大家好，我是蘇北哥！今天是3月29日，農(nóng)歷三月一日，也是3月份最后一個(gè)周末！
01.
當(dāng)下樓市最難解的問題，有答案了！金基嘉玥首套二手房成交！
時(shí)光流逝，不可勝數(shù)！轉(zhuǎn)眼間，3月份就要結(jié)束，2025年即將跨入4月的門檻！回首往昔，似乎蛇年春節(jié)的歡愉氣氛還未走遠(yuǎn)，眼看不過多久就將進(jìn)入初夏！
3月的南京樓市很平靜，不知道4月份會(huì)如何？排在首開名單里的樓盤并不少，比如紫金山東麓的金基山和月、鼓樓濱江綠城金基沁百合、奧體建設(shè)河西丹荔云府、金基小行G12、金基鼓樓龍江瀧樾府等等。北哥之前的文章里就提示過，2025年南京樓市的首發(fā)陣容華麗之極（幾乎沒有剛需盤），但何時(shí)能真正開盤上市？與買房人見面，可能還需要等一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。
換句話說，如果等到以上這些新盤悉數(shù)開盤上市，那時(shí)的南京樓市可能是另一番模樣，南京樓市必須完成如此這般的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，這是早已排在2025年的工作計(jì)劃表中的，看了這話，懂的自然懂！
還說3月，南京樓市的3月很平靜，但是南京之外，全國樓市卻不平靜！而且不只是不平靜，甚至是風(fēng)起云涌，地王頻出。
3月3日，國企上海靜投置新以4.87億元拿下上海靜安寺一幅占地僅2100平的迷你地塊，樓面價(jià)高達(dá)16.23萬/㎡，刷新了全國住宅用地單價(jià)
3月27日，建發(fā)以約33.47億元的成交總價(jià)，約合41200元/㎡的成交樓面價(jià)，拿下了位于成都金融城三期（下文簡(jiǎn)稱“金三”）的H10地塊，大幅度刷新了成都宅地單價(jià)新高。
3月28日，上海再出地王！大華集團(tuán)以24.8564億元總價(jià)，拿下上海靜安N070302單元111-21地塊，折合樓面成交價(jià)92659元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)32.31%
3月28日，杭州出地王！經(jīng)過102輪競(jìng)拍，建發(fā)以34.3463億元拿下杭州蔣村低密地塊，折合樓面價(jià)達(dá)到88029元/㎡，溢價(jià)率達(dá)到115.39%，“這塊地不僅成為杭州土拍歷史上最高單價(jià)地王，更讓杭州土拍單位地價(jià)首次突破8萬/㎡天花板”
有人看到這些信息，都有點(diǎn)“蒙圈”了！不是說市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)下跌嗎？為啥一下子出了這么多“地王”？然而懂行的，了解一些地產(chǎn)知識(shí)的老鐵們也許知道，樓市圈子流傳著一條行業(yè)發(fā)展鐵律叫作“淡季出地王”！
為什么會(huì)如此，淡季出地王對(duì)我們買房人有什么影響，面對(duì)地王頻出的時(shí)代，我們買房人應(yīng)該怎么做？是繼續(xù)觀望？還是今早下手買房？我想這是很多買房人都想問的問題。下面北哥來為您解惑！
首先，“淡季出地王”說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯和屬性，它明顯是一個(gè)周期性市場(chǎng)！站在房企的角度而言，在下行市場(chǎng)中，恰恰是抄底的最佳時(shí)機(jī)，此時(shí)出手拿下地王，等待下一個(gè)周期的市場(chǎng)行情來到，就能獲得不菲的投資收益。所以就連房企都有抄底思想，我們買房人怎么對(duì)抄底一無所知呢？
第二，可能有的粉絲要噴了！這些地可是地王啊，北哥你怎么說房企抄底？別急！聽我慢慢說！因?yàn)榍∏≡诘臼袌?chǎng)，ZF才會(huì)拿出壓箱底的好地，反之如果是旺季市場(chǎng)，房企更大概率是花大價(jià)錢買“邊角料地塊”，很多房企深諳此道，所以價(jià)格再高也得拿下，比如上海靜安寺，何等地段？20年前已經(jīng)沒有宅地供應(yīng)了，如今“一旦供地”，機(jī)不可失！
