01
3 月澳洲房?jī)r(jià)上漲 0.4%
Cotality最新數(shù)據(jù)顯示，3 月份澳洲房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲 0.4%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 820,331 澳元，上個(gè)月降息后購(gòu)房者的樂觀情緒推動(dòng)了房?jī)r(jià)反彈。
悉尼和墨爾本的復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，但珀斯的房?jī)r(jià)已跌破近期高點(diǎn)，因?yàn)橥顿Y者需求減弱。
墨爾本的房?jī)r(jià)中位數(shù)本月上漲 0.5%，至 781,318 澳元，而阿德萊德的房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲 0.8%，至 827,675 澳元。
在悉尼、布里斯班和珀斯，房?jī)r(jià)中位數(shù)分別上漲 0.3%、0.4% 和 0.2%。悉尼的房?jī)r(jià)中位數(shù)為 119 萬澳元，全澳最高。
Cotality研究總監(jiān) Tim Lawless 表示，復(fù)蘇正在變得廣泛而根深蒂固，尤其是在最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
“悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)已連續(xù)兩個(gè)月上漲，因此，市場(chǎng)在 2 月份降息后出現(xiàn)了微妙的轉(zhuǎn)機(jī)，這一說法似乎更有說服力。除了霍巴特，幾乎所有地方的房?jī)r(jià)都面臨上漲壓力。我認(rèn)為這更多的是消費(fèi)者態(tài)度和情緒的改善，而不是借貸能力和可償還能力改善的直接影響?！?/p>
霍巴特房?jī)r(jià)本月下跌 0.4%，達(dá)爾文上漲 1%，堪培拉上漲 0.2%。
AMP 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Shane Oliver 表示，盡管房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，但復(fù)蘇仍將保持低迷。
“我仍然認(rèn)為這將是一個(gè)相對(duì)受限制的上漲我們已經(jīng)經(jīng)歷了幾個(gè)月的溫和增長(zhǎng)，但如果你看看拍賣清盤率，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它們似乎已經(jīng)從近期的高點(diǎn)回落，這表明買家仍然有些謹(jǐn)慎。
奧利弗表示，人口增長(zhǎng)放緩、住房供應(yīng)改善和高房?jī)r(jià)將抑制經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，AMP 預(yù)測(cè)今年的增長(zhǎng)率僅為 3%。
墨爾本公布了一年來的首次季度增長(zhǎng)，截至 3 月的過去三個(gè)月里房?jī)r(jià)上漲了 0.3%。悉尼上漲了 0.4%，這是自去年 10 月以來的首次季度增長(zhǎng)。
這兩個(gè)首府城市表現(xiàn)都優(yōu)于珀斯，珀斯在過去三個(gè)月里只增長(zhǎng)了 0.2%。與去年 6 月珀斯房?jī)r(jià)飆升時(shí) 6.4% 的季度增長(zhǎng)率相比，這是一個(gè)急劇的放緩。
Resolve Property Solutions 駐珀斯的買方經(jīng)紀(jì)人彼得·加瓦拉斯 (Peter Gavalas) 表示，過去兩年投資者瞄準(zhǔn)的更便宜的郊區(qū)首當(dāng)其沖地受到了經(jīng)濟(jì)放緩的影響。
“中位價(jià)低于 80 萬澳元的郊區(qū)正在快速放緩，因?yàn)樵谶@些市場(chǎng)上買房的投資者越來越少，大多數(shù)投資者在去年 10 月左右開始撤離這些市場(chǎng)，因此那里的房產(chǎn)需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能出售?！?/p>
