因公共利益的需要，可以征收農(nóng)村集體土地，但是征收農(nóng)村集體土地并沒有那么的簡單，按照《土地管理法》《土地管理法實施條例》中的規(guī)定，相關部門因公共利益需要征收集體土地時，需要先將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，也就是說需要先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，再獲得審批手續(xù)（征地批復）之后，才可以推進土地征收工作。
根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
但是獲得征地審批可不是一件簡單地事兒，尤其是在2020年以后，也就是新《土地管理法》實施后，想要獲得征地批復文件，一般需要先履行征收前置程序，如果征收前置程序落實不到位，甚至刻意跳過，那么，不管是什么建設項目，征收方均拿不到征地批復文件。所以實踐中，征收方想要在短時間內(nèi)拿到征地批復可以說是非常困難的。
但也正因為拿到征地批復程序復雜，且時間又長，也就間接的導致非法征地的情況愈發(fā)嚴重。實踐過程中，我們律師在辦案的過程中就發(fā)現(xiàn)，有極個別的征收方為了盡快推進征收工作，在未獲得征地批復，或者說是為了規(guī)避審批手續(xù)，則會以各種理由欺騙征收人，直接通過”以租代征“的方式來促進征收，實際占用土地開工建設。
關于以租代征，想必大家并不陌生，因為在征地拆遷中經(jīng)常出現(xiàn)，那這里我們再簡單的重述一下，所謂的“以租代征”就是指擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的行為，換句話來說也就是，相關部門為了低成本征收，按照每年給予村民多少租賃費，或者說“以租代征”會有多少好處的語言誘惑，通過“以租代征”的方式來實際占用土地，并進行非農(nóng)業(yè)建設。
但是凱諾律師要在這里告訴大家，以租代征是不合法的，在《國土資源部關于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知》中就明確作出了規(guī)定，地方政府、有關部門及單位和個人不得通過受讓、租用等方式違法占用農(nóng)民集體土地用于各類非農(nóng)業(yè)建設。
即任何人，任何單位都不可以以任何理由擅自將土地轉(zhuǎn)賣、出租給個人或者是建設單位。另外，根據(jù)《土地管理法》第三條規(guī)定，十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規(guī)劃，嚴格管理，保護、開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。
所以對于”以租代征“我國是明令禁止的，而且一些地方的法律法規(guī)上對以租代征這這種違法行為，也作出了較為明確的規(guī)定?？偠灾?，如果征收方想征收土地開發(fā)建設，或征收土地用于修建道路等，必須要嚴格按照《土地管理法》中的規(guī)定，辦理農(nóng)用地審批手續(xù)。
那么，以租代征有哪些危害呢？主要有以下幾種
1、在耕地上建各類工廠對土地損害嚴重
如果農(nóng)村土地被租賃出去之后，建設單位建設大量工廠，必定會對農(nóng)田造成永久性的損害。也就是說，如果通過以租代征的方式實際占用土地，之后就算判定以租代征行為違法，地上所建的建筑物、構(gòu)筑物被要求責令限期拆除，村民拿回來了土地，那么土地可能也會因此失去原有的質(zhì)量，比如租出去之前的土壤肥沃，拿回來之后，土壤變得堅硬等，沒有之前那么的松軟，這對以后耕種糧食會有很大的影響。
2、以租代征之后的風險往往需要村民自己來買單
比如在土地征收之后，如果遇到以租代征，但在征收方正式通過以租代征占用土地之前，村民并沒有馬上來阻止以租代征行為，或者是發(fā)現(xiàn)以租代征，直至相關項目建設完成村民才知曉此次征收，相關部門是通過以租代征的方式占用了土地，此時即使有關部門要求責令限期拆除非法占用土地所建的建筑物，要求恢復土地，那在此之間的這些損失，也往往可能需要村民自己來承擔。
所以，凱諾拆遷律師提醒大家，在征收之前，只要發(fā)現(xiàn)以租代征的痕跡，比如征收方說會直接與村委會簽訂了租賃協(xié)議，跟村民沒有任何關系，或者說是村委會直接找上門來告訴自己，政府會以每年每畝多少的費用來給予自己補償時，被征收人此時一定要注意，這有很大可能就是征收方已經(jīng)決定采取以租代征來實際占用土地了，此時廣大被征收人一定要拒絕。
3、以租代征，村民只能拿到一點點的租賃費
事實上，農(nóng)民每年耕種土地所得的收益并不會比以租代征每年每畝政府給予的租賃費要少，甚至還可能會多于土地租賃費。所以，以租賃的方式把土地租出去，對農(nóng)民老百姓來說并不合理，而且在一定程度上來講，這樣只會減少農(nóng)民的收益。
從實踐過程中來看，將土地租給政府，不僅可能拿不到合理的土地補償費，而且地上附著物、青苗補助費的補償相對于來說也會有所減少，如果通過合法的征收，雖然也失去了土地，但按照《土地管理法》中的規(guī)定，這些補償是必須要給予被征收人的，而且征收之后的生活水平，還必須要高于征收之前的生活水平，這是最低的征收補償標準，也是征收原則之一。
總之，凱諾拆遷律師最后想要告訴大家，以租代征肯定是不合法的，如果征收方在沒有征地批復文件的情況下，聯(lián)合村委會通過以租代征的方式，利用土地進行非農(nóng)業(yè)建設，廣大被征收人一定要馬上向上一級有關部門投訴舉報，要求他們查處違法占地行為，并要求他們恢復土地原狀，對于投訴之后沒人處理的，建議在專業(yè)律師的幫助下，盡快通過法律途徑來維護自己的權(quán)益。
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