作者：周軍律師.
如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。
在房產(chǎn)交易與執(zhí)行的復(fù)雜法律場(chǎng)景中，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者已支付房款并實(shí)際占有房屋，卻因各種原因未簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的情況。
如果已付房款并實(shí)際占有，未簽買(mǎi)賣(mài)合同能排除執(zhí)行嗎？
新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院在《新疆匯和銀行股份有限公司與胡導(dǎo)亮、曹冬梅案外人執(zhí)行異議之訴再審案》中明確：
案外人與被執(zhí)行人雖未簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但其可以提供證據(jù)證明其已交納購(gòu)房款以及實(shí)際占有案涉房屋的，可以通過(guò)執(zhí)行異議排除人民法院的執(zhí)行行為——新疆匯某銀行股份有限公司與胡某某、曹某某案外人執(zhí)行異議之訴案
新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院認(rèn)為，
雖然胡某某未與萬(wàn)某公司簽訂書(shū)面購(gòu)房合同，但依據(jù)胡某某交納的購(gòu)房款、支付的物業(yè)費(fèi)及水電暖各項(xiàng)費(fèi)用、實(shí)際占用房屋的相關(guān)證據(jù)，伊犁哈薩克自治州分院可以認(rèn)定胡某某與萬(wàn)某公司之間以事實(shí)履行的方式簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，二者之間存在合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系?，F(xiàn)金是重要的支付方式，所以胡某某以現(xiàn)金交納購(gòu)房款符合生活常理。
在本案中，萬(wàn)某公司將涉案房屋抵押給新疆匯某銀行股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)匯某銀行），在其未向匯某銀行履行還款義務(wù)之前，涉案房屋持續(xù)處于抵押狀態(tài)，客觀上存在胡某某無(wú)法辦理過(guò)戶登記的情形，所以伊犁哈薩克自治州分院認(rèn)定未辦理過(guò)戶登記不是因?yàn)楹衬匙陨淼脑?，有事?shí)依據(jù)。因此，可以認(rèn)定胡某某對(duì)于案涉房屋享有足以排除人民法院執(zhí)行的權(quán)利。
據(jù)此，在房產(chǎn)交易中，即便未簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，只要購(gòu)房者能夠提供充分證據(jù)證明已支付房款、合法占有房屋，且未簽訂合同及未辦理過(guò)戶非自身原因，就有可能依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定排除對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，維護(hù)自身合法權(quán)益 。
周軍律師提醒，我國(guó)并非判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，僅對(duì)新疆高院轄區(qū)法院有參考意義。因此，并不意味著法其他院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。如有爭(zhēng)議，建議及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)法律人士，依據(jù)法律規(guī)定和具體案情，采取恰當(dāng)?shù)木S權(quán)措施 。
知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效維護(hù)自身權(quán)益！
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