遭喪子之痛還惹上兇宅官司,房屋過戶后返租期間成為兇宅，應該判決解約并原價退還房款嗎？談我對這起特殊的兇宅糾紛的不同看法，也介紹下兇宅的相關(guān)常識。
先說案情，2021年2月，王女士與張某簽訂購房合同，以759萬的價格買下一套杭州的學區(qū)房，3月房產(chǎn)證過戶到王女士名下。但原房主孩子還在上學，所以雙方約定交房時間延期到2022年3月。
房子過戶后，原房主因各種原因再住一段時間的情況，在二手房買賣中比較常見，有的是原房主另交房租甚至另行簽訂租賃合同，有的是不交房租，居住時間的條件直接折算到房價里。
在過戶后一個月也就是2021年4月，張某的孩子在家中自殺了。2022年3月張某交房時，買方王女士并不知道這事，收房后正常裝修入住，到2023年10月王女士從鄰居處得知此事，就到法院起訴要求退房并返還購房款。起訴的依據(jù)是合同賣方明確承諾“房屋未發(fā)生非正常死亡事件”，并約定隱瞞事實可撤銷合同。
關(guān)于兇宅的問題，并沒有直接的法律規(guī)定，早些年很多兇宅糾紛法院以封建迷信為由不予支持，近些年，法院的依據(jù)風俗習慣，普遍承認非正常死亡形成的兇宅，會對房價產(chǎn)生一定影響，而且在二手房買賣合同中也普遍會對兇宅問題進行約定，一旦有賣方隱瞞兇宅事實交易，另一方可以依據(jù)合同約定或者《民法典》關(guān)于“重大誤解”或“欺詐”的規(guī)定，要求撤銷合同并返還定金或購房款?，或賠償損失。也提醒大家二手房交易，一定要重視這類條款。
但本案有點特殊，在簽約甚至過戶前這房不是兇宅，張某的孩子自殺是發(fā)生在房屋過戶到王女士名下之后的返租期間。顯然并不屬于簽約時賣方隱瞞、欺詐的條件。
經(jīng)過審理，一審法院以張某未按合同約定交付“無非正常死亡事件”的房屋，構(gòu)成違約為由，判決支持買方要求退房并返還購房款的訴求。
賣方張某不服一審判決上訴，稱在承受喪子之痛后，又被以兇宅為由判決原價退房對她不公平,她也無法承受！她的具體的理由中有兩點我認為比較重要：
一是2021年3月雙方已完成過戶和戶口遷移，王女士的孩子已經(jīng)享受到了優(yōu)質(zhì)學籍；
二是這幾年因為市場原因，房子本身就跌了300萬元。
綜合以上情況，大家認為這案子應該如何處理？
說一下楊律師的觀點，之前就講本案比較特殊，簽約時并不是兇宅，賣方當時并沒有欺詐隱瞞等主觀過錯。過戶后發(fā)生的孩子自殺行為，客觀上確實會導致買方接手的房子價值受影響，買方要求賣方承擔責任有合理性。但簽約時賣方畢竟不存在欺詐隱瞞的主觀過錯，用原合同條款中賣方承諾的當時不存在“房屋未發(fā)生非正常死亡事件”來解除合同，我認為法律依據(jù)上是有爭議的。
在這個前提下，如果張某主張的王女士的孩子已經(jīng)享受該房的學籍福利，且該房因市場原因現(xiàn)在已經(jīng)降價300萬的這兩點都屬實的話，我認為法院應該考慮買方已享受學籍，和買方可以用更低的價格實際購買到同等品質(zhì)房子的事實，要么判決不解除合同，參考正常兇宅造成貶值的標準，讓賣方賠償一定數(shù)額給買方。要么判決解除合同但不原價退還房款，這樣的方案更公平合理。
就本案來講，除了兇宅造成的損失以外，是否支持解約并原價退賠的本質(zhì)爭議，其實是這幾年因市場原因造成的房價跌掉損失部分由誰承擔的問題。一審以張某沒有交付合格房屋為由支持解約原價退還，這也涉及怎么理解本案返租的性質(zhì)問題。
返租的性質(zhì)法律規(guī)定不明確，那我們換個角度理解，如果賣房時按賣房租房單獨處理的方案，除買賣合同外再另簽一份租賃合同，過戶之后然后原房主依據(jù)租賃合同以純租戶的身份交房租繼續(xù)使用房屋，是不是應該視為房屋已經(jīng)交付？如果從租賃合同的性質(zhì)考慮，在租賃期間租戶的孩子自殺，作為出租方的王女士即使主張兇宅賠償，法院也不可能支持房價因市場原因降低部分由租戶承擔吧？大家對這案子有什么看法？
本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師,第一屆北京網(wǎng)絡知名人士聯(lián)誼會理事,微博十大影響力法律大V,北京市中盾律師事務所高級合伙人，執(zhí)業(yè)二十余年。
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