進(jìn)入2025年后，蘭州樓市迎來(lái)眾多“新面孔”。
目前，已經(jīng)浮出水面的新項(xiàng)目就有十余個(gè)，其中一部分是新拿地項(xiàng)目，一部分是歷史項(xiàng)目重啟。
接下來(lái)，預(yù)計(jì)出讓和轉(zhuǎn)讓的土地，至少還有五十宗。至于有沒(méi)有企業(yè)接盤(pán)，則另當(dāng)別論，至少蘭州持續(xù)推地的意愿，一直表現(xiàn)得很強(qiáng)烈。
綜合來(lái)看，今年蘭州主城新盤(pán)亮相最多的區(qū)域，當(dāng)屬城關(guān)和安寧兩區(qū)，我們就從東向西，一一拆解這些新項(xiàng)目。
2023年年底，重慶斌鑫集團(tuán)拿下雁灘板塊可口可樂(lè)北側(cè)約70畝居住用地。
今年，該項(xiàng)目正式開(kāi)工建設(shè)，案名為斌鑫·云頌，主要建設(shè)第四代立體生態(tài)住宅產(chǎn)品。
斌鑫·云頌項(xiàng)目地塊位置示意 制圖@指蘭針
去年綠城與金航簽約合作開(kāi)發(fā)的小雁灘項(xiàng)目正在順利推進(jìn)，今年也會(huì)啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。
城關(guān)北拓青白石片區(qū)，銀河國(guó)際也拿出了130多畝地塊，鋪排打造第四代住宅新產(chǎn)品。
此外，城關(guān)區(qū)還有多宗地塊，已完成出讓。
比如，雁兒灣片區(qū)的30.348畝居住用地，樓面地價(jià)3207.6元/㎡。
雁兒灣地塊位置示意 制圖@指蘭針
東崗片區(qū)，中車集團(tuán)蘭州七四三七工廠原址的部分地塊，時(shí)代偉業(yè)北側(cè)有兩塊合37.516畝居住用地（圖中黃色區(qū)域），樓面地價(jià)在3500元/㎡。
而且，七四三七工廠原址地塊，目前出讓的只是其中一小部分，片區(qū)內(nèi)還有兩宗約157.65畝居住用地，今年1月已經(jīng)完成了修規(guī)（圖中藍(lán)色區(qū)域）。
七四三七工廠原址地塊位置示意 制圖@指蘭針
雁灘片區(qū)也有兩宗修規(guī)地塊，據(jù)了解，已經(jīng)有企業(yè)在調(diào)研看地了。
分別是，雁灘雁興園（規(guī)劃）南側(cè)約139.05畝地塊，其中，住宅用地有114.9畝，臨靠地鐵2號(hào)線，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。
雁灘地塊位置示意 制圖@指蘭針
張?zhí)K灘約54.15畝地塊，其中住宅用地約25.506畝，片區(qū)內(nèi)還有一宗中小學(xué)用地。
雁灘張?zhí)K灘地塊位置示意 制圖@指蘭針
城關(guān)何家莊社區(qū)，蘭州水泵廠家屬院以南、火車站西路以北、海天新都以西、何家莊西街以東范圍內(nèi)，也有約7.05畝居住用地修規(guī)公示，相比較而言，規(guī)模較小。
城關(guān)何家莊地塊位置示意 制圖@指蘭針
商業(yè)方面，甘肅華曜在城關(guān)鹽場(chǎng)片區(qū)摘得的約5.404畝商業(yè)（兼容商務(wù)）用地，日前已公示了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
項(xiàng)目為蘭州華曜諾富特酒店，建設(shè)用地面積約3602.7㎡。
項(xiàng)目地塊位置示意 制圖@指蘭針
另一宗被甘肅圖萬(wàn)摘牌的，位于雁灘片區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以南、省監(jiān)察廳家屬院以北范圍內(nèi)的5.281畝商務(wù)用地（兼容商業(yè)）。
也就是城關(guān)區(qū)灘尖子（136-144號(hào)）棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，也已公示了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
總建筑面積29871.41㎡，主要建設(shè)26層高、近100米的商業(yè)綜合樓，包含辦公、商業(yè)及公建配套。
灘尖子棚改地塊位置示意 制圖@指蘭針
依次往西，七里河區(qū)的新動(dòng)態(tài)主要還是集中在土門(mén)墩和西客站區(qū)域。
其中，保利·天匯項(xiàng)目開(kāi)發(fā)陸續(xù)進(jìn)入尾聲，目前還余項(xiàng)目南側(cè)的商業(yè)地塊待開(kāi)發(fā)。
日前，其建設(shè)工程規(guī)劃許可證公布，項(xiàng)目建筑面積40884.54㎡，主要建設(shè)一座24層的酒店辦公樓和3層的商業(yè)樓。
項(xiàng)目地塊位置示意 制圖@指蘭針
中鐵土門(mén)墩棚戶區(qū)改造項(xiàng)目一、二期總建設(shè)用地約49.48畝，其中西區(qū)約17.284畝，東區(qū)約32.2畝，項(xiàng)目總建筑面積約15.6萬(wàn)平方米。
項(xiàng)目一期約17.284畝用地去年已成交，同步順利開(kāi)工建設(shè)。
中鐵土門(mén)墩棚改項(xiàng)目一期地塊位置示意 制圖@指蘭針
此外，蘭駝東廠區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目9.005畝居住用地也已成功出讓，另有8.24畝居住用地在二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓。
蘭駝東廠區(qū)棚改項(xiàng)目地塊位置示意 制圖@指蘭針
共計(jì)17.245畝規(guī)模的居住用地，蘭駝東廠區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)或?qū)⒃诮衲暧瓉?lái)重要節(jié)點(diǎn)。
