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來源|WIN商業(yè)地產(chǎn)頭條（ID：Dtoutiao）

作者|蘇珊、coral 編輯|陳巧明、fufu

圖片來源|企業(yè)、項目官方

3月28日，龍湖商業(yè)公布2024年業(yè)績，龍湖商業(yè)租金收入同比增長7%至109.8億元；營業(yè)額及客流雙升，營業(yè)額超730億元，同比增長16%；日均客流超320萬人次/天，同比增長25%。同時，由商業(yè)投資與資產(chǎn)管理航道組成的運營業(yè)務(wù)，全年實現(xiàn)運營收入135億元，同比增長5%。

龍湖商業(yè)在營項目中，天街產(chǎn)品線占收益比例超過95%，龍湖商業(yè)項目數(shù)據(jù)可為行業(yè)提供中高端商場運營的風(fēng)向標。

截止2024年底，龍湖商業(yè)在營項目89座（*分期項目合并后商場個數(shù)），商業(yè)建筑面積為930萬平方。預(yù)計2025年，龍湖商業(yè)將新開業(yè)11個項目（8個重資產(chǎn)項目3個輕資產(chǎn)項目），分別位于杭州、上海、武漢、重慶、濟南等核心一二線城市。

龍湖集團管理層在發(fā)布會上表示，“在這一輪償債周期下，龍湖的核心資產(chǎn)一個都沒有動，天街項目一個都沒有出售”。商業(yè)對龍湖集團的關(guān)鍵程度持續(xù)提升，也穩(wěn)住了“錢袋子”。

中高端消費更平穩(wěn)

增量項目是租金收入增長來源

//商業(yè)對龍湖集團的關(guān)鍵程度持續(xù)加強

2024年，龍湖集團全年實現(xiàn)營業(yè)收入1274.7億元，由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)267.1億元，同比增長7.4%，對公司總營收貢獻占比達21%。而這個數(shù)字在2020年僅為7%，2023年為14%。

其中運營服務(wù)收入中，來自商場的占比已經(jīng)接近80%。

同題可比，2024年，華潤置地旗下購物中心去年全年實現(xiàn)租金收入193億元，占經(jīng)常性收入的比重超過46%。

在當(dāng)前的經(jīng)營環(huán)境中，擁有良好現(xiàn)金流的購物中心業(yè)務(wù)，是開發(fā)企業(yè)能夠成功轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

//整體而言，龍湖商業(yè)2024年取得不錯的經(jīng)營表現(xiàn)

2024年龍湖商業(yè)租金收入同比增長7%至109.8億元；營業(yè)額及客流雙升，營業(yè)額超730億元，同比增長16%；日均客流超320萬人次/天，同比增長25%。

從已開業(yè)項目看，2024年底，龍湖已開商業(yè)項目89座（*分期項目合并后商場個數(shù)），商業(yè)建筑面積為930萬平方。2024年新開業(yè)商業(yè)面積達132萬平米，增長16.54%。

從出租率看，2024年，龍湖商業(yè)的整體出租率達97%，較2022、2023年持續(xù)提升。

從商場銷售額看，2024年，龍湖商業(yè)營業(yè)額為735億元。較2023年的632億元增長15.5%。

從客流量看，2024年，全年平均日客流320萬人次，較2023年日均客流263萬人次，增加21.67%。

從同店來看，2024年同店營業(yè)額增長7%，客流量增長6%，可見實現(xiàn)了客流的有效轉(zhuǎn)化。而同店租金收入增長為0.3%，體現(xiàn)出行業(yè)普通存在的租金調(diào)整現(xiàn)象。

橫向比較，2024年，華潤萬象生活在營購物中心面積增長19.8%，2024年整體零售額同比增長18.7%、整體可同比增長4.6%，其中重奢同比+5.6%，可同比+1.8%，非重奢同比+27.1%，可同比+6.4%。業(yè)主端租金收入同比+19.2%，可同比+4.9%。