珀斯的房?jī)r(jià)目前比 3 月份的峰值低 0.05%，此前隨著更多數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，房?jī)r(jià)被下調(diào)。自 2020 年 3 月以來，房?jī)r(jià)飆升了 75.4%，超過了所有其他首府城市。
“珀斯開始陷入困境，因?yàn)樨?fù)擔(dān)能力差，相比之下，我認(rèn)為墨爾本最有可能吸引更多的投資者，因?yàn)榕c其他主要首府城市相比，它提供了更好的價(jià)值，盡管它已經(jīng)開始回暖?！?/p>
在過去三個(gè)月中，悉尼高端25%市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲了 0.6%，而后 25% 的房地產(chǎn)市場(chǎng)則上漲了 0.3%。
盡管近期有所放緩，但珀斯在過去 12 個(gè)月中仍領(lǐng)漲，房?jī)r(jià)上漲了 11.9%，其次是阿德萊德，上漲了 11%。
02
悉尼 3 月份房屋中位價(jià)創(chuàng)新高
2 月份澳洲降息以及未來進(jìn)一步降息的預(yù)期推動(dòng)買家信心增強(qiáng)，悉尼房?jī)r(jià)創(chuàng)下新高。
PropTrack 周二發(fā)布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，悉尼 3 月份房?jī)r(jià)中位數(shù)價(jià)創(chuàng)下 110.4 萬澳元的新高。
悉尼房?jī)r(jià)當(dāng)月平均上漲 0.47%，其中，儲(chǔ)備銀行決定將現(xiàn)金利率下調(diào) 0.25% 被視為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因。
2024 年底房?jī)r(jià)一直在下跌，但在 2 月份飆升 0.7%，當(dāng)時(shí)澳大利亞儲(chǔ)備銀行多年來首次降息。
悉尼房?jī)r(jià)目前同比上漲 2.85%。
REA 集團(tuán)高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Eleanor Creagh 表示，2 月份降息是“強(qiáng)勁”月度價(jià)格增長(zhǎng)的最大催化劑。
“悉尼是房?jī)r(jià)季度增長(zhǎng)速度出現(xiàn)最強(qiáng)勁逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)之一，”她說。
她補(bǔ)充說，借貸能力和買家信心的提升重新點(diǎn)燃了市場(chǎng)需求。
“（在悉尼）我們確實(shí)看到 2024 年下半年的勢(shì)頭放緩……我們現(xiàn)在看到的反彈是在之前的價(jià)格疲軟之后出現(xiàn)的，而 2 月份的降息確實(shí)改善了借貸能力和情緒，”她說。
大悉尼地區(qū)月度增長(zhǎng)率最高的地區(qū)是Blacktwon（1.01%）、東郊（0.76%）和中央海岸（0.73%）。
Creagh 女士指出，由于悉尼是最昂貴的首都市場(chǎng)，因此它往往對(duì)利率決策具有很高的依賴性和敏感性。
“2024 年的高利率環(huán)境可能會(huì)導(dǎo)致一些買家推遲購(gòu)買決定，他們現(xiàn)在可能會(huì)重新進(jìn)入市場(chǎng)，除了利率之外，還有更多的結(jié)構(gòu)性因素，包括人口增長(zhǎng)仍然居高不下，盡管已經(jīng)開始放緩，而且我們確實(shí)看到新房完工量繼續(xù)短缺?！?/p>
由于負(fù)擔(dān)能力限制促使更多買家轉(zhuǎn)向公寓，房屋和單元房市場(chǎng)在過去一年中以類似的速度增長(zhǎng)。
“在過去五年中，房?jī)r(jià)明顯超過單元房，盡管過去幾年兩種房產(chǎn)類型的增長(zhǎng)速度相當(dāng)，可能是因?yàn)橘I家被推到了價(jià)值鏈的下游。”
過去一年，新南威爾士州地區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)優(yōu)于悉尼，同比增長(zhǎng) 3.28%。
“相對(duì)負(fù)擔(dān)能力繼續(xù)支撐著地區(qū)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。然而，隨著 2 月份利率下降，我們看到首都城市引領(lǐng)價(jià)格增長(zhǎng)反彈?！?/p>
