最近的上海樓市小陽春似乎是吸引了所有人的關(guān)注。
但是火熱成交之下，很少有人關(guān)注近期上海二手豪宅的表現(xiàn)。
去年上海二手豪宅加速下跌以來，豪宅的價格有真正觸底嗎？
看上海2000萬以上房子的成交數(shù)據(jù)之后，我發(fā)現(xiàn)情況似乎 并不樂觀 ……
再創(chuàng)新低
上海豪宅的價格還在不斷創(chuàng)新低。
豪宅擠泡沫的動作還沒有結(jié)束。
來看個長寧虹橋板塊低調(diào)的老牌豪宅，中星美華邨。
這個小區(qū)是上海中星集團打造的，2011年左右交房的。
這小區(qū)整體容積率才1.05，綠化率超過60%。
絕對鬧中取靜的低密、高綠化小區(qū)。
小區(qū)內(nèi)的歷史建筑更不得了，其中有宋美齡故居和飛虎隊陳納德故居。
長寧虹橋的中星美華邨近期成交了一套249平的高區(qū)， 價格2038萬，單價只要8.1萬/平。
現(xiàn)在是價格是在2024年價格的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新低。
過去2年間更是從12萬降到8萬。
也許是年輕人對于這種老派產(chǎn)品的接受度越來越低了。
再來看上海豪宅的香餑餑，翠湖天地。
近期翠湖天地一期的頂層復(fù)式大幅度降價了。
這套321平的復(fù)式，局部挑空達6米，現(xiàn)在的掛牌價只要49 8 8萬，單價都劃到15萬一平了。
基本上是2019年左右的價格了。
算得上核心區(qū)最便宜的頂層復(fù)式了。
房東高的時候要掛6000萬+的價格往外賣。
這種稀缺戶型的單價比普通小戶型都要便宜10%左右。
金陵華庭在這個價格面前都顯得不是那么香了。
看得出現(xiàn)在的豪宅房東已經(jīng)有意識的和新房搶客戶了。
除了翠湖，盧灣的頂級豪宅蘭馨公寓的房東近期也在降價。
這小區(qū)層高可是有3.6米，就是裝修完凈層高還有3.3米。
尺度感絕對的拉滿。
即便是這樣，近期一套中樓層302平的價格來到了5600萬。
這套房子去年的掛牌價還要6380萬。
看來豪宅也是真的不好賣，今年只能進一步降價。
去年剛開盤的濱江凱旋門三期，如今已經(jīng)有人要“拋售”了。
252平一線江景的掛牌價只要4300萬。
據(jù)說是婚更的價格。
去年開盤的時候，212套房源認購率507%，能搶到的都是天選之子。
開盤的時候，252平的中區(qū)到高區(qū)的價格大概是4100-4400萬。
當時都覺得有倒掛、有利潤，現(xiàn)在看就掛牌價往外賣也是勉強打平。
要是算上資金成本那就是虧了一年利息。
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數(shù)據(jù)有點危險
濱江凱旋門房東的心態(tài)虧錢也要賣，看得出上海豪宅應(yīng)該是還沒到底。
那當下的上海豪宅市場到底有怎樣的 具體變化 呢？
我們對比了鏈家全上海各總階段的房源掛牌、價格、掛牌天數(shù)的情況。
2024年3月——2025年3月：
全市掛牌均價下降了9.8%；
掛牌量上漲了8.5%；
平均掛牌的天數(shù)增長了4.1%。
圖源：房外房研究院
其中兩類產(chǎn)品的情況最不樂觀。
一類是300萬總價以下的產(chǎn)品。
掛牌量增長了將近3成，掛牌價又跌了12%，掛牌天數(shù)延長了5.2%。
說明了低總價的產(chǎn)品競爭依然激烈，以價換量的趨勢不變。
另一類就是2000萬以上的產(chǎn)品。
雖然只有3618套掛牌的，但是掛牌量還是增長了15.6%。
平均掛牌時間和增速都是位列榜首。
別看掛牌價格沒啥變化，說明都是賣不掉的掛牌價。
從掛牌量、掛牌時間雙增長的角度來看，2000萬以上的房子想賣掉肯定還得跌一跌。
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新房沖擊
二手豪宅不好賣除了整體市場問題外，來自新房的沖擊真的 不容小覷 。
2024年上海2000萬以上新房成交5532套。
是2023年的1.6倍。
是2024年二手房的3.4倍。
這一水平遠遠高于上海2000萬以上二手豪宅的掛牌量。
202 4年豪 宅二手成交量占比只有23%，是2013年以來的最低位。
居然比上海一二手倒掛時期的比例還要低。
圖源：房外房研究院
如果細分到3000萬以上：
2024年上海3000W以上的房子成交3082套，是2023年的1.7倍。
是第二位北京的3.5倍，在四大一線城市中斷層領(lǐng)先。
2024年3000W以上新房成交2553套，是二手房的4.8倍。
這一成交量水平也已經(jīng)占到了上海2000萬以上二手豪宅掛牌量的70%。
新房確確實實吸走了大量高端購買力。
圖源：房外房研究院
數(shù)據(jù)背后可能是幾方面的的原因：
1、價格體系還沒有完成重塑
上海一二手倒掛絕大多數(shù)是消滅了，但高端市場是例外。
豪宅端的新房市場，價格依然是偏低的，高價地塊也都還沒有入市。
以至于購買力扎堆低價新房，畢竟只要便宜安全邊際就高。
而二手豪宅在新房壓制下，價格沒有降到位，那自然賣不上量。
2、產(chǎn)品的吸引力
新房在小區(qū)環(huán)境、戶型、裝修、效果呈現(xiàn)等等方面是二手豪宅比不了的。
新房永遠是基于當下喜好做產(chǎn)品，二手是憑借地段和過往的口碑積累吸引圈層。
肯定是緊跟當下的受眾面更廣。
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有錢人縮水
這次金陵華庭開盤，單日賣了92億。
這成績看著絕對牛X是不是。
但是在價格表上，金陵華庭低區(qū)14w，總價做低到4000w。
這背后也是低價競爭，和二手搶客戶，從而吸引到更多買家。
百匯園2023年成交50套左右，有10套是200㎡以上的；
2024-2025年至今成交約50套，只有5套左右是200㎡以上。
根據(jù)最新的2024胡潤財富報告，上海各個段位的有錢人，相比上一年，均不同程度的減少了。
市區(qū)豪宅新房持續(xù)供應(yīng)，有錢人資產(chǎn)縮水。
很可能會造成供大于求的局面。
當然，也有賣得動的二手。
世茂濱江花園比隔壁的老破小賣的還快。
圖源：房外房研究院
因為世茂濱 江花園是瘋狂降價，300平以上的只要2000多萬。
自降身份求生存。
最后
上海二手豪宅市場的流動性困境折射出的是樓市深度調(diào)整期的復(fù)雜博弈。
二手豪宅尚未完成價值回歸的"最后一公里"，而富人的資產(chǎn)縮水更使天平向買方傾斜。
從世茂濱江的"以價換量"到翠湖天地的價格回調(diào)，市場正用最殘酷的方式完成價值重估。
一切周期之中都在于個人的操作應(yīng)對。當下無論買房賣房，都請先清晰認識市場。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。
剛需買房，就別想著上漲了。
最穩(wěn)的投資方式，是在市場回調(diào)后，
買進強者恒強的“績優(yōu)股”。
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