3月末的北京樓市，交出了一份頗具玩味的成績單。市住建委最新數(shù)據(jù)顯示，3月29日單日新房網(wǎng)簽295套，而二手房卻以501套的成交量實現(xiàn)碾壓式反超。這一組冷熱分明的數(shù)據(jù)，猶如多棱鏡般折射出當(dāng)下市場的復(fù)雜肌理。
一、數(shù)據(jù)背后的"冰與火之歌"
從成交結(jié)構(gòu)看， 反觀二手房市場，則是另一番火熱景象。501套的成交量中，住宅占比高達93.2%（467套），成交面積近4萬平方米。這一數(shù)據(jù)不僅遠超新房住宅成交量，更創(chuàng)下近三個月以來單日新高。值得注意的是，二手房成交均價雖未披露，但從近期掛牌價調(diào)整趨勢看，"以價換量"策略正在奏效。 二、市場邏輯的三重解構(gòu) 1. 政策紅利釋放的滯后效應(yīng) 2. 供需錯配的現(xiàn)實困境 3. 市場預(yù)期的微妙轉(zhuǎn)向 三、未來市場的三大可能性 1. 二手房"虹吸效應(yīng)"持續(xù)強化 2. 新房市場面臨"供給側(cè)改革" 3. 租賃市場或成"蓄水池" 四、給購房者的三個錦囊
去年底的"認房不認貸"政策余溫未散，疊加房貸利率持續(xù)低位運行，購房成本較峰值期已下降約30%。但新房市場因預(yù)售制特性，政策利好傳導(dǎo)存在時滯，而二手房作為現(xiàn)房交易，更能即時捕捉政策紅利。
新房市場面臨"改善型需求夠不著，剛需群體夠不著"的結(jié)構(gòu)性矛盾。五環(huán)內(nèi)新房普遍8萬+/㎡的單價，將大量首置群體推向
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，3月新增帶看量環(huán)比增長42%，但客戶決策周期卻縮短至21天（同比縮短7天）。這種"看房熱、下手快"的現(xiàn)象，既體現(xiàn)對當(dāng)前價格的認可，也暗含對后續(xù)政策調(diào)整的預(yù)判——畢竟，北京作為調(diào)控模范生，任何政策松動都可能觸發(fā)市場敏感神經(jīng)。
隨著掛牌量持續(xù)高位（當(dāng)前庫存超10萬套），價格戰(zhàn)或?qū)⒙又羶?yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、地鐵次新房等硬通貨。預(yù)計4月二手房成交量有望突破1.5萬套，進一步擠壓新房市場份額。
部分遠郊項目已啟動"工抵房""首付分期"等非常規(guī)操作，預(yù)計二季度將有更多項目調(diào)整備案價。但受制于土地成本，降價空間有限，倒逼開發(fā)商提升產(chǎn)品力。
對于暫時夠不著買房的群體，住建委同步披露的租賃數(shù)據(jù)值得關(guān)注：3月租房備案量環(huán)比增長28%，長租公寓空置率降至12.7%。這或許預(yù)示著，部分購房需求正在向租賃市場轉(zhuǎn)移。
熱門跟貼