相較之下，龍湖商業(yè)的銷售額同店增長更高，龍湖商業(yè)在營項目中，天街產(chǎn)品線占收益比例為96.8%，因此可以將龍湖商業(yè)的銷售額數(shù)據(jù)作為中高端商場的風(fēng)向標。但龍湖商業(yè)的租金同店可比增長相對低，可見面臨市場租金議價更明顯。

這背后反映的是，在消費外溢和信心不足的情況下，重奢承壓，中高端消費更平穩(wěn)。消費的K型分化，消費能力的結(jié)構(gòu)性分化、業(yè)態(tài)分化已經(jīng)成為行業(yè)主題。

//增量項目是租金收入增長來源，業(yè)績增長空間仍然廣闊

龍湖商業(yè)較為少見地繼續(xù)披露不同項目的租金收入，使數(shù)據(jù)分析有了很好的延續(xù)性，也能更好地看清中高端產(chǎn)品2024年的變化。

根據(jù)財報公布數(shù)據(jù)，在63個有一年以上數(shù)據(jù)的天街項目中，35個租金上升，平均上漲1578.31萬。

從2024年度租金收入的增長來源看，更多地來源于2022、2023、2024年新開業(yè)項目，也就是尚在培育期項目的收入貢獻。

2024年新開業(yè)11個項目租金增量為4.63億元，而2022-2023年新開業(yè)項目（剔除分期項目合并后商場，如往年列示的重慶時代天街IV期、重慶禮嘉天街C館）租金凈增量（2024比2023年總體增長）為3.09億元。

租金收入上升排名前7的項目中，6個為培育期項目，存量項目則為蘇州獅山天街，可見蘇州獅山天街的改造升級效果明顯。

隨著更多的培育期項目成熟，和存量項目的持續(xù)調(diào)改升級，龍湖商業(yè)的業(yè)績增長空間仍然廣闊。

輕重并舉、精準拓局

二線城市“填空”，商業(yè)重地“加密”

2024年，龍湖商業(yè)延續(xù)“輕重資產(chǎn)雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略，全年新開13個項目（11座天街+2個輕資產(chǎn)），覆蓋成都、重慶、南京和蘇州等核心城市及天津、?？?、紹興等新興市場，以“一城多核”的策略，年度新開業(yè)商業(yè)項目數(shù)量穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊。

截止2024年底，龍湖商業(yè)已在23個城市運營89座商場（分期項目合并后商場個數(shù)），2025年計劃新開11座商場（包括輕資產(chǎn)項目），若全部順利開業(yè)，龍湖商業(yè)在2025年底運營商場數(shù)量將達100座。

//精準首進，錨定高線級城市

2024年，龍湖商業(yè)通過3個首進項目完成戰(zhàn)略性市場卡位，包括天津、?？凇⒔B興等城市，搶占區(qū)域商業(yè)制高點，形成“標桿效應(yīng)—品牌集聚—客流虹吸”的良性循環(huán)。

除新開項目外，龍湖商業(yè)在全國9個重點城市布局了14個在建大型投資物業(yè)，總規(guī)劃建筑面積超170萬㎡。且新增聚焦在一二線城市或網(wǎng)紅城市，覆蓋重慶、武漢、杭州等，同時下沉至南寧、昆明等區(qū)域中心城市，兼顧經(jīng)濟活力與市場潛力。

一是填補區(qū)域空白，南寧青秀天街（12.1萬㎡）是廣西首座天街，瞄準東盟自貿(mào)區(qū)紅利，搶占南寧東部商圈核心位；昆明時代天街（13.3萬㎡），立于巫家壩“黃金十字中軸”，以“天街效應(yīng)”疊加“TOD”的超級發(fā)展模式，進一步提升昆明商業(yè)活力。