第三，地王對(duì)于買房人的啟示！房企拿地王對(duì)我們買房人有什么影響？咱該觀望還觀望唄？非也！要知道“淡季地王頻出”其實(shí)是非常高明的一種房地產(chǎn)推盤策略！要知道樓市不僅是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，也是一種輿論經(jīng)濟(jì)！而“地王”是樓市圈子里最容易引發(fā)輿論效應(yīng)的一個(gè)“關(guān)鍵詞”，也最容易把社會(huì)分散的關(guān)注力重新聚焦于樓市。
而房?jī)r(jià)的漲跌其實(shí)是有標(biāo)桿性和帶動(dòng)作用的！一旦“新地王”誕生，這幅地塊未來建筑的樓盤，及其房?jī)r(jià)就成了這座城市的新標(biāo)桿，一旦地王項(xiàng)目引起熱銷，城市的房?jī)r(jià)天花板也就被順利抬升了！而城市里其他在售項(xiàng)目的售價(jià)也會(huì)紛紛向地王項(xiàng)目看齊。一旦成勢(shì)，房?jī)r(jià)“由跌轉(zhuǎn)升”的目標(biāo)也就能順利達(dá)成。
就像南京樓市去年的銷冠項(xiàng)目河西中綠城華發(fā)金陵月華，在這個(gè)項(xiàng)目去年6月底開盤之前，南京新房的單價(jià)天花板，可能還停留在6.5-7萬/㎡左右（主要由河西南魚背的中寧府、天琴華樟、偉星長江之歌等項(xiàng)目創(chuàng)造）。
后來綠城華發(fā)金陵月華的6.6米挑高墅廳戶型出現(xiàn)，讓8萬+/㎡房?jī)r(jià)首次成為南京新房?jī)r(jià)格的天花板。
金陵月華墅廳樣板間
在3月各地“地王頻出”的時(shí)候，相信南京樓市也不會(huì)缺席這場(chǎng)盛宴，接下來，南京一定會(huì)跟進(jìn)“制造地王”的推盤策略，4月份目前兩場(chǎng)土拍時(shí)間已經(jīng)確定。
4月2日，蛇年首場(chǎng)土拍的2幅掛牌地塊之中，有一幅位于新街口珠江路板塊。
該地塊容積率僅1.01，是目前南京主城出讓的最低密的一幅宅地，同時(shí)在這幅珠江路G05地塊掛牌之前，珠江路已經(jīng)有19年沒有宅地出讓?？芍^真正南京壓箱底的寶藏地塊。
該地塊用地面積僅0.46公頃，起拍價(jià)26418元/㎡。
4月23日，蛇年第二場(chǎng)土拍待出讓地塊也已經(jīng)確定！9幅地塊之中，大校場(chǎng)G07地塊最為矚目，該地塊位于佳營路以南，祥天路以東。
目前大校場(chǎng)G07的容積率已經(jīng)降低至1.2，起拍樓面價(jià)格達(dá)到了30163元/㎡，可以說是大校場(chǎng)歷史上出讓的最低密的一幅宅地。
況且，截止目前，由葛洲壩南京中國府2016年創(chuàng)造的河西南G14“地王”，45213元/㎡的成交樓面價(jià)至今還“無人超越”！可以說，“南京新地王虛席以待”
那么，各位粉絲，您認(rèn)為珠江路G05和大校場(chǎng)G07誰更有可能晉級(jí)“南京新地王”呢？歡迎評(píng)論區(qū)留言！
說完了“地王話題”，我們?cè)侔岩暯寝D(zhuǎn)向南京買房人最關(guān)心的二手房市場(chǎng)！
如今各大樓盤的首套二手房成交話題非常熱！尤其是南京目前“基本放開限售”，一些樓盤新房還沒有賣完，二手房就實(shí)現(xiàn)成交了，自家新房和二手房打起價(jià)格戰(zhàn)，也算是2025年南京樓市的一個(gè)奇觀，更是買房人絕佳的撿漏機(jī)會(huì)。
如果首套二手房話題已經(jīng)很熱，如果再加上全市頂流板塊的標(biāo)桿樓盤首套二手房成交，兩項(xiàng)BUFF疊加，那么將成為南京樓市的流量擔(dān)當(dāng)。目下這個(gè)流量擔(dān)當(dāng)?shù)臉潜P出現(xiàn)了，就是雨核板塊的金基嘉玥。
根據(jù)確切消息，雨核數(shù)字大道以北，中央生活區(qū)里的金基嘉玥日前成交了首套二手房。
據(jù)悉這套房源為金基嘉玥30F大高層的低樓層房源，具體樓層大概在4F，戶型面積為118.06㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，當(dāng)初掛牌價(jià)格450萬，最終砍價(jià)15萬，以435萬總價(jià)成交，折合單價(jià)在36845元/㎡。
這套房源成交周期達(dá)到了170天，接近半年，最終跌價(jià)僅15萬，側(cè)面說明房東對(duì)于自身小區(qū)房?jī)r(jià)和雨核的發(fā)展比較有信心，正所謂“低價(jià)不賣”，是金基嘉玥業(yè)主的明顯心態(tài)。
02.
