懸在二手房頭上的這把刀，要在5月1日正式落下。
被國(guó)家認(rèn)證的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)出爐，未來(lái)7成的二手房，將會(huì)被淘汰
什么是好房子？
近日， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，新規(guī)將在5月1日正式實(shí)施。
該項(xiàng)目規(guī)范為強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，全部住宅項(xiàng)目必須嚴(yán)格執(zhí)行。
新規(guī)范明確規(guī)定：
1、住宅建筑層高提高為“不低于3.00米”
2、明確新建住宅建筑凈高尺寸
臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.60m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.20m，且局部?jī)舾叩陀?.60m的面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。
3、要求每套住宅都有滿足日照標(biāo)準(zhǔn)的房間
4、4層及以上住宅設(shè)置電梯
最高入戶層為四層及四層以上，或最高入戶層樓面距室外設(shè)計(jì)地面高度超過9m的住宅建筑，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置1臺(tái)電梯。
最高入戶層為十二層及十二層以上，或最高入戶層樓面距室外 設(shè)計(jì)地面高度超過33m的住宅建筑，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置2臺(tái)電梯。最高入戶層樓面距室外 設(shè)計(jì)地面高度超過33m的住宅建筑，每個(gè)住宅單元應(yīng)至少設(shè)置2臺(tái)電梯。
5、提高陽(yáng)臺(tái)等臨空處欄桿高度
陽(yáng)臺(tái)欄桿凈高不應(yīng)低于1.20m。
6、凸窗欄桿設(shè)置
臨空外窗的窗臺(tái)距室內(nèi)地面的凈高小于0.90m時(shí)，應(yīng)配置防護(hù)設(shè)施，防護(hù)設(shè)施的高度應(yīng)由室內(nèi)地面或可登踏面起算，且不應(yīng)小于0.90m。當(dāng)凸窗窗臺(tái)高度小于或等于0.45m時(shí)，其防護(hù)設(shè)施高度應(yīng)從窗臺(tái)面起算，且不應(yīng)小于0.90m；當(dāng)凸窗窗臺(tái)高度大于0.45m時(shí)，其防護(hù)設(shè)施高度應(yīng)從窗臺(tái)面起算，且不應(yīng)小于0.60m；凸窗的防護(hù)設(shè)施應(yīng)貼外窗設(shè)置。
7、外窗設(shè)置新要求
當(dāng)住宅建筑凹口的凈寬與凈深之比小于1:3且凈寬小于1.20m時(shí)，臥室和起居室的外窗不應(yīng)設(shè)置在凹口內(nèi)。
8、要求空調(diào)室外機(jī)安裝在專用平臺(tái)
當(dāng)住宅建筑采用分體式空調(diào)時(shí)，室外機(jī)位置和安裝應(yīng)符合以下規(guī)定：
應(yīng) 設(shè)置方便室外機(jī)安裝和維護(hù)操作的可上人專用平臺(tái)板或預(yù)留空間，專用平臺(tái)板與主體建筑結(jié)構(gòu)的連 接應(yīng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，且設(shè)計(jì)工作年限與主體結(jié)構(gòu)相同。
室外機(jī)位置應(yīng)保障通風(fēng)通暢，不應(yīng)設(shè)置在建筑天井等通風(fēng)不良的位置，且不應(yīng)對(duì)室外人員和相鄰窗口造成不利影響。當(dāng)室外機(jī)位設(shè)置圍護(hù)的格柵或墻體時(shí)，不應(yīng)妨礙空調(diào)有效散熱。
9、明確衛(wèi)生間設(shè)置位置
衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在其他住戶的臥室、起居室、廚房或餐廳上層。
10、明確轎廂尺寸
設(shè)有電梯的住宅單元，應(yīng)至少有1臺(tái)電梯滿足下列尺寸要求：轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90m；采用寬轎廂時(shí)，轎廂長(zhǎng)邊尺寸不應(yīng)小于1.60m，短邊尺寸不應(yīng)小于1.50m，采用深轎廂時(shí)，轎廂寬度不應(yīng)小于1.10m，深度不應(yīng)小于2.10m。
11、提高戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬
新建住宅建筑戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.90m，既有住宅建筑改造戶門通行凈寬不應(yīng)小于0.80m。臥室門的通行凈寬不應(yīng)小于0.80m，廚房門和衛(wèi)生間門的通行凈寬不應(yīng)小于0.70m，并應(yīng)預(yù)留無(wú)障礙改造的條件。
12、提高墻體和樓板隔聲性能
住宅臥室、起居室與相鄰房間之間墻、樓板的隔聲性能應(yīng)符合相應(yīng)規(guī)范。
13、提高家居配電箱要求
家居配電箱的進(jìn)出電源線應(yīng)選用銅材質(zhì)導(dǎo)體，電源進(jìn)線的橫截面面積不應(yīng)小于 10 mm2。
14、要求公共移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)
公共移動(dòng)通信信號(hào)應(yīng)能覆蓋至住宅建筑的公共空間和電梯轎廂內(nèi)。
住宅建筑新規(guī)的出臺(tái)，相當(dāng)于給5月1日以后入市的住宅項(xiàng)目劃定了最低建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，新建住宅品質(zhì)將得到提升。
但與此同時(shí)，房齡較高的二手房、甚至于舊標(biāo)準(zhǔn)之下的次新房，都將面臨流動(dòng) 性繼續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)。
樓市新政，對(duì)二手房來(lái)說是一場(chǎng)無(wú)解的”陽(yáng)謀“
從放寬計(jì)容面積標(biāo)準(zhǔn)，到公攤面積的名存實(shí)亡
從曾經(jīng)的兩梯四戶，到現(xiàn)在越來(lái)越普遍的一梯一戶
從前的綠化只要30%，現(xiàn)在要求35%
這一場(chǎng)循序漸進(jìn)的升級(jí)換代，實(shí)際上是對(duì)二手房的全面絞殺。政策正在用“降維打擊”的方式，全面犧牲二手房市場(chǎng)，為新房讓路。
在過去的幾十年間，開發(fā)商用公攤面積、壓縮層高等方式來(lái)降低建設(shè)成本， 購(gòu)房者只能被動(dòng)接受這一套規(guī)則，即便實(shí)際居住體驗(yàn)大打折扣。
大部分高層住宅的公攤在20%左右，公寓的公攤則更加離譜，30%的公攤是尋常，甚至還有46%的離譜公攤曾登上熱搜。
購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%......