二是強化TOD布局，杭州上城天街（13.5萬㎡）依托地鐵9號線，濟南西客站天街（15.7萬㎡）銜接高鐵樞紐，延續(xù)“軌交+商業(yè)”模式。

補位高線級城市、TOD布局等策略，龍湖商業(yè)既通過首進城市快速建立品牌認知，搶占新興區(qū)域消費升級紅利；通過TOD模式，客流匯聚優(yōu)勢明顯。

從城市級別來看，龍湖商業(yè)在高線級城市高度集中，重慶（16個）、成都（11個）、北京（9個）為項目數(shù)量前三甲城市，三者合計占總量近40%，均為直轄市或省會級強二線城市，反映龍湖對高經(jīng)濟活力、高消費潛力區(qū)域的重注。

龍湖商業(yè)堅持聚焦高線級城市布局，核心原因在于年輕人口密集、消費力強且契合年輕化戰(zhàn)略。由此，一二線城市憑借經(jīng)濟勢能、流量紅利與運營效率，成為龍湖規(guī)模增長與風(fēng)險控制的優(yōu)選陣地。

//輕重并舉戰(zhàn)略，核心城市網(wǎng)格化布局

除了搶占消費潛力核心城市外，龍湖商業(yè)更重要的拓展戰(zhàn)略是在核心城市進行網(wǎng)格化布局，而“輕重并舉”戰(zhàn)略的推進，為網(wǎng)格化布局提供了強大的支持。

重慶、成都、北京等城市均分布9座項目以上，作為“主引擎”支撐規(guī)模化運營；杭州、蘇州等節(jié)點則承擔(dān)區(qū)域輻射功能，最終實現(xiàn)全國市場的穩(wěn)健擴張。龍湖商業(yè)不斷在“老根據(jù)地”深耕、繼續(xù)加碼，守住規(guī)模及品牌優(yōu)勢，2025年仍然在重慶、上海、杭州等城市新開項目。

事實上，隨著城市核心區(qū)域的商業(yè)物業(yè)越發(fā)稀缺，在輕資產(chǎn)的助力下，龍湖商業(yè)得以繼續(xù)深化在一二線城市項目的布局。

在2024年新開項目中，有6個為輕資產(chǎn)項目，占比46%，包括重慶云領(lǐng)天街、武漢M758、重慶星匯天街、武漢友鄰天地、長沙月亮島天街、西安未央天街等項目，累計開業(yè)輕資產(chǎn)購物中心已達到16個。

從城市來看，這些輕資產(chǎn)項目集中在重慶、武漢、長沙、西安等已經(jīng)布局2個以上項目的城市，龍湖商業(yè)能夠通過輕資產(chǎn)模式進一步滲透市場，構(gòu)建多層次、廣覆蓋商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，以應(yīng)對復(fù)雜多變的市場環(huán)境。

而縱觀龍湖2025年的商業(yè)版圖，其商業(yè)戰(zhàn)略內(nèi)核愈發(fā)清晰：用重資產(chǎn)在關(guān)鍵節(jié)點“筑城”，以輕資產(chǎn)在毛細血管“滲透”。

多個維度，持續(xù)創(chuàng)新

產(chǎn)品創(chuàng)新、非標探索、政企合作

龍湖商業(yè)通過產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新及合作模式升級，構(gòu)建了更靈活、高效、多元的商業(yè)生態(tài)，持續(xù)強化競爭力。

//產(chǎn)品形態(tài)：Mall+街區(qū)、純街區(qū)等產(chǎn)品創(chuàng)新

2024年，在全面考慮項目所在市場情況、客群需求、產(chǎn)品空間特色等基礎(chǔ)上，龍湖商業(yè)通過“城市級、區(qū)域級及社區(qū)級”的分級體系展現(xiàn)差異化優(yōu)勢，以“一店一策”的運營思路滿足不同消費者需求。

//MALL+街區(qū)：持續(xù)推動存量商業(yè)改造

在消費變遷加速的當(dāng)下，空間運營唯有持續(xù)求新求變才能葆有活力。龍湖商業(yè)深諳此理并高效實踐，包括重慶時代天街、重慶北城天街、上海虹橋天街和成都西宸天，從外部建筑、內(nèi)部空間、商業(yè)場景、品牌定位等全維度進行升級，以適配當(dāng)下的消費潮流。