雨核最真實(shí)房?jī)r(jià)水平顯露！都在雨花臺(tái)區(qū)，“同區(qū)不同命”！這個(gè)板塊房?jī)r(jià)有待重估！
數(shù)字大道北側(cè)的中央居住區(qū)，自然是雨核的“核中核”，這片區(qū)域有中華中學(xué)學(xué)區(qū)傍身，街對(duì)面就是南京第二座華潤萬象匯，S3地鐵賈西站也近在咫尺，且城市界面“干凈”，沒有安置房、動(dòng)遷房摻雜。
雨核華潤萬象天地
雨核“核中核”地理分布
而之前，雨核成交的二手房源均為數(shù)字大道以南小區(qū)，如中海城南公館、龍湖天鉅等，目前房?jī)r(jià)在2.7-3.2萬/㎡左右。
而數(shù)字大道以北的雨核“核中核”，由于一直沒有次新二手房成交，加之該板塊近期新房?jī)r(jià)格上漲速度奇快，買房人對(duì)于這里的真實(shí)房?jī)r(jià)不甚了解！如今金基嘉玥首套房成交，等于是給雨核“核中核”房?jī)r(jià)樹立了參考標(biāo)桿！
那么金基嘉玥首套房成交，業(yè)主是賠是賺呢？
根據(jù)網(wǎng)房數(shù)據(jù)顯示，金基嘉玥于2021年首開，按照當(dāng)初新房買入價(jià)格，當(dāng)時(shí)118㎡3房低樓層房源成交單價(jià)是在3.87萬/㎡左右，算下來該小區(qū)首套房大概虧損2000元/㎡，總價(jià)大概虧損20萬左右。（金基嘉玥當(dāng)年有4300元/㎡裝修包，如果算進(jìn)去，大概整體虧損60萬+）
金基嘉玥實(shí)景
如今市場(chǎng)下行，很多頭部板塊次新房成交，虧損100萬+是常態(tài)，金基嘉玥二手房相比新房總價(jià)虧損20萬，已經(jīng)算非常保值了，超過了市場(chǎng)上95%以上的次新樓盤。
那么金基嘉玥首套二手房成交，顯示出的雨核真實(shí)二手房?jī)r(jià)水平與同板塊的新房?jī)r(jià)格之間差距是多少呢？
雨核數(shù)字大道以北目前唯一在售的新房樓盤只有建發(fā)璞云一家，從去年11月份萬科朗拾雨核順利收官后，建發(fā)璞云房?jī)r(jià)便一路上漲，4個(gè)月時(shí)間從當(dāng)初的3.6萬/㎡，漲到了如今最高4.2萬/㎡實(shí)際單價(jià)，漲幅達(dá)到6000元/㎡。
建發(fā)璞云實(shí)景
建發(fā)璞云99㎡起步三房，總價(jià)目前已經(jīng)從當(dāng)初360萬漲到了410-420萬左右。
算下來就十分清楚了，雨核“核中核”房?jī)r(jià)體系，目前新房比二手房?jī)r(jià)格高出5000-6000元/㎡！這是不是說雨核新房?jī)r(jià)格“虛高”了呢？那倒也不是。
首先金基嘉玥首套二手房成交是低樓層房源，目前相關(guān)平臺(tái)，金基嘉玥二手房掛牌價(jià)格仍然是很高的，價(jià)格最高的一套，掛牌單價(jià)已經(jīng)達(dá)到4.95萬/㎡。
4月23日雨核數(shù)字大道以北，也要出讓一幅地塊雨核G09，該地塊是目前雨核歷史上容積率最低的宅地，僅為2.4。
雨核G09位置
一旦雨核G09被房企爭(zhēng)搶，地價(jià)被托高，雨核“核中核”房?jī)r(jià)可能在建發(fā)璞云的基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。屆時(shí)金基嘉玥二手房成交價(jià)也可能被拉高。
雨核房?jī)r(jià)是穩(wěn)了，但是南站板塊房?jī)r(jià)最近卻在大跳水！正所謂，同在雨花臺(tái)區(qū)，同區(qū)不同命！
