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樓市正在醞釀一場“改革風(fēng)暴”。
之前廣州、深圳、杭州等城市紛紛發(fā)布新規(guī)。
零公攤、高品質(zhì)的房子馬上就要來了。
沉默了許久的上海終于要放大招了。
近日，上海也流傳出一份《關(guān)于進(jìn)一步提升住宅規(guī)劃設(shè)計品質(zhì)的指導(dǎo)意見》（討論稿）。
二手房未來的命運(yùn)都藏在這份文件之中。
房東們顫抖吧。
這一次，改變住宅品質(zhì)的決心非常大。
在上海之前，國家標(biāo)準(zhǔn)剛剛出爐。
3月底，國家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項目規(guī)范》正式發(fā)布，并將于今年5月1日正式實施。
新規(guī)范規(guī) 定了新建住宅建筑層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯等等。
上海未來新版規(guī)范會更嚴(yán)格，但對買房人來說利好更多。
對比老版本，上海新規(guī)范有 4大核心轉(zhuǎn)變 ：
1、減少公攤
新的規(guī)劃中，一樓如果做成了架空層，就不用計入容積率。
風(fēng)雨連廊不封閉也可以不計容。
說人話就是，以前這些要給大家算入買房公攤的面積，以后就都不用算了。
得房率在這些方面就能增加一些。
其實南方城市有架空層肯定更好。
能夠防潮、防蟲，而且通風(fēng)降噪的效果更好。
上海的一樓房子尤其難賣，價格也很便宜。
如其浪費面積做成房子，不如充分利用了增加小區(qū)的附加值。
架空層利用得當(dāng)?shù)?，房子逼格絕對拉滿。
如果一樓像這樣的改造，回家的儀式感是不是滿滿的。
圖源網(wǎng)絡(luò)
上海過去能有架空層的房子基本以豪宅為主，這兩年可能一些剛需盤會做架空層。
圖源網(wǎng)絡(luò)
普及度其實很低的。
畢竟做的越多，公攤越大，得房率越小，到時候買房人反而不買賬了。
以后架空層可得是標(biāo)配了，而且還得精細(xì)化運(yùn)營。
2、提升建材的檔次
“鼓勵住宅建筑外立面采用磚石、金屬、陶板、一體化板材等耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)材料?！?/p>
也就是說，讓開發(fā)商多用好的材料裝飾外立面。
也不用擔(dān)心用了好材料外墻變厚了，使用面積會減少。
這塊也不用計入容積率了。
開發(fā)商再做出掉墻皮的外立面可就說不過去了。
一到臺風(fēng)天，外立面就“脫給你看”的，可不但是美觀的問題。
砸到人可就是大事。
口碑砸了，可就是過街老鼠了。
你看某華拿到了大寧的地，大家都覺得這地被毀了。
3、做大陽臺贈送
在老的規(guī)范中，上海的陽臺最多做到8平米大。
封閉陽臺全計容，不封閉的陽臺一半計容。
90平的房子和300平的房子都只有8平米，是不是感覺有點扯。
新規(guī)范中8平米就是下限了，最大能做到套內(nèi)建筑面積的10%。
比如你150平的房子，得房率80%，陽臺就能做到12平。
要是300平的房子，得房率80%，就會擁有24平的超大陽臺。
在主流面積段中，光靠陽臺得房率就能提升估計1%-3%。
而且戶型越大送的越多。
4、減少鴿子籠
以后就不會再有層高3米以下的房子了。
上海老的標(biāo)準(zhǔn)是層高不低于2.8米，凈層高最低的部分2.5米就能滿足標(biāo)準(zhǔn)，極端情況下還有2.2米的。
這樣的房子空間得多壓抑。
尤其現(xiàn)在的新房，中央空調(diào)、地暖都是標(biāo)配，就需要把層高做高。
早就不是倒痰盂的時候了，上海不缺房子，新建的絕不能再摳摳搜搜。
看得出，新規(guī)范更重視：
獲得感，讓買到手的面積實打?qū)崳?/strong>
舒適度，讓居住的空間更開闊；
品質(zhì)感，讓錢花到看得見的地方。
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之所以做改動，除了響應(yīng)好房子的號召，還有一個很重要的原因是：
上海的住宅水平落后太多了。
尤其是對比浙江這邊，純純被吊打。
浙江很早以前就在 卷品質(zhì) 了。
早期的綠城為了能夠賣出更的價格，卷的整個浙江市場都得真金白銀的補(bǔ)貼產(chǎn)品本身。
后來又多了個濱江一起卷。
以至于浙江的消費者都被養(yǎng) “精”了。
就是村里的自建房都不一定比你買的別墅差。
畢竟這種自下而上的自發(fā)性創(chuàng)新變革推動效果更好。
市場主體會更了解客戶需要什么。
現(xiàn)在上海的均價大概在5-6萬/平水平。
但是這個價格基本要外環(huán)外的房子，要么就是市區(qū)老破小，品質(zhì)就談不上了。
新小區(qū)外立面給你用個真石漆就不錯了。
這是杭州綠城慧園，二手房5萬+的效果。
小區(qū)是2011年開盤的，2014年交付。
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十幾年前的小區(qū)和上?，F(xiàn)在新建的小區(qū)比，輸不了一點吧。
干掛石材+超大的窗墻比，在上海不花個十幾萬一平不太容易買到。
再給大家看看浙江下面城市的戶型。
咱就說，晚上散步都不用出門，陽臺上就能遛狗。
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上海的房子質(zhì)量在限價之后大幅倒退。
交付降標(biāo)、換材料、工藝差集中爆發(fā)。
樓市真的和以前大不一樣，不是隨便什么房子都有人愿意買單的了。
樓市的供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)正在倒逼改革。
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新版規(guī)范的威力會有多大呢？
從目前的改動情況看，只能說是 敲山震虎 的程度。
但是風(fēng)向標(biāo)的意義十足。
新規(guī)范下的房子沒有大范圍建成之前，老房子還能喘口氣。
但是往后的趨勢是，設(shè)計規(guī)范會越來越“寬松”。
新房子的公攤為0不是夢，住宅品質(zhì)的全面“豪宅化”肯定會來。
而且是全國住宅發(fā)展的必經(jīng)之路。
各位房東看看自己手上的房子還能抗衡嗎？
以后的房子120平，得房率100%甚至120%，公攤0,層高3米3。
而你的120平的二手房得房率72%，公攤28%，層高才2.8米。
同樣的價格，你說買誰的。
所以品質(zhì)差，物業(yè)差，產(chǎn)品力不足，地段不行的二手房，抓緊出貨。
留給你賣房的時間真不多了。
供需關(guān)系轉(zhuǎn)變的情況下，一大批房子將成為時代的犧牲品，抓緊時間出手置換，才是正道。
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上?，F(xiàn)在的存量房屋結(jié)構(gòu)中，好貨真沒多少。
別看公寓有7.1億平，里面職工住房就要接近7成。
再去掉塔樓、20年房齡以上的、遠(yuǎn)郊的，還能剩下多少。
房齡20年內(nèi)，物業(yè)優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)品符合主流審美、建筑質(zhì)量過硬的的好房子，更是少之又少。
這么看，樓市不是沒機(jī)會了，反而改善、更新、升級的潛力巨大。
新一輪周期才剛剛開始。
高品質(zhì)就是現(xiàn)代住宅市場的新起點。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。
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