今天可能要給賣房的房東潑盆冷水了。
我知道大家肯很疑惑，明明3月份上海的小陽春勢頭不錯。
二手房近3萬套的成交，土地市場更是出了一堆地王。
據(jù)說不少地王旁邊的房東都在家里“滑跪慶祝”了。
但是幸運畢竟是少數(shù)人的。
我們研究院看了最新的上海二手房掛牌數(shù)據(jù)：
上海掛牌1年以上房源的占比已經(jīng)飆升到了20%~
也就是說5套房子就有1套賣了超過1年了。
有太多人非常容易錯誤估計賣房行情，尤其是錯誤估計自身的賣房行情。
上海二手掛牌的 冷暖分化 遠超想象。
總有人賣不掉
我不知道大家會不會經(jīng)常關注貝殼上架的房源。
我們這段時間觀察下來，發(fā)現(xiàn)1年前發(fā)布的房源絕不在少數(shù)。
便宜的、貴的都有。
遠郊的、城區(qū)的也都能看到。
甚至好贊好房里面也有不少掛牌1年以上的房源。
這么多賣不掉的，
上海的二手掛牌市場到底發(fā)生了怎樣的變化？
要說所有的房子都難買，那也是不準確的。
從數(shù)據(jù)中可以看 到，掛牌時間3個月內(nèi)的始終穩(wěn)定在3成左右。
說明還是有人可以快速賣掉房子。
房外房研究院制圖（上架周期=當期統(tǒng)計時間-掛牌上架時間）
目前市面上能夠快速成交的無外乎一下幾種情況：
首先就是低價甩賣的，砸盤價一般都跑的很快。
畢竟市面上等著撿漏的買家是不少的。
其次是性價比高的次新房。
盡管價格不一定是最低的，但是綜合評分高，地段、房齡、產(chǎn)品、配套都有優(yōu)勢。
只要是相對低價，受眾面也不小。
最后就是房東心態(tài)好的。
能夠隨行就市，根據(jù)當下最新的市場情況及時調(diào)整價格和策略。
中介渠道資源也利用到位，人家的有效建議能夠第一時間采納。
但并不是所有的房東都懂得如何賣房。
20%以上是超過1年以上沒有賣掉的。
甚至有2、3年仍然賣不掉的房子。
當然不排除里面會有一些僵尸房源。
但是能上到網(wǎng)站展示，這么久不下架，多數(shù)還是要賣的。
更重要的是，這些變化也就是這2年之內(nèi)的事情。
2023年5月的時候，掛牌1年以上房源的占比還只有9%。
如今占比飆升到20%以上。
這就是真實的市場背后的 無奈 。
2025年上海買房，買錯比買貴更可怕！
哪些高性價比的好房子值得入手？
哪些垃圾資產(chǎn)的差房子趕緊拋掉？
掃碼?免費1V1定制方案，今日僅限10位！
賣成了滯銷房
如果進一步把數(shù)據(jù)拆開來看，會發(fā)現(xiàn)：
越是在成交火熱的時候，這種極致的分化越明顯。
我們將2024年和2025年3月進行對比。
房外房研究院制圖
掛牌時間在3個月內(nèi)：占比34.9%，增長22.9%。
這一周期的房源體量最大增速還高，說明今年年初掛牌賣房出逃的人比去年還多。
市場交易量的提升，讓他們看到了脫手的希望。
掛牌時間在3-6個月：占比22.8%，增長3.3%。
上海目前全市平均成交周期差不多在150天左右這類掛牌房源比較穩(wěn)定。
掛牌時間在6-12個月：占比21.8%，減少21.9%。
2024年的交易量活躍度確實是比較高，去年掛牌上架的房源滯銷量要顯著低于歷史同期。
掛牌時間在1-2年：占比16.1%，增長22.6%。
掛牌時間在2-3年：占比3.5%，增長65%。
掛牌時間在3年以上：占比0.9%，增長84%。
滯銷房源還在不斷積壓。
越是難賣的房子越難賣，這種 負反饋 還在繼續(xù)。
就目前的情況看：
如果掛牌1年內(nèi)沒有成功賣房突圍，那鐵定就被買房人剩下了。
那么恭喜你，成功和時間做朋友了。
免費領取
《2025年上海樓市重磅資料包》
