獨立觀點，靜觀西安樓市。
板塊分析，避免霧里看花。
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還在為人口下降杞人憂天？殊不知2024年西安又悄悄多了7100人。
昨天（2025年4月15日）西安2024年人口數(shù)據(jù)發(fā)布，西安年末常住人口1316.76萬人，比上年末增加8.94萬人。
從數(shù)據(jù)上看，人口增量比2023年（8.23萬人）要多7100人，自然增長率也從 0.36%提升至0.8%。
從全國城市人口增量看，根據(jù)4月初《時代周報》相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果，西安在十強(qiáng)排名中處于第9位，這打破大家對“西安人口下降”的擔(dān)憂，證明了西安城市潛力，將推動城市持續(xù)發(fā)展。
所以，借用房地產(chǎn)發(fā)展那句“短期看政策，中期看經(jīng)濟(jì)，長期看人口”推斷，西安樓市仍具潛力。
在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，還提到了西安的房價，2024年新房價格上漲2.9%，二手房下跌5.6%。
確實！西安房價下跌是不爭的事實，特別是外圍板塊，有些已經(jīng)把首付虧完；但城市核心區(qū)域相對穩(wěn)定，這也再次給大家提醒，遠(yuǎn)郊資產(chǎn)要慎重入手。
4月16日，統(tǒng)計局發(fā)布《2025年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，讓我們一起來看看3月份西安房價表現(xiàn)如何呢？
首先是新房，西安3月新房環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.3%，同期下跌1.7%。
90㎡及以下戶型環(huán)比上漲0.2%，同比下跌2.1，同期下跌1.6%，從市場供應(yīng)看這類房源供應(yīng)稀缺，價格相對穩(wěn)定。
90-144㎡戶型環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.2%，同期下跌1.6%；這個面積段兼顧剛需、改善圈層，客群廣泛。
144㎡以上戶型環(huán)比下跌0.2%，同比下跌2.6%，同期下跌1.8%；這個面積已經(jīng)是純改善，在西安樓市卷的比較厲害，本身客群就少，還要面對改善圈層的挑剔，更要面對友商們的內(nèi)卷。
其次是二手房，西安3月二手房下跌0.3%，同比下跌6.9%，同期下跌7%。
90㎡及以下戶型環(huán)比下跌0.1%，同比下跌6.5%，同期下跌6.5%；可以看到剛需戶型的抗跌能力還是強(qiáng)一些，這類產(chǎn)品在新房市場基本斷供，純靠二手房支撐。
90-144㎡戶型環(huán)比下跌0.3%，同比下跌6.9%，同期下跌7%，剛改兼顧的，但面臨新房從產(chǎn)品、品質(zhì)、價格上的多重擠壓，下跌幅度稍強(qiáng)。
144㎡以上戶型環(huán)比下跌0.4%，同比下跌8.2%，同期下跌7.9%；這個面積段的競爭太狠，產(chǎn)品升級換代，讓這類二手房的競爭力變的很弱，屬于剛需買不起，改善看不上的類型，下跌也是最厲害的。
3月份西安二手房10萬+爆單（10470套），與面積（105.36萬平）折算，平均面積100㎡，基本可以真實反饋西安二手房市場狀態(tài)。
所以，如果你還在糾結(jié)手里有二手房是不是該賣？可以與不同面積段價格浮動對應(yīng)，再決定是否繼續(xù)持有，給自己的決定一點理論性的支撐。
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