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問答423期
三月份二手房成交過萬，西安學(xué)區(qū)房降價了嗎，全運村、中海曲江大城、保利天悅、中海學(xué)仕里，真實成交價，直播間聊聊！
（房哥直播間預(yù)約）
問：房哥怎么看西安三月份二手房成交過萬，什么信號？
答：住建的數(shù)據(jù)，三月份全市網(wǎng)簽面積114.61萬平，網(wǎng)簽10470套，面積105.36萬平，繼2023年12151套后，再次單月過萬。
這不禁讓我想到了樓下賣草莓的阿姨，2月份15元一斤，3月份12元一斤，昨天去看，已經(jīng)是10元兩盤了，生意出奇的好，再次印證一句話，降價是最好的銷量來源。
（西安二手網(wǎng)簽統(tǒng)計，來源：安居客）
降價換銷量，在當(dāng)下的樓市也并不稀奇，新房開發(fā)商各種特價房，優(yōu)惠折扣，二手房降價也是情理之中。值得慶幸的是，降價就有成交，說明西安還是潛在有大量買房上學(xué)，自住的群體和需求，不過大家預(yù)算緊張，只能等待撿漏而已。
要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差！
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且三月份本身，也是學(xué)區(qū)房的旺季，二手房里學(xué)區(qū)是主力， 高新四校、高新三十一小、十一初、鐵一陸港、高新陸港、鐵一曲江、經(jīng)開一校等熱門學(xué)校周邊的二手房成交還是很穩(wěn)定的。
至于冷暖，看降價就知道，冷的時候都比跑得快，暖的時候都不想動，這還看不明白。
問：19年買高陵馬家灣107萬，現(xiàn)在有人66萬買，糾結(jié)賣不賣？
答：2025年對西安周邊區(qū)域，就是擠水分的一年，擠掉當(dāng)年迷信只要和西安有關(guān)，房價都能漲的區(qū)域，比如高陵馬家灣、咸陽高新區(qū)、藍(lán)田、涇陽、三原等。
要知道，這些區(qū)域有開發(fā)商進(jìn)入，且房子能賣掉，是基于當(dāng)年房價普漲，主城區(qū)斷供，限購帶來的，但如今主城遍地新房，全城15000+新房，12000+二手房，不限購，隨便買，外圍在需求擠壓下，房價就跌的很多。
以高陵當(dāng)代上品灣為例，小區(qū)沒有多大，但目前貝殼二手房掛牌就有669套，掛牌均價只有8706元/㎡，三個月只成交了19套，相當(dāng)于庫存106個月，八年時間。
（高陵當(dāng)代上品灣掛牌價，來源：貝殼）
且著急的業(yè)主甚至掛牌5518元/㎡，即便如此，還是沒有成交，說明當(dāng)年投資失誤的人，不止一兩個，這個價格，甚至比高陵區(qū)域的新房還要低得多。
如果現(xiàn)在賣，基本是賤賣，算上持有成本，稅費，中介費，幾乎對半砍，但自住，通勤20公里實在折騰，大家怎么看，留言區(qū)給出出主意。
問：幸福林帶愛知落戶，對華清學(xué)府城影響大嗎？
答：如果看未來，區(qū)域熱度提高，配套資源更好，大家理論是受益的，但實際觀感上，并沒有什么關(guān)系。
華清學(xué)府城體量龐大，近600多畝，一萬多戶，算得上周邊最大的小區(qū)，自身就有民辦的建大華清小學(xué)，公辦的東方小學(xué)咸寧分校，初中有秦川中學(xué)，且學(xué)區(qū)穩(wěn)定，這種現(xiàn)狀下，即便周邊新建，也很少重新劃學(xué)區(qū)。
小區(qū)從09年開始入住，至今房齡十幾年，小區(qū)環(huán)境不錯，產(chǎn)品比較舊，周邊生活配套齊，居住氛圍很濃厚，有點東郊御錦城的感覺，作為自住，二手房11000+左右的成交價，比較合適。
幸福林帶現(xiàn)在對小區(qū)而言，就是多了地鐵，公園，商業(yè)配套，未來林帶發(fā)展好了，但小區(qū)也老了，周邊新房無論是戶型，容積率，品牌，房價都對這里有沖擊。
所以，買的早就安心住，不住的可以考慮置換周邊的新房！
問：雁塔第二學(xué)校和雁塔九小，怎么樣？
答：都是近幾年為解決周邊上學(xué)問題，新建的學(xué)校，二校21年開學(xué)，36個班，小學(xué)24個，初中12個，九小24年開學(xué)，掛牌陜師大，更名為陜師大雁塔第二實驗學(xué)校（科技路校區(qū)），30個班。
硬件都挺好，都是新建學(xué)校，新老師，新學(xué)生，如何二選一呢？區(qū)別上，二校周邊都是已建成小區(qū)，華洲城，銘城這些，而九小周邊，還有科技路金茂府在售，以及住宅用地，為啥九小掛師大名校+，答案很明確。
目的，解決有學(xué)上問題，現(xiàn)狀，有學(xué)上。選擇的話，預(yù)算多可以去高新，預(yù)算少也不用太挑，隨遇而安，科技路，大寨路上的學(xué)校，也并非學(xué)區(qū)房熱門，僅僅夠用。
而各個區(qū)域這幾年的新建學(xué)校，到底誰能跑出結(jié)果，成為新晉名校，還需觀察好些年。
