qū)棚戶區(qū)改造領(lǐng)域基層政務(wù)公開事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)目錄》《大鵬新區(qū)關(guān)于規(guī)范原村民非商品住宅統(tǒng)建工作的若干意見》
《深圳市深汕特別合作區(qū)村民非商品住宅建設(shè)工作指引》《深圳市深汕特別合作區(qū)農(nóng)村宅基地審批管理實(shí)施細(xì)則（試行）》
阿宇注：以上標(biāo)準(zhǔn)可能存在動(dòng)態(tài)調(diào)整，具體以各區(qū)最新政策及實(shí)踐為準(zhǔn)。
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