投資公寓收租：被低估的投資選擇？
為啥有人說投資公寓收租是未來絕大多數(shù)人最好的選擇呢？你聽到這話，第一反應(yīng)估計是想罵人吧？畢竟在大家眼里，公寓就是人盡皆知的垃圾資產(chǎn)，誰會傻到去買呀？居然還說它是未來絕大多數(shù)人最好的選擇，這不是瞎扯嘛！
先別著急上火，也別急著下結(jié)論，事情可沒你想的那么簡單。真正的投資高手都明白一個道理：當(dāng)絕大多數(shù)人覺得這是個好機(jī)會時，往往隱藏著巨大陷阱；而當(dāng)絕大多數(shù)人都不看好，覺得是個坑的時候，反倒可能是真正的機(jī)會。
投資本身就是反人性的，就像巴菲特一直踐行的投資原則：在絕大多數(shù)人貪婪時恐懼，在絕大多數(shù)人恐懼時貪婪，這樣才能戰(zhàn)勝大多數(shù)投資者，這幾乎是投資的鐵律。這個邏輯放在公寓投資上同樣適用?，F(xiàn)在公寓在絕大多數(shù)人認(rèn)知里就是個天坑，當(dāng)大家都形成這種共識時，就意味著公寓很可能被嚴(yán)重低估了。
用第一性原理看公寓投資
要想看透一件事的本質(zhì)，得先拋開對它原有的偏見，用第一性原理思考。投資公寓是為了收租，收租投資關(guān)鍵看租金回報率，也就是投資多久能收回成本，收益率跟其他投資方式比有沒有優(yōu)勢，是否可持續(xù)?；谶@個邏輯，咱們再來理性分析公寓投資收租可不可行。
要是你連聽下去的耐心都沒有，那我建議你別做投資，因為你連最基本的分辨能力都沒有，看啥都人云亦云、盲目跟風(fēng)，這樣做投資注定當(dāng)韭菜，還不如把錢安穩(wěn)存銀行呢。言歸正傳，判斷公寓值不值得投資，基本條件就是租金回報率。
公寓的投資價值分析
現(xiàn)在大家都看不上公寓，導(dǎo)致其價格被低估，普遍比同地段住宅低很多。你可能覺得價格低肯定有原因，它就值這么多錢。但要是公寓年租金回報率能達(dá)到6%或者7%，對比當(dāng)下其他理財渠道和存款利息，是不是很有競爭力？
目前存款利率降到2%以下了，其他理財收益也大幅下降，想找個穩(wěn)定回報率在6%以上的理財產(chǎn)品，幾乎不可能。要是真找到了，你可得擔(dān)心隨時爆雷，因為當(dāng)前利率水平支撐不了這么高收益的金融理財產(chǎn)品。所以從收益率角度看，公寓價值明顯被低估，能提供超額回報。
這時候你可能會問：“我咋沒見過租金回報率6%以上的公寓呢？”你沒見過不代表不存在。這幾年我?guī)蜕锨速I到過租金回報率6%甚至7%的公寓，這是事實。優(yōu)質(zhì)資源分布不均，沒方法你很難找到這種優(yōu)質(zhì)房源。假設(shè)真有這樣回報率的公寓，你覺得它算不算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？
你可能還會堅持自己的想法：“錢存銀行，本金絕對安全，利息低點但不至于虧本金。公寓收租看著劃算，可要是房價跌個50%，收再多租金不也白搭？”這其實是個悖論。當(dāng)公寓租金回報率遠(yuǎn)超其他理財產(chǎn)品，達(dá)到6%甚至7%，就會有很多人想買。要是公寓價格再降50%，租金回報率就會上升到12% - 14%，這種假設(shè)不成立。
租金回報率高的公寓，價格有很強(qiáng)支撐，因為很多人愿意接盤，價格不會大幅下跌。而且未來利率會越來越低，再過10年、20年，中國零利率都有可能，到時候你還舍得賣掉租金回報率六七個點的公寓嗎？可能5個點回報率的你都不舍得賣了。
對租金可持續(xù)性的探討
你可能還有顧慮：中國人口持續(xù)減少、老齡化加劇，以后人手好多套房，誰還租房？國家又大量建設(shè)保障性住房和廉租房，大家都能住便宜房子，哪還會有人租房？租金回報率不就成空談了？
別混淆概念。人口下降和老齡化確實可能讓更多人容易有房子，但看看人口長期下滑和老齡化的發(fā)達(dá)國家，比如日本。日本人口下降和老齡化嚴(yán)重，年輕人為了找工作，往大城市聚集的動力更強(qiáng)，小城市和鄉(xiāng)村沒就業(yè)機(jī)會，只能靠人口聚集解決就業(yè)矛盾。
所以雖然日本全國人口減少，但東京人口一直在增加，現(xiàn)已達(dá)4000萬，占日本總?cè)丝?.2億的三分之一。人口流出地房子沒人租，可在東京想便宜租房很難，租賃市場供不應(yīng)求。日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，房子不能持續(xù)升值，多數(shù)人選擇租房。這種現(xiàn)象在發(fā)達(dá)國家很普遍，很多國家租房率達(dá)50%甚至70%。
這不是文化差異，而是房地產(chǎn)發(fā)展階段不同。過去10年中國房地產(chǎn)市場持續(xù)上漲，今天不買明天更貴，買了就能賺錢，所以大家熱衷買房。但未來房子還能像過去10年一樣漲嗎？想必大家心里有數(shù)。所以未來年輕人會更愿意買房還是租房，值得思考。中國未來經(jīng)濟(jì)會達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，房價不漲甚至下降，你會怎么選？
國家大量建設(shè)廉租房，是因為預(yù)判未來城市租房比例大幅提高，為避免房租過快上漲，根據(jù)需求變化增加廉租房調(diào)節(jié)市場。但別以為廉租房租金就便宜，大家不愿買房，地方賣地收入就難以為繼。土地財政在地方財政占比很大，這部分收入沒了影響巨大。
既然大家愿意租房，地方就可能從賣地轉(zhuǎn)向“賣租”。建設(shè)廉租房或收購存量房改廉租房都有成本，地方債務(wù)本就大，加上土地財政缺口，建設(shè)或收購廉租房的錢從哪來？保障房REITs就出現(xiàn)了，簡單說就是地方通過發(fā)行保障房REITs從老百姓手里募集資金，通過“賣租”分期支付REITs成本，剩下的就是財政收入，本質(zhì)和賣地一樣，只是方式變了。所以別天真以為搞廉租房是單純壓低市場租金，以前賣地時地價也沒越賣越便宜呀。
優(yōu)質(zhì)公寓投資要點
把上面這些邏輯搞清楚，再看公寓投資靠不靠譜，是不是顛覆了你原來的認(rèn)知？真正租金回報率能達(dá)到6%甚至7%的優(yōu)質(zhì)公寓很少，90%甚至95%以上的公寓不值得投資。優(yōu)質(zhì)資源永遠(yuǎn)分布不均，這涉及城市選擇、地段選擇，以及專業(yè)的租賃客群定位、裝修邏輯和運營邏輯，只有把這些環(huán)節(jié)都打通，才能獲得超額收益，而且隨著時間推移，優(yōu)質(zhì)公寓租金還會遞增。那些垃圾公寓就不在討論范圍內(nèi)了。
熱門跟貼