小學(xué)階段更多是學(xué)習(xí)習(xí)慣，三觀的培養(yǎng)，都是新建學(xué)校，都沒有成績，都需要成長時間。
問：周邊無地可供開發(fā)，張家堡片區(qū)城市更新是什么范圍？
答：五個片區(qū)里， 團結(jié)片區(qū)、西電片區(qū)、幸福林帶片區(qū)都屬于企業(yè)搬遷，市場拆遷，城中村改造后有大量開發(fā)用地的區(qū)域，且都位于主城區(qū)，更新內(nèi)容新建為主。
但張家堡和三學(xué)街都屬于建成區(qū)，更多的更新是微改造，比如周邊老舊小區(qū)的更新改造，燃?xì)?、供熱、供水、污水和再生水、排水的改造，市政大道維修，十字路口安全島，非機動車道改造等等，這些都屬于城市更新的范圍。
而不是大家過往理解的，拆掉舊房子，蓋新房子的模式，比如張家堡的環(huán)島，96年建好，現(xiàn)在也過了30年，到了維修改造的時間。
西安因為過去很多年，一直是開發(fā)區(qū)造城的模式，到處都是新建的大樓，道路，公園，學(xué)校，大家也習(xí)慣了拆舊蓋新的模式，但當(dāng)下回歸主城，推進(jìn)快，效果好的改造會是主流。
比如大家最近看到的二環(huán)路11個堵點的優(yōu)化改造，以及主城區(qū)16個主干道交叉口微改造，都算城市更新的方式。
問：高新龍城銘園二期，不著急用錢，適合現(xiàn)在賣嗎？
答：丈八北路沿線，算是高新二手房競爭最激烈的區(qū)域，頭部有保利天悅、萬科翡翠國賓， 穩(wěn)坐頭把交椅，二梯隊里有 金泰新理城、萬科翡翠天譽，三梯隊則是天朗藍(lán)湖樹、利君明天、龍城銘園等，因為買的早，吃到了高新房價上漲紅利。
但小區(qū)本身，無論是房齡，環(huán)境，物業(yè)，戶型等，都比較一般，當(dāng)下賣二手房，主打的就是不貪心，且便宜賣，也是有穩(wěn)定銷量的。
從貝殼二手房數(shù)據(jù)看，目前二期掛牌74套，三個月成交6套，均價16711元/㎡，實際掛牌小面積房源在15000+左右，以兩室、小三室為主。
作為普通的剛需小區(qū)，一手房東買的早，吃到房價普漲紅利，二手房房東買入，也是周邊自住的低門檻，而持續(xù)拿在手里，等待更好行情，顯然太困難，不住就盡早置換。
周邊新房綠城秋月苑、高科楓林九溪的門檻也來到16000+，萬科、保利、金泰這種頭部學(xué)區(qū)房的價格也在降，大家都賣二手，就看誰跑得快了。
問：買了龍湖硯熙臺110㎡，年底交房，是賣還是留？
答：既然有賣的想法，說明不會自住，但不自住，為什么要買 硯熙，沖動消費的結(jié)果？
作為超大社區(qū)龍湖香醍國際的親兄弟， 硯熙臺可以享受周邊所有齊全配套，包括地鐵，學(xué)校，龍湖天街，但也會面臨周邊二手房相同的問題。
比如剛需區(qū)域，房價上限不高，附近灞業(yè)大境、龍湖香醍、沁水新城、奧園譽府等都有大量二手房在售，選擇在城東剛需區(qū)域，看重生活便利，自住優(yōu)先，在二手房市場就會被動。
硯熙臺的優(yōu)勢是龍湖在周邊最新的產(chǎn)品，大門，景觀，戶型都有升級，短板是容積率高，當(dāng)年15000+的售價在周邊不算便宜，大面積賣到現(xiàn)在也還有房。
（龍湖香醍掛牌價，來源：貝殼）
參考龍湖香醍價格，9層洋房二手掛牌價20000+，34層高層二手房掛牌價15000+，交房后下證不滿兩年，還有增值稅、大修金額、契稅等成本，同樣價位，不一定競爭過龍湖香醍。
問：幸福林帶如火如荼，大慶路林帶周邊有什么新規(guī)劃？
答：雖然都稱為林帶，但東郊是地鐵+公園+商業(yè)+停車場+地下管廊+道路為一體的綜合工程，而西郊大慶路林帶，只是一個破舊的大公園，周邊老頭鍛煉首選。
此前試驗段規(guī)劃展示，會改造林帶內(nèi)的配套，比如 健身跑道、籃球場、街心公園、休憩場所，且不動一棵大樹，實際還未落地。
（西電片區(qū)更新規(guī)劃方案）
但在上周，蓮湖公布西電片區(qū)城市更新實施規(guī)劃方案，共計7477畝，包含了西站、棗園、西電東西廠區(qū)的土地規(guī)劃，包含住宅，商業(yè)，公園，學(xué)校用地等。
并且西站和西電東區(qū)還公示了兩塊住宅用地信息，西站LH-08-09-02地塊，面積21.84畝，容積率≤2.50，建筑密度≤20%，綠地率≥35%，地上建面36400㎡。
西電東區(qū)LH-08-04-06地塊，面積約76畝，地上建筑面積127057.5㎡，容積率≤2.50，建筑密度≤20%，綠地率≥35%。
下一步就看誰來拿地了，今年團結(jié)村，幸福林帶，西電大慶路區(qū)域都有大量住宅面世，競爭很激烈，主城區(qū)二環(huán)內(nèi)，都給到了2.5容積率，還是很有吸引力的。
【樓盤點評】
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【裝修報告】
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作者：Kikyo
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