在房地產市場的風云變幻中，一場圍繞住宅標準的變革正悄然上演。
今年兩會，“好房子”首次寫進政府工作報告，住建部也在緊鑼密鼓推進相關建設指南編制及規(guī)范修訂。
各地紛紛響應，住宅新規(guī)如雨后春筍般出臺。這些新規(guī)涵蓋減少公攤、提升層高、優(yōu)化空間布局、推動智能化與生態(tài)化等多個方面，對新房和二手房市場產生了深遠影響。
01
近年來，各地住宅新規(guī)頻出，為新房市場帶來了顯著變化。得房率的提升成為一大亮點。
以往高層住宅得房率多在70%幾，如今不少項目輕松突破80%，甚至部分高達100%以上。
這得益于計容規(guī)則的巧妙調整，像深圳將避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”。
南京對突出屋面設備用房等的計容標準優(yōu)化，同時各地允許更多贈送面積，陽臺半計容、飄窗露臺不計容等舉措，極大拓展了套內實用空間。以廣州為例，一些項目陽臺占比高，還贈送大面積空中花園，得房率令人驚嘆。
層高方面，也迎來重要變革?，F行《住宅設計規(guī)范》層高宜為2.8米，而如今多地新規(guī)要求不低于3米。
別小看這0.2米的提升，它帶來的是居住體驗的全方位改善。
不僅讓窗戶面積得以擴大，采光通風更佳，還為樓板加裝隔聲板創(chuàng)造條件，緩解隔音困擾。
裝修時，中央空調、管道式新風、地暖等設備安裝也有了更充?？臻g。天津、江蘇等地已在住宅規(guī)范中明確提高層高要求，市場上新建項目也紛紛跟進，上海多數新建商品住宅層高已達2.9米及以上，豪宅更是普遍超3米。
02
套型面積底線的提高以及功能空間的優(yōu)化，是住宅新規(guī)的又一重要方向。
天津普通套型和最小套型使用面積均有提升，各功能空間面積下限也紛紛上調。
江西對廚房使用面積、操作臺長度等提出明確標準，江蘇則對改善型住宅的家政間、儲藏間等設置，以及廚房、玄關等空間尺寸和配置作出詳細規(guī)定。
這一系列調整，是對當前改善型住宅消費趨勢的精準回應。
去年，上海、深圳取消7090戶型配比限制，各地土拍低密、限高地塊成主流，戶型設計更注重“平權”，力求各功能空間均衡，保障每個家庭成員居住舒適度。
可變戶型的探索也在持續(xù)深入。
北京、西安、江西、江蘇等地在住宅設計規(guī)范中，均對可變戶型有所提及，鼓勵預留可變空間、采用輕質隔墻、推行裝配式裝修。
房企也積極響應，一方面減少戶內承重墻，方便后期改造，如部分戶型室內幾乎無承重墻，LDKB一體化巨型方廳可隨意變換格局；
另一方面通過X空間應用，滿足家庭全生命周期需求，像綠城“生命宅”，空間靈活度高達50%，可輕松實現多種個性化布局。
此外，各地新規(guī)對住宅“適老適幼”設計也越發(fā)重視，從門洞尺寸加大等細節(jié)入手，提升住宅的通用性與適用性。
03
新房在新規(guī)推動下一路高歌猛進，二手房市場卻面臨巨大壓力。
隨著新房在得房率、層高、空間布局等方面優(yōu)勢日益凸顯，二手房的劣勢愈發(fā)明顯。
尤其是住宅新規(guī)明確層高不低于3米后，大量建于2011年以前，層高在2.4-2.8米之間的二手房，在市場競爭中處于不利地位。
據第一財經記者整理計算，我國超8成房子建于2010年以前，這些房屋將面臨被市場逐步淘汰的風險。
經濟觀察報報道顯示，“好房子”口號提出后，某一線城市老舊住宅掛牌量迅速上升，2025年春節(jié)前后數據對比鮮明，節(jié)后二手房掛牌單日新增突破千套，房齡超20年的老舊住宅占比超8成。
言叔預計，隨著新規(guī)后新房建設入市，市場對新房優(yōu)勢的認知加深，二手房掛牌量將進一步走高。
二手房不僅要面對老破小、老破大的降價競爭，如今連樓齡10年左右的房源也被卷入價格戰(zhàn)。
在新房的沖擊下，二手房的價值空間被嚴重壓縮，市場格局正悄然發(fā)生改變，二手房市場的未來充滿挑戰(zhàn)。
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