就算是”良心“開發(fā)，一套100平左右的的小三房，本就局促，減掉近20平的公攤，實(shí)得面就只剩下80多平；如果這套房子單價(jià)8000，但實(shí)際價(jià)格可能已經(jīng)要到9500了。
一直以來(lái)，在這套規(guī)則之下，新房和二手房之間是在同一維度上的競(jìng)爭(zhēng)，但是，“好房子”新規(guī)的出臺(tái)，直接掀翻了這套游戲規(guī)則，對(duì)二手房形成降維打擊。
現(xiàn)在很多新房已經(jīng)不是100%的得房率了，很多城市的新房，實(shí)得面積已經(jīng)超過建筑面積，當(dāng)新房用同樣的總價(jià)提供多出30%的實(shí)得面積時(shí)，二手房的“性價(jià)比”瞬間被碾得粉碎。
這次的新規(guī)更是把新房的面積優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大到了空間優(yōu)勢(shì)，連層高也增加了。
就問：
同樣花80萬(wàn)，你是愿意買一套建筑面積100平，實(shí)得面積110平，層高3米的新房；
還是建筑面積100平，實(shí)得面積85平，層高只有2.8的老房子？
答案不言而喻...
這種“面積革命”并非市場(chǎng)自然迭代的結(jié)果，而是政策強(qiáng)制推動(dòng)的產(chǎn)物。
住建部通過層高、得房率、戶型設(shè)計(jì)等硬性標(biāo)準(zhǔn)，將新房與二手房徹底切割為兩個(gè)維度的產(chǎn)品。新房是“未來(lái)資產(chǎn)”，二手房可能成為“歷史包袱”。
在二手房持續(xù)下跌的背景下， 建筑新規(guī)對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說無(wú)異于“雪上加霜”。
那為什么寧愿犧牲掉千萬(wàn)二手房東，也要力保新房？
新房背后站著一條龐大的產(chǎn)業(yè)鏈。
地方政府依賴土地財(cái)政，開發(fā)商需要現(xiàn)金流續(xù)命，建筑商、中介、銀行靠新房交易抽傭放貸，甚至裝修、家電行業(yè)都指望著新房交付潮。
而二手房交易，不過是散戶之間的零和游戲。這樣的交易，并不會(huì)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)循環(huán)。
所以，買房，并不僅僅是買房，還有背后一眾相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
對(duì)于現(xiàn)在的購(gòu)房者而言，無(wú)論買新還是買舊，都會(huì)面臨兩難的選擇。
如果買新房，能夠享受到一些紅利，比如實(shí)得面積等，但可能為政策溢價(jià)買單
更要警惕自己買的房子，會(huì)不會(huì)成為產(chǎn)品迭代時(shí)期的過渡品。
如果買二手房，那就可能要面臨資產(chǎn)縮水和流動(dòng)性枯竭的雙重風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在還有一波人更慘
很多中產(chǎn)家庭只能勉強(qiáng)維持現(xiàn)狀，賣舊換新的死循環(huán)中，舊房賣不掉，新房買不起，眼睜睜看著資產(chǎn)在政策迭代中蒸發(fā)。
這場(chǎng)政策陽(yáng)謀短期內(nèi)無(wú)解，但普通人仍可尋找生存縫隙：
1、拋棄房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的信仰，二手房將逐漸分化，核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍有韌性，但老破小終將淪為消費(fèi)品而非投資品。
2、警惕技術(shù)性貶值，未來(lái)房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估將更看重實(shí)得面積、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和政策兼容性（如是否符合綠色建筑、智慧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)）。
3、關(guān)注政策套利機(jī)會(huì)，部分城市可能出臺(tái)“舊改抵扣新房指標(biāo)”“以舊換新補(bǔ)貼”等過渡性政策，這類窗口期或是止損的關(guān)鍵。
從現(xiàn) 在開始，除了少數(shù)擁有頂級(jí)學(xué) 區(qū)、配套、區(qū)位加持的小區(qū)，絕大部分小區(qū)將陷入“降價(jià)→拋售→降價(jià)”的惡性循環(huán)。
也就是說，那些核心稀缺房源抗跌性較強(qiáng)，普通老舊住宅將面臨長(zhǎng)期貶值壓力。如果沒有核心價(jià)值支持，即使是新房，也要規(guī)避。
所以，在買房之前，一定要對(duì)房子所在板塊有足有的了解。
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