Creagh 女士預(yù)計(jì)，5 月份澳洲央行更有可能降息。
03
澳洲購(gòu)買力受限 房?jī)r(jià)恐難持久上漲
雖然澳洲儲(chǔ)備銀行（RBA）首次降息后，房?jī)r(jià)反彈，但專家警告說，這股漲勢(shì)恐怕不會(huì)持久。
澳洲儲(chǔ)備銀行4年來首次降息，隨后，房?jī)r(jià)在3月上漲0.4%。研究公司CoreLogic的全國(guó)住宅價(jià)值指數(shù)（Home Value Index）普遍上升，除霍巴特外，所有首府城市以及各州偏遠(yuǎn)地區(qū)的房?jī)r(jià)均有所上漲。
4月1日，CoreLogic研究總監(jiān)勞利斯（Tim Lawless）說：“2月份降息帶來的信心改善可能是房?jī)r(jià)回升的主要推動(dòng)因素?！?/p>
降息提升了借貸能力和償還能力。但勞利斯表示，在可負(fù)擔(dān)性受限的情況下，這輪漲勢(shì)可能不會(huì)持續(xù)太久。
目前，澳洲的住宅均價(jià)高達(dá)82.03萬澳元。當(dāng)前利率仍遠(yuǎn)高于歷史平均水平，房?jī)r(jià)收入比依然接近歷史高位。
悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)在過去兩個(gè)月有所上升，但仍未達(dá)到歷史最高水平。
3月，悉尼的住房中位價(jià)為110.4萬澳元，仍是所有首府城市中最高的。
首都堪培拉的房?jī)r(jià)漲幅最大，3月環(huán)比上漲0.54%，目前均價(jià)為83.4萬澳元，使其成為繼悉尼和布里斯班之后第三貴的城市。
墨爾本的房?jī)r(jià)均值為78.1萬澳元，排在阿德萊德之后，位居第五。
04
澳洲政府敲定”建房出租”稅收新政 廉價(jià)出租房有望進(jìn)入市場(chǎng)
澳大利亞聯(lián)邦政府近日最終確定了針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的”建后出租”(Build-to-Rent, BTR)稅收優(yōu)惠政策實(shí)施細(xì)則，此舉有望在短期內(nèi)為市場(chǎng)帶來數(shù)百套可負(fù)擔(dān)租賃住房。
澳洲住房部長(zhǎng)克萊爾·奧尼爾在墨爾本舉行的澳洲住房解決方案峰會(huì)上確認(rèn)，新政已于上周完成立法程序。
海外BTR開發(fā)商和房東可通過提供10%的可負(fù)擔(dān)租賃住房享受稅收減免
租約期限最低為5年，為中低收入群體提供穩(wěn)定住所
至少20%的可負(fù)擔(dān)住房租金將低于市場(chǎng)價(jià)74.9%或家庭收入30%（取較低者）
社區(qū)住房供應(yīng)商將參與可負(fù)擔(dān)租賃房管理
根據(jù)安永和澳大利亞房地產(chǎn)委員會(huì)的模型測(cè)算：
新政將在未來十年刺激8萬套BTR住房開發(fā)
目前已運(yùn)營(yíng)的8600套和在建的17500套BTR住房中，預(yù)計(jì)將有860套立即轉(zhuǎn)為可負(fù)擔(dān)住房，1750套在建項(xiàng)目將納入計(jì)劃
十年內(nèi)將累計(jì)新增8000套可負(fù)擔(dān)租賃住房
澳大利亞房地產(chǎn)委員會(huì)首席執(zhí)行官邁克·佐爾巴斯稱這是”本世紀(jì)聯(lián)邦政府最大的租賃住房供應(yīng)計(jì)劃”，近期待租的可負(fù)擔(dān)住房將達(dá)1200套。
社區(qū)住房行業(yè)協(xié)會(huì)(CHIA)首席執(zhí)行官溫迪·海赫斯特指出，該政策將為”別無選擇的低收入家庭提供真正的可負(fù)擔(dān)住房”。
目前BTR模式僅占澳洲住房市場(chǎng)總價(jià)值的0.2%，遠(yuǎn)低于英國(guó)(5.4%)和美國(guó)(12%)的比例。
奧尼爾部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，這是”聯(lián)邦政府通過單一舉措同時(shí)支持市場(chǎng)住房和可負(fù)擔(dān)住房的高效方式”。
隨著新政落地，澳洲租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)或?qū)⒂瓉碇卮笞兏铩?/p>
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