大家好，我是大嘴。
開年以來，各地土地市場相當?shù)幕馃?，多地土拍熱度飆升，核心城市頻頻出現(xiàn)搶地大戰(zhàn)，如果要用一個詞來形容就是：
地王頻出，溢價狂飆！
今天就嘮嘮“地王”的故事。
在湖南長沙，有一宗地塊名為S10臨江地塊，曾短短2個月內(nèi)兩度拿下地王，并很快會有第三次拿地王的機會，這事實在是奇幻！
要說這宗S10地塊，位置確實極佳，隸屬長沙城北，湘江之畔，地塊左擁湘雅醫(yī)院，右抱雙地鐵口，頭頂文昌閣，腳踏湘江浪，在長沙人的眼中，這是長沙城區(qū)最后的“江景明珠。”
2023年12月，這宗地塊開啟了正式拍賣，由于長沙剛剛官宣取消限價，加之地塊擁有極佳的位置，于是吸引了中海、金茂、建發(fā)、中建信和、運達等一眾房企大佬摩拳擦掌。
土拍開始后，建發(fā)和金茂都是象征性的出了幾輪價格后，就快速的偃旗息鼓，競拍桌上剩下中海、中建信和、運達繼續(xù)廝殺。
在樓面價到了14000/㎡之后，中海也收了手，中海的目的很簡單：抬價的目的就是讓這塊地旁邊自己的項目好賣一些。
土拍的下半場就剩長沙本土開發(fā)商運達集團和中建五局旗下的中建信和進行火拼。
最終地塊以中建信和27.58億拿下，溢價率36%拿下，樓面價14968元/平，刷新了長沙的歷史單價王。
拿地后的第一時間，中建信和就發(fā)出了早就準備好的慶祝海報，而參與最后廝殺的運達卻是窩了一肚子火。
運達的高管在土拍結(jié)束后發(fā)了個朋友圈：
S10地塊共五家開發(fā)商參加競拍，到14000左右樓面價的時候就只剩運達和中建在跟。 一起有37輪出價，這其中運達出價12次，全程錄像，到了接近15000樓面價的時候，網(wǎng)站就出問題了，怎么都報不了價! 四分鐘沒有跟進報價游戲就結(jié)束了。這類事情在長沙土地市場已經(jīng)不是新鮮事! 但發(fā)生在自己身上還是第一次，哈哈哈哈哈，法制社會，光天化日，公然公開作弊，違紀犯法，膽子太肥了! 不會慣著你，我司已經(jīng)報警!絕不善罷甘休!
也就是說，在土拍最緊張刺激的時刻，因為網(wǎng)站崩潰，運達失去了游戲的參與權(quán)長達四分鐘，最終錯失這宗地塊。
一時間，在長沙的地產(chǎn)圈里流傳著一句話：
有的房企為了搶地，拔競爭對手網(wǎng)線了。
作為長沙人心目中最有口碑的房企，運達似乎對這樣的事情司空見慣了，但第一次發(fā)生在自己身上，還是不能忍，于是選擇了報警。
運達的報警讓這宗地塊的命運迎來了變數(shù)，長沙當?shù)厣踔翞檫@場土拍專門召開了專題會議。
土拍結(jié)束后24天，長沙自然資源規(guī)劃局發(fā)布公告：
因網(wǎng)上限時競價過程中故障導致報價異常，終止地塊掛牌出讓。次日，再次發(fā)布公告，恢復土地掛牌，時間調(diào)整為2024年1月16日9時整在網(wǎng)上限時競價。
一句“系統(tǒng)故障”算是為這一次的土拍做了總結(jié)，S10地塊重拍，時間定在2024年1月16日，從上輪競價中止總價25.78億繼續(xù)加價競拍。
競拍當天，中建信和在原先拿地的價格上又與運達進行了競爭，這一次雙方加價了11輪，最終首輪拿地的中建信和敗下陣來，地塊被運達以29.81億拿下。
比第一輪拍賣價多了2.2億，溢價率來到了47%，樓面價16180元/平，打破了自己一個月前的紀錄，再次刷新長沙土拍樓面價紀錄。