上海虹橋天街「天街里」：從2023年開始第一輪升級，到2024年5月至今的新一輪改造升級，龍湖上海虹橋天街持續(xù)擁抱年輕力量，進一步挖掘“新生活方式+社交+情景式+購物場景”的商業(yè)空間價值。

2023年11月，全新戶外主題街區(qū)“天街里”率先亮相，重塑開街，帶來令人耳目一新的沉浸式體驗。外街升級為主題街區(qū)“天街里”，煙火氣濃郁；全新“食樂園”，成為虹橋地區(qū)的美食集合地。

2024年，B2層的白領(lǐng)商務(wù)餐聚集區(qū)完成全面調(diào)整升級；并對全館6層空間進行大刀闊斧的革新，強調(diào)入駐品牌的設(shè)計感、社交感，引入眾多首店，如滇?；疱?、皮爺咖啡、Blueglass、提督·TIDU等。

成都西宸天街「天街里」：2025年，龍湖成都西宸天街的“天街里”主題街區(qū)完成升級改造。

打造POD通道，成都西宸天街緊鄰新金牛公園，通過在天街、公園、住宅的交接點及必經(jīng)路段，地實現(xiàn)了商業(yè)內(nèi)容與空間的全新融合，既是市集亦是街區(qū)，巧妙地填補了公園與天街的場景空白。

打造了雙首層概念，通過植入景觀，引入潮流餐飲品牌，增加二層人流駐足，達成分發(fā)流量的目的，“天街里”商業(yè)街區(qū)成為西宸天街內(nèi)外引流的“中轉(zhuǎn)站”。

//純街區(qū)：探索和實踐的非標商業(yè)

年輕人的消費行為發(fā)生明顯變化，龍湖商業(yè)用“非標”思維去創(chuàng)造“非標”場景與“非標”體驗，挖掘“街區(qū)”發(fā)揮的松弛氛圍感、新鮮體驗感等等，如上海江灣里MEET678，以及最新產(chǎn)品線“歡肆”。

上海江灣里MEET678：探索年輕化、社交化的新商業(yè)形態(tài)，上海江灣里MEET678以“年輕力的X街口”為定位，致力于打造聚焦年輕活力客群的社交能量場，匯聚近75%首店品牌，引進的各類首店、旗艦店、聯(lián)名店、定制店等特色品牌超30家，構(gòu)建出年輕潮流又國際化的多元品牌矩陣。

龍湖合肥歡肆：龍湖旗下活力街區(qū)“歡肆”首個項目——龍湖合肥歡肆商業(yè)于3月28日開業(yè)，總面積約2萬平方米，以“日咖夜酒、精致煙火、松弛樂活”為主題，整合長租公寓、煙火街區(qū)、藝術(shù)市集等多重業(yè)態(tài)，打造復(fù)合型消費體驗空間。而位于上海的首個項目江橋歡肆，預(yù)計2025年6月開業(yè)。

//合作模式：全鏈條打通，強化資源整合

龍湖集團在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開拓多元的合作模式：在合作主體上，突破單一房企合作邊界，形成“政府平臺+央國企+產(chǎn)業(yè)方+科技企業(yè)”的多維合作網(wǎng)絡(luò)；在合作開發(fā)中采取“全鏈條打通”策略，通過空間場景重構(gòu)、科技賦能、文化賦能實現(xiàn)與城市發(fā)展的深度綁定。

政企協(xié)同開發(fā)：與無錫惠山高科集團、太倉文教投集團等民企、國企深度綁定，整合土地資源與政策優(yōu)勢。例如惠山天街項目通過“典型城市核心地段、優(yōu)質(zhì)TOD屬性”，助推惠山城市板塊升級；太倉項目則嫁接文教投集團的教育資源，探索構(gòu)建產(chǎn)城融合的綜合開發(fā)結(jié)構(gòu)與運營模式。