大家比較關(guān)心的西客站南廣場(chǎng)，除了去年1000多畝用地規(guī)劃公示外，目前沒(méi)有新消息傳出。
二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓的民樂(lè)路66號(hào)約91.75畝土地商務(wù)用地，也沒(méi)有下文，就看接下來(lái)，南廣場(chǎng)會(huì)不會(huì)啟動(dòng)推地了。
重點(diǎn)說(shuō)安寧區(qū)，安寧主城完全占據(jù)今年蘭州樓市新項(xiàng)目供應(yīng)的半壁江山。
中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，56.033畝中?！の磥?lái)之境、令牌雙子星（29.946畝/27.067畝），已有三個(gè)項(xiàng)目落定。
安寧商務(wù)區(qū)項(xiàng)目落位示意 制圖@指蘭針
而且，安寧中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，還有兩宗居住用地，規(guī)劃已公示。
其中，一宗位于萬(wàn)新南路以西，約22.8畝；一宗位于建寧西路以北，約51.981畝，就看這兩宗地塊，何時(shí)啟動(dòng)出讓了。
中央商務(wù)區(qū)待出讓地塊位置示意 制圖@指蘭針
孔家崖片區(qū)內(nèi)，中海雙盤(pán)齊驅(qū)（59.441畝/26.286畝），項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證已公示。
兩個(gè)項(xiàng)目相鄰，共規(guī)劃14棟住宅，南側(cè)5棟臨河住宅為改善型四代宅，北側(cè)9棟偏剛改，建設(shè)普通住宅。
同時(shí)，片區(qū)內(nèi)蘭州天居41.329畝的居住項(xiàng)目也正在籌備開(kāi)發(fā)。
商業(yè)方面，除了甘肅明睿置業(yè)拿下孔家崖片區(qū)內(nèi)約8.459畝商服用地外，目前，片區(qū)內(nèi)還有一宗約13.901畝的商務(wù)金融用地，正在掛牌出讓。
孔家崖項(xiàng)目及地塊位置示意 制圖@指蘭針
住宅、商業(yè)、商務(wù)金融、學(xué)校都有規(guī)劃落地，今年安寧孔家崖注定要宏圖大展。
另外，安寧洄水灣路北側(cè)片區(qū)還有約208.2畝地塊，今年年初也進(jìn)行了實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃公示。
其中，住宅用地面積約87.21畝；商業(yè)用地面積約2.94畝；公園綠地面積約35.7畝。
安寧洄水灣地塊位置示意 制圖@指蘭針
如此多的新項(xiàng)目、新地塊都在蓄勢(shì)待發(fā)，目前在建、籌備、設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，諸多都瞄準(zhǔn)的是四代宅、改善產(chǎn)品。
這也基本就是未來(lái)兩年，蘭州樓市供應(yīng)的主流產(chǎn)品了。
計(jì)容新規(guī)和四代宅政策發(fā)布后，大家的目標(biāo)很一致，都是清一色的高凈值人群、高端改善客戶。
現(xiàn)在，幾乎所有人都在思考和探索一個(gè)共同的問(wèn)題：機(jī)會(huì)在哪里？
蘭州的高凈值人群到底有多少，大家整齊劃一對(duì)準(zhǔn)的目標(biāo)客群，厚度是否足夠。
回歸到項(xiàng)目自身，什么樣的生活構(gòu)想才能真正打動(dòng)他們，激發(fā)這類群體的購(gòu)買(mǎi)欲望?
以及怎么樣才能和別人不一樣，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，保持一些差異化，更容易被意向客戶看見(jiàn)。
過(guò)去的十幾年，我們很多人杠桿加得太猛，財(cái)力透支嚴(yán)重；過(guò)去三四年，很多企業(yè)爆雷違約，信用透支嚴(yán)重。
現(xiàn)在想要重新啟動(dòng)，這個(gè)難題怎么解？
實(shí)力只是一部分，更重要的是意愿。即便有意愿，當(dāng)下的新房市場(chǎng)面臨三大不可證偽的問(wèn)題，買(mǎi)了就降/收入預(yù)期銳減/爛尾延期降標(biāo)減配，如何修復(fù)。
而且市場(chǎng)還有很多的二手房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)房、配售保障房在流通，它們?cè)趽屨紕傂琛?/p>
所有新項(xiàng)目，幾乎都要搶財(cái)富金字塔腰部以上的力量，而這類群體，對(duì)財(cái)富安全又高度敏感，內(nèi)核穩(wěn)定，不易被影響。
要讓他們心甘情愿掏錢(qián)，唯有產(chǎn)品真的非常能打，至少也得是鶴立雞群。
到現(xiàn)在為止，政策端口還是持續(xù)發(fā)力，公積金、貸款利率、額度等能放寬的一直在持續(xù)放寬。
但高凈值人群，對(duì)政策的敏感度遠(yuǎn)沒(méi)有剛需市場(chǎng)明顯，最終還是得靠產(chǎn)品殺出一條血路。
2025年開(kāi)始，蘭州樓市各大新項(xiàng)目，注定要在產(chǎn)品上真刀真槍的較量了。
當(dāng)房企開(kāi)始卷產(chǎn)品力底牌，產(chǎn)品更新迭代就會(huì)達(dá)到前所未有的速度，好產(chǎn)品的內(nèi)涵也會(huì)不斷擴(kuò)充。
由內(nèi)到外，居住體驗(yàn)將全方位提升，對(duì)于購(gòu)房者而言，這也許是件好事。
作者=指蘭針·瑞幸
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