作為長沙本土的房企，運達成功的從央企中建信和口中奪得這塊寶地，隨著土拍的塵埃落定，很快網(wǎng)上也傳出了項目規(guī)劃圖：
運達要將這宗地塊打造成“劃時代產(chǎn)品”，繼續(xù)穩(wěn)坐長沙“豪宅一哥”的位置，中建信和雖然沒拿到地，但母公司中建五局可是長沙最大的建筑公司，做個總包似乎也不錯。
但很遺憾，中建五局并沒有等到總包合同——運達拿地后不開發(fā)了，掌聲未散，地塊陷入了沉睡。
好奇人士跑去詢問運達，運達只對外一句：規(guī)劃調(diào)整，再無他言。很快，長沙地產(chǎn)圈里流傳著一句話：
運達退地了，原因不可描述。
直至到了2024年11月，有人忍不住跑去問政平臺，得到的也是一個沒有答案的答案。
時間就這么悄無聲息的過著，地塊也就那么閑置著，直到2024年12月，長沙一則底價地塊出讓的消息讓運達又浮出水面。
運達以底價拿下南湖金融中心地塊，總價10.73億，樓面價8563元/平，對比當初的S10地塊，少了三分之二。
地塊原先是一宗商住和商服用地，在進行調(diào)規(guī)后才出讓的，至于為什么調(diào)規(guī)，那是因為地塊要給運達。
到這會，長沙人終于搞明白了：
S10地塊被運達以29.81拿下后，公司經(jīng)營調(diào)整需要，需要退地，但長沙地方當初收到的保證金沒辦法退回給運達了，只能拿南湖地塊來抵充當初的保證金了！
運達的開發(fā)模式一貫是拿便宜的地，加頂配的開發(fā)和物業(yè)，然后瘋狂的溢價，這種方式拿S10地塊猶如違背祖宗的決定，面對長沙的市場，很難做出溢價，沒有溢價，就沒有利潤，退地也無可厚非。
而繳納S10地塊的保證金換回來的南湖地塊，地理位置，江景絲毫不差，樓面價一下降低到了8500多每平，運達的可操作空間可就大了很多了。
但這其中有個非常耐人尋味的細節(jié)：
S10地塊是運達從中建信和嘴中搶奪來的，南湖地塊旁邊是中建信和在長沙最知名的樓盤——中建江山一號。
南湖這宗地塊本是中建信和囊中之物的，結(jié)果到了運達手上，這說到底似乎還是跟S10有關(guān)聯(lián)呀。
總之，運達收下南湖地塊這筆買賣還是很劃算的。
只不過去年拿下南湖地塊至今已經(jīng)過去四個多月了，地塊項目上至今也是毫無動靜，不知運達何為？
兩天前，長沙開福區(qū)發(fā)布優(yōu)質(zhì)地塊推介，在推薦的26宗地塊中，第一塊用地就是兩次登上地王的S10地塊。
時隔一年半，這宗地塊又雙叒上拍了，兩度刷新長沙地王的S10第三次登臺了。
相較于長沙的房價，S10地塊的前兩次拍賣總價分別是27億和29億，溢價率分別是36%和47%，第三次再拍溢價會去到多少？
輪次時間競得方總價（億元）樓面價（元/㎡）溢價率
首次
中建信和
36%
二次
湖南運達
47%
三次
待定
根據(jù)克爾瑞公布的長沙2024年房企銷售排行榜，長沙九區(qū)縣銷售排名分別為：招商蛇口、中建信和、保利、華潤、中海、龍湖、萬科、建發(fā)、綠城、夢想置業(yè)。
這10家房企有個清一色的背景：身體里流淌著紅色的血液，是長沙一哥招商蛇口，還是央企巨無霸華潤，又或者是財大氣粗的建發(fā).....
可以預見的是，這場價值30億的連續(xù)劇，大概率會有一個正能量的結(jié)局了。
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