觀觀老師研究了17年的樓市干貨全在里面
這些房子還很難
看到這里，我知道大家肯定想問這滯銷的到底都是些什么房子呢？
別急，繼續(xù)給大家看數(shù)據(jù)。
分面積段來看上海掛牌時間1年以上的房子，占比較高的有3類：
房外房研究院制圖
一類是小面積的，大概率就是老破小了。
可以看到60平以下的房源占比27%。
目前的老破小成交爆發(fā)也是集中在市區(qū)的學區(qū)老破小。
遠郊的老破小甚至價格還在下跌。
算得上上海最難賣的房子之一了。
另一類是過去中小套7090政策的受害者，80-90平的房源占比11%。
供應多了，自然在賣房市場上有點紅海競爭的意思。
再加上現(xiàn)在市場上置換客戶為主流。
這些小戶型的買家也極有可能是現(xiàn)在想要置換的人群。
大家集中出貨，自然誰也不好過。
最后一類就是被新房迫害者，100-120平的房源占比10%。
按理說這個面積段的房子多在次新小區(qū)，至少也是2000年以后的房子。
但是面對的一個現(xiàn)實問題是，新房的面積段從7090正在向100-120平轉(zhuǎn)移。
告訴大家個數(shù)就明白了：
2024年1月-2025年2月期間，上海新房100-120平成交占新房住宅成交量的29%。
超越7090成為成交比例最高的面積段。
為什么賣房難，因為大家的競爭對手實在太多、太復雜了。
如果從總價段來看，低總價、高總價都挺難的。
房外房研究院制圖
掛牌1年以上房源，300萬以下的占到近4成。
如果放大到500萬以下，直接占了63%的房源。
2000萬以上總價房源雖然只占4.7%，約1000+套。
但是高總價的掛牌量本就不多，1000套已經(jīng)不是小數(shù)目了。
不是你有錢就牛X，房子該賣不掉還是賣不掉。
3個月房子還沒賣掉？掛牌沒帶看？降價沒客戶
學習我們
最先進“
換房寶理念
，平均賣房周期
41天
現(xiàn)在掃碼優(yōu)先給你留張票？
僅剩5個名額
有些地方永遠別碰
有些時候，賣房不單單是賣的問題。
很多時候買房才是根本原因。
你買入的時候就決定了賣房的難度到底有多大。
你看這些掛牌3年以上的房子，妥妥地“滯銷釘子戶”。
房外房研究院制圖
掛牌量大的板塊大部分都是遠郊板塊，像什么惠南、臨港、金山、朱家角、南橋、海灣等等。
別看他價格便宜，1-2萬/平，便宜是有代價的。
看了幾套遠郊的滯銷房，房子屬于基本沒啥維護的戰(zhàn)損風格。
可能房東單純的等待老天爺給他分配一個有緣人。
最好的方式是別買在這些“坑”里。
如果已經(jīng)入坑了，放棄輕松賣房的幻想。
時代真的已經(jīng)變了。
賣房這個體力活，會變得越來越專業(yè)。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。
最近上海樓市真的不一樣了。土拍高溢價不斷，二手成交接近3萬套...
2025年，我們面臨一個最關鍵的選擇：該買還是賣？
作為重要家庭資產(chǎn)，選錯的代價非常大！因為這次跟過去周期完全不同，背后的情況要復雜的多。賣房如何選對時機？買房如何選對標的？
很多問題都不能直面回答。但，關系到很多小伙伴的切身利益。我們做了一場線下分享會《上海買房/賣房第一課》，上百頁的PPT，三個小時的課程，全程無尿點，還有1V1現(xiàn)場答疑。掃碼?優(yōu)先獲取名額。（如果你聽完，感覺不符合你的需求。很簡單，隨時可退款。）
「魔都財觀-房外房旗下矩陣號」
不僅可以提供優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，
還為粉絲提供定制選房方案和賣房落地執(zhí)行服務。
熱門跟貼