上海土拍爆了
上海土拍價(jià)格又爆了，新房價(jià)格也要爆了。
3月28日三批次土拍，市區(qū)兩塊地都 高溢價(jià) 成交。
1）浦東北蔡地塊溢價(jià)率封頂
綠城29.16億元競得該地塊，樓板價(jià)71412元/㎡，刷新北蔡地價(jià)，新房單價(jià)預(yù)估會(huì)在11萬+。
大概率是 疊墅+小高層方案。
綠城的產(chǎn)品力也不用懷疑，在哪里都是扛把子。
隔壁新房 西派海上的業(yè)主估計(jì)要開心瘋了，這還沒交房就有人抬轎子了。
2）大寧地塊溢價(jià)率32%，被大華拿下
樓面價(jià)達(dá)9.27萬/㎡，未來新房售價(jià)預(yù)計(jì)突破14萬/㎡，隔壁就是大寧瑞士花園。
加上之前的大寧中建玖合，大寧的定價(jià)體系徹底拉高了一個(gè)層次。
當(dāng)然兩個(gè)地塊項(xiàng)目預(yù)估會(huì)走不同路線，中建玖合要打造高端豪宅，對(duì)標(biāo)大寧金茂府，得房率也會(huì)更高，價(jià)格預(yù)估會(huì)在16萬左右。
上海新房漲瘋了
這次的北蔡11萬和大寧14萬，加上之前的大寧中建項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)16萬、臨平路金茂18萬、華潤新楊思12萬……
上海新房，在漲價(jià)的道路上一去不返。
前兩年還有限價(jià)新房，跟二手房價(jià)格倒掛，不知道肥了多少賣房打新的主。
如今新房比二手房貴了，但市區(qū)項(xiàng)目依舊熱度不減，基本都能賣完。
熱門項(xiàng)目更不用說，很多都是日光。
黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭，3月22日項(xiàng)目首期推出158套房源，每平方米均價(jià)近19萬元，總價(jià)格段在4000萬元至1.7億元，推出后迅速實(shí)現(xiàn) “日光”，單
日實(shí)現(xiàn)收金92.34億元。
上海樓市的購買力，真不是蓋的。
從土拍狂熱來 看，開發(fā)商對(duì)上海市場尤其是市區(qū)也是看好的。
這也是如今開發(fā)商在上海大肆溢價(jià)搶地的根本原因，既然拿了地造了新房就能賣出去，為何不搶，無非是多賺少賺的區(qū)別。
而對(duì)于買房人來講，尤其有新房情結(jié)的買房人，肯定是坐不住了：今年不買房，明年還要漲。
2025年上海買房，買錯(cuò)比買貴更可怕！
哪些高性價(jià)比的好房子值得入手？
哪些垃圾資產(chǎn)的差房子趕緊拋掉？
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二手跟不跟？
那么，這種漲價(jià)的情緒會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到二手房？
短期內(nèi)會(huì)的，比如虹口地王旁的瑞虹新城二手房，最近殺瘋了。
土拍之后沒多久，瑞虹九期一套249平的光速成交。
帶車位成交價(jià)大概4200萬，去掉車位單價(jià)要16.5萬/平。
有錢人看到機(jī)會(huì)的時(shí)候，下手真的是毫不手軟。
那如果大寧中建項(xiàng)目達(dá)到16萬且熱賣，附近對(duì)標(biāo)的二手房金茂府大概率也會(huì)漲。
可以預(yù)見，后面上海各個(gè)地段的地價(jià)還會(huì)不斷被刷新，尤其是外環(huán)以內(nèi)的市區(qū)。
新房限價(jià)打開，產(chǎn)品力不再受到成本約束，品質(zhì)也會(huì)越來越好。
而土拍和新房漲價(jià)熱度，也會(huì)趁著當(dāng)下金三銀四小陽春傳導(dǎo)到二手房。
所以大家不管買新房還是二手房都得關(guān)注這波行情。
現(xiàn)在的房價(jià)非常微妙，要緊密盯緊上海今年新開高價(jià)的幾個(gè)新房項(xiàng)目。
這些項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)在6月上市做兌現(xiàn)，盯緊他們的去化情況。
上海樓市，歷次牛市前常常是新房先帶節(jié)奏，這次可能引發(fā)中環(huán)的小牛市，對(duì)內(nèi)外環(huán)房價(jià)都有影響。
觀觀老師研究了17年的樓市干貨全在里面
利好部分二手房
整體來看，上海25年土拍供應(yīng)縮量，新房漲價(jià)，買不到新房的人會(huì)去買二手，利好對(duì)標(biāo)新房的周邊品質(zhì)次新二手房；而非所有二手房。