怎么說南站板塊也是有不少標(biāo)桿樓盤的，比如萬科大都會(huì)、萬科九都薈、萬科尚都薈等等，傳統(tǒng)印象中南站次新二手房?jī)r(jià)也是3.5萬/㎡，甚至4萬+/㎡的存在，可是近期南站房?jī)r(jià)行情卻讓人大跌眼鏡。
南站曾經(jīng)的標(biāo)桿改善小區(qū)綠城深藍(lán)，3月份最新成交數(shù)據(jù)顯示，一套3室2廳建面約135.59㎡房源，成交總價(jià)380萬，成交單價(jià)僅28025元/㎡，一下子為南京二手房?jī)r(jià)打上了“2字頭”標(biāo)簽
從二手房平臺(tái)展示的成交記錄來看，這套房源價(jià)格擊破小區(qū)成交底線，堪稱小區(qū)最低成交價(jià)了。
綠城深藍(lán)新房于2019年1月收官，銷許均價(jià)約3.4萬元/㎡，當(dāng)時(shí)134套房源吸引了1388組買房人報(bào)名，綜合中簽率僅約10%，相當(dāng)于10人搶1房，當(dāng)時(shí)火爆程度可見一斑。
2023年3月，綠城深藍(lán)正式登陸二手房市場(chǎng)，首套二手房成交價(jià)3.9萬/㎡，隨后一度沖上4.4萬/㎡，如今相比起來，該小區(qū)房?jī)r(jià)近乎“腰斬”。
其實(shí)很多人沒有發(fā)現(xiàn)，近幾個(gè)月以來，南站跌入2字頭房?jī)r(jià)的小區(qū)并不止綠城深藍(lán)一家。感興趣的買房人可以前去“撿漏”
比如萬科都薈天地F區(qū)，今年2月份一套118.49㎡3房，成交單價(jià)僅為29875元/㎡
而同小區(qū)2023年高峰期房?jī)r(jià)，曾經(jīng)沖上4.7萬+/㎡
還有萬科新都薈，3月份房?jī)r(jià)全面跌入2字頭，其中單價(jià)最低一套房源，成交價(jià)格只有2.5萬/㎡
要知道，萬科新都薈曾經(jīng)高峰期二手房成交價(jià)可是5.3萬/㎡的存在。
旭輝鉑悅秦淮，去年年底二手房成交價(jià)也曾降至2.9萬/㎡
而該小區(qū)曾經(jīng)高峰期房?jī)r(jià)也在5.2萬/㎡以上。
反觀南站以往的輝煌戰(zhàn)績(jī)，該板塊曾經(jīng)房?jī)r(jià)其實(shí)是不輸河西南的存在，以南站首個(gè)商品房項(xiàng)目——萬科九都薈為例：2017年，成交價(jià)3.85萬/㎡；2019年，成交價(jià)4.8萬元/㎡；2020年12月，成交價(jià)高達(dá)5.85萬元/㎡，堪稱1年漲1萬元/㎡。2021年上半年更是瘋狂，成交價(jià)從5.5萬元/㎡一路走高直逼6.5萬元/㎡。
總的來說，即使在下行市場(chǎng)中，南站板塊次新房也屬于超跌的存在。想撿漏的粉絲們可以重點(diǎn)關(guān)注！
今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對(duì)以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！
主編簡(jiǎn)介：
蘇北哥， 男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。
1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。
是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。
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