我非常反對(duì)一種判斷方式：僅憑１－２月數(shù)據(jù)環(huán)比跌幅收窄，就開(kāi)始?xì)g呼“重大轉(zhuǎn)折性變化”出現(xiàn)了，進(jìn)而斷言 "樓市小陽(yáng)春要來(lái)了"。
這跟股市的道理一樣 —— 如果沒(méi)有趨勢(shì)性的指標(biāo)信號(hào)，僅憑分時(shí)圖上的短期背馳就盲目入場(chǎng)，是不負(fù)責(zé)任的。中國(guó)樓市能否在 2025 年觸底，要看五個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是否形成共振，這才有可能做出一個(gè)定向分析。
哪五個(gè)指標(biāo)？
第一個(gè)指標(biāo)：庫(kù)存去化周期回歸健康線
按國(guó)際貨幣基金組織（IMF）研究顯示，健康市場(chǎng)的庫(kù)存周轉(zhuǎn)數(shù)應(yīng)在 12-24 月。如果我們把樓市的存量比做超市的牛奶貨架，那么，牛奶上架后12-24 月售罄，這就是一個(gè)供求平衡的健康市場(chǎng)。如果不到12個(gè)月新樓盤(pán)一掄而空，成交量一定會(huì)暴漲，反之，那就說(shuō)明供過(guò)于求，開(kāi)發(fā)商資金鏈有斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
2025年初庫(kù)存去化周期深圳降至12月、杭州庫(kù)存降至14月，開(kāi)發(fā)商拿地金額同比上漲70%，這是一個(gè)非常積極的信號(hào)，雖然目前還是孤案，但出現(xiàn)的很不尋常；全國(guó)總庫(kù)存去化周期也從 2021 年的 31 個(gè)月縮短至 25 個(gè)月，臨近健康線。
從歷史上看，2015 年庫(kù)存周期觸底后，房?jī)r(jià)在半年內(nèi)企穩(wěn)。
第二個(gè)指標(biāo)：銷(xiāo)售面積回歸均衡值
均衡值是中國(guó)社科院的一個(gè)歷史數(shù)據(jù)模型的測(cè)算，在城鎮(zhèn)化率 65% 階段的合理銷(xiāo)量應(yīng)為每年10.8 億平方米 。這就是所謂的中國(guó)樓市的馬奇諾防線，守住10億銷(xiāo)售面積的大底，是樓市改變預(yù)期的一個(gè)重要標(biāo)志。
2024 年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 ９.７ 億平方米，接近均衡值，今年初也發(fā)出了積極信號(hào)，開(kāi)年一線城市銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 21%，二手房成交回暖更顯著，深圳二手房成交量暴漲 170%。
二手房的流動(dòng)性是決定性的，一個(gè)不能流動(dòng)的資產(chǎn)會(huì)失去資產(chǎn)價(jià)值，所以，很多專(zhuān)家調(diào)侃說(shuō)中國(guó)的房子現(xiàn)在已經(jīng)不是資產(chǎn)，趕緊去買(mǎi)股票。然而，二手房有了流動(dòng)性，樓市就走出了重癥室。
三月份的數(shù)據(jù)很重要，標(biāo)準(zhǔn)普爾研究顯示，銷(xiāo)量連續(xù) 3 個(gè)月穩(wěn)定在均衡值附近，市場(chǎng)觸底概率超過(guò) 70%。等待著我們的等待吧。
第三個(gè)指標(biāo)：二手房?jī)r(jià)格指數(shù)企穩(wěn)
個(gè)人認(rèn)為，以中國(guó)當(dāng)下的樓市論，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)企穩(wěn)最具有標(biāo)志性。
新樓盤(pán)有政府收購(gòu)，它怎么樣不用去看，70 城二手房?jī)r(jià)格同比跌幅收窄至 7.4%，環(huán)比降幅僅 0.34%，一線城市更是風(fēng)向標(biāo)，深圳南山二手房成交周期從 120 天縮短至 60 天，議價(jià)空間收窄至 3%，上海的業(yè)主已經(jīng)有了加價(jià)的沖動(dòng)。
2015 年提供的驗(yàn)證，二手房?jī)r(jià)格連續(xù) 6 個(gè)月收窄后，新房?jī)r(jià)格也會(huì)企穩(wěn)，這一規(guī)律驗(yàn)證準(zhǔn)確率達(dá) 83%。也就是說(shuō)到六月份，一個(gè)基本的定向分析可以確定了。
第四個(gè)指標(biāo)：開(kāi)發(fā)商信心回暖
南京河西土拍現(xiàn)場(chǎng)，38 家房企代表緊盯著大屏幕。當(dāng)主持人喊出 "44.8 億成交" 時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)響起掌聲 —— 該地塊溢價(jià)率達(dá) 40%。這也是一種樓市觸底信號(hào)，當(dāng)然，按克而瑞研究數(shù)據(jù)， 土地溢價(jià)率連續(xù) 3 個(gè)月突破 8%，才預(yù)示著觸底。
更令人不可思議的是，長(zhǎng)三角核心城市土拍溢價(jià)率 8.5%，民企拿地比例回升至 52%；如果說(shuō)是城投在拿地，很可能是為了給地方財(cái)政解困，不過(guò)是左手倒右手的負(fù)債游戲，但民營(yíng)是市場(chǎng)化的，至少對(duì)中長(zhǎng)期有預(yù)期才敢拿地。土地流拍率降至 12.3%，接近歷史低位 10%，但風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)同在，一位民企的高管說(shuō)："現(xiàn)在拿地像在賭場(chǎng)押注，但我們看到了機(jī)會(huì)。"既然是賭，它的理論勝率可以接近50%；希望這不會(huì)是一個(gè)黑色幽默。
我們同樣可以對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，2019 年土地溢價(jià)率回升后，房?jī)r(jià)在半年內(nèi)企穩(wěn)了。
第五個(gè)指標(biāo)：政策仍然是關(guān)鍵
高盛去年預(yù)測(cè)中國(guó)樓市將在2027年底觸底，2025年的大放水改變了高盛的預(yù)測(cè)，認(rèn)為2025年有機(jī)會(huì)觸底，但有一個(gè)前提，8萬(wàn)億要砸進(jìn)市場(chǎng)。無(wú)論以什么方式，是土地收儲(chǔ)，還是降低貸款利率和交易稅。改變樓市供求關(guān)系的無(wú)非是兩端，或者減少供應(yīng)端，或者增加需求端，但房子不是牛奶，不是過(guò)剩了想倒就可以倒，不但不能倒，還要保交付，那就只能刺激需求，形成 "需求刺激 + 供給優(yōu)化 + 風(fēng)險(xiǎn)緩釋" 的政策閉環(huán)。
2025年樓市能不能觸底，從短期數(shù)據(jù)中，還不能做出方向性的判斷，但是開(kāi)年五大重要指標(biāo)在悄然變化，也是事實(shí)，能不能延續(xù)到二季度，還是要看政策的決心與力度。
結(jié)論：觸底有機(jī)會(huì)，但要清醒，這個(gè)機(jī)會(huì)是政策用錢(qián)砸出來(lái)的。
另外，給投資性購(gòu)房者一個(gè)忠告，觸底≠回暖，前者是市場(chǎng)出清的階段性標(biāo)志，而后者需要供需關(guān)系出現(xiàn)根本性的改善。
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