舉個(gè)例子，唐鎮(zhèn)的新房很多，但是品質(zhì)和圈層面積其實(shí)都和標(biāo)桿綠城差一截。
未來新房追求高品質(zhì)，高得房率，單價(jià)看著高，但得房面積高了，不一定比二手貴多少，
長期看，還是要對(duì)比新房二手房的產(chǎn)品力，性價(jià)比。
有錢人不是傻子，新房品質(zhì)高，得房率高，設(shè)計(jì)新潮，享受高溢價(jià)。跟旁邊房齡二十年以上的二手房可能沒什么關(guān)系。
只有品質(zhì)對(duì)標(biāo)新房，或者接近新房的二手房，才會(huì)被搶不到新房的買房人關(guān)注
換句話講，附近2000萬的新房賣光了，但跟你300萬老破小沒關(guān)系。有關(guān)系的還是1500-2500萬的品質(zhì)次新。
再加上，現(xiàn)在全國都在講要造好房子，高品質(zhì)新房。
那么品質(zhì)不靈的二手房，確實(shí)在一定程度上被拋棄了。
3個(gè)月房子還沒賣掉？掛牌沒帶看？降價(jià)沒客戶
熱門城市土拍都爆了
其實(shí)不止是上海，很多熱門城市的土拍都爆了。
成都、杭州也都拍出地王。
杭州濱江區(qū)核心的水電新村地塊。由濱江集團(tuán)溢價(jià)69.86%、總價(jià)52.03億元競得。
樓面價(jià)達(dá)到77409元/㎡，未來新房可能要賣到12萬以上。
杭州也要出12萬＋的豪宅了，不可思議。
一線強(qiáng)二線新房全線漲價(jià)。
地價(jià)上漲，新房價(jià)格上漲，還有一個(gè)可能會(huì)受到利好的，就是那些年代久遠(yuǎn)同時(shí)地段不錯(cuò)的老破房子。
拆遷的概率高了，因?yàn)椴鹆速u新房，開發(fā)商有利可圖。
所以，東安新村拆遷后，邊上的老房子也跟著火了一把，很多買家跑步進(jìn)場。就是搏一個(gè)拆遷概率，徐匯內(nèi)環(huán)這地方，不用多說，每次拆遷那都是潑天的富貴。
靠近拆遷地塊的小區(qū)二手房掛牌價(jià)已經(jīng)被炒上來了，均價(jià)調(diào)高了約1萬元/平方米，“這個(gè)月成交了很多老公房，有些人是投資的，搏一搏，等著動(dòng)遷”。 “周邊零陵路的老舊小區(qū)也在傳動(dòng)遷消息，二手房價(jià)格有點(diǎn)炒上去了，實(shí)際上并沒有確切的通知。” 這個(gè)月以來，四五十平方米的二手房源賣得很快，掛牌量也大，“投資客比較多，因?yàn)橛行┬^(qū)已經(jīng)確定會(huì)動(dòng)遷或原拆原建”。
在土拍爆火，新房瘋漲的同時(shí)，北京那邊悄悄傳出消息，又給了老房子致命一擊。
北京最近搞了個(gè)"老房換新房"的政策，現(xiàn)在懷柔區(qū)先試點(diǎn)。
簡單來說就是政府當(dāng)中間商，讓國企出面收你家老房子，然后把錢直接轉(zhuǎn)給開發(fā)商買新房，不用自己兩頭折騰。
不過這事兒有個(gè)硬杠杠：老房子必須是1995年以后蓋的（30年以內(nèi)）。
這意味著老破小大概率還要掉價(jià)。
面上大多數(shù)老房子都是95年以前的，這些房子既不能參加換購，又會(huì)被買房人嫌棄。
過幾年連2000年以前的房子也要超30年房齡，老房子只會(huì)越來越難賣。
要是全國推廣，手里有老破小的業(yè)主真得早做打算，畢竟新房越蓋越好，老房子只會(huì)越來越不值錢。
如今大量的人在進(jìn)行房屋的升級(jí)，賣掉手里的老房子去換新房子，長期看這樣才能保值甚至增值。
大家都在賣掉差的換好的，賣掉老的換新的，次新房和新房就會(huì)被追捧，而二手老破會(huì)繼續(xù)受傷，共識(shí)擁擠了。
在上海還好，在外地二三四線城市，房齡五年以上的二手房，動(dòng)不動(dòng)容積率超過3的房子，都是天量的掛牌，壓根賣不動(dòng)，只有以價(jià)換量。
對(duì)于賣房和置換的房東來講，抓緊賣掉手里的老房子，差房子，
隨著高品質(zhì)新房越來越多，大量入市，留給你賣房的窗口期，會(huì)越來越窄。
未來會(huì)咋樣？短期看，土拍熱還會(huì)推著新房漲，二手房里的品質(zhì)次新可能跟著喝口湯，但老破小只會(huì)更慘。
長期看，這波行情能不能撐住，還得看經(jīng)濟(jì)能不能回暖。要是工資漲不動(dòng)、房租撐不住，現(xiàn)在的狂歡可能就是泡沫的前奏。
普通人買房，要么趁早置換核心資產(chǎn)，要么干脆躺平看戲——畢竟，追漲殺跌的戲碼，咱玩不起。
注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。
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