在城市化浪潮與政策紅利的雙重催化下，中國長租公寓市場已從萌芽邁向成熟。年輕一代的租住需求升級、資本市場的持續(xù)涌入、產(chǎn)品形態(tài)的迭代創(chuàng)新，共同勾勒出這一領(lǐng)域的活躍圖景。
本期，讓我們基于調(diào)研數(shù)據(jù)從行業(yè)驅(qū)動邏輯、業(yè)態(tài)演變、投資風(fēng)向與城市樣本切入，解碼長租公寓市場的底層邏輯與未來機遇。
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租房周期延長 部分已突破10年
長租公寓在中國的強勢崛起，本質(zhì)是人口流動規(guī)律與政策導(dǎo)向雙重引擎的共振成果。隨著超大城市虹吸效應(yīng)凸顯，全國超 40% 流動人口涌入，其中 20-39 歲青年群體占一線城市總?cè)丝诘?35%-50%。在晚婚晚育趨勢與家庭小型化（戶均人口降至 2.62 人）的雙重影響下，租房周期顯著拉長，部分群體租房時長已突破10年。
這一現(xiàn)象背后，高昂的房價與購房壓力構(gòu)成經(jīng)濟桎梏，而 “輕資產(chǎn)生活” 理念的盛行促使新生代更注重居住體驗而非房產(chǎn)持有。加之《住房租賃法》落地與 “租售同權(quán)” 政策推行，租戶權(quán)益得到切實保障；長租公寓、保障性住房品質(zhì)升級，配套服務(wù)日益完善，共同推動住房租賃市場邁向長期化、規(guī)范化發(fā)展新階段。
金融端，REITs金融工具與租賃用地供應(yīng)改革雙輪驅(qū)動，保租房公募REITs年化收益穩(wěn)定在4%-5%，為行業(yè)注入強流動性。
而一線城市房價收入比超國際標準兩倍，徹底重塑年輕人選擇邏輯：
1、高房價倒逼：北上深房價收入比超25:1，租房成本僅占收入的30%，經(jīng)濟性優(yōu)勢凸顯；
2、觀念升級：URI調(diào)研顯示68%的90后認為“租房≠將就”，愿為短通勤支付租金溢價20%；
3、政策杠桿：“納?！表椖慷愂諟p免達15%，REITs發(fā)行規(guī)模破百億，資本退出渠道打通。
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供給激增超60% 小戶型占70%
長租公寓的競爭已從房源數(shù)量轉(zhuǎn)向效率與體驗的較量。全國頭部品牌管理房源三年激增超60%，2024年存量突破180萬套，但供需錯配仍是痛點。值得一提的是，長租公寓以“小戶型+高性價比”快速填補市場缺口，占比高達69%。
市場的進化路徑清晰可見：
1、供需錯配：租賃市場面臨顯著的空間失衡困境，外環(huán)外項目占比高達 61%，大量房源與人口密集的核心城區(qū)及就業(yè)集中區(qū)域空間錯位，致通勤成本高、居住便捷性差，加劇供需結(jié)構(gòu)性矛盾，亟待通過資源優(yōu)化配置與智能調(diào)配手段破局；
2、需求分層化：20-35歲租客占80%，企業(yè)定制戶型（如IT人才社區(qū)/網(wǎng)紅社區(qū)）、銀發(fā)公寓等垂直產(chǎn)品；
3、運營生態(tài)化：頭部品牌成熟項目出租率94%，社群活動參與率超50%，租客投票決定公共空間改造，黏性提升30%。
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投資邏輯從“賺快錢”到“賺慢錢”
URI城市租住調(diào)研顯示，93%的機構(gòu)押注長租公寓賽道，但投資邏輯已從“賺快錢”轉(zhuǎn)向“賺慢錢”。早期 “高收低出” 的激進模式風(fēng)險頻發(fā)，隨著市場進入存量時代、政策大力扶持租賃市場，疊加 90 后、00 后品質(zhì)租房需求崛起，行業(yè)發(fā)展邏輯生變。如今，企業(yè)轉(zhuǎn)向精細化運營，通過長期穩(wěn)定租約控成本，借智能化管理提效；同時拓展保潔、生活服務(wù)等增值業(yè)務(wù)，以提升居住體驗與溢價空間，謀求長期穩(wěn)健收益。
經(jīng)調(diào)研，重資產(chǎn)收購仍占主導(dǎo)地位，占比約90%，但聯(lián)合開發(fā)、存量盤活等模式崛起，國企通過REITs退出實現(xiàn)年化收益5.2%。
市場分化加?。?/p>
1、賽道選擇：長租公寓市場呈現(xiàn)明顯分化，中高端公寓與保障性租賃住房（“納?！保┬纬刹町惢惖?。受政策紅利傾斜及經(jīng)濟下行影響，“納?！?等大眾化項目關(guān)注度倍增，成為市場新焦點；
2、成本博弈：近年，60%的機構(gòu)下調(diào)收購價預(yù)期，存量改造成本較新建低30%，不良資產(chǎn)重組收益率沖高至18%；
3、退出創(chuàng)新：保租房REITs二級市場溢價率8%，險資通過“買入-運營-REITs退出”閉環(huán)實現(xiàn)年化收益6.5%。
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滬版范式構(gòu)筑城市生態(tài)基底
1、產(chǎn)城融合：張江科學(xué)城以 “15分鐘職住圈” 為核，依托智能算法精準匹配企業(yè)擴產(chǎn)需求與房源供給，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級與居住保障的動態(tài)協(xié)同；2、發(fā)展領(lǐng)域：臨港試點社區(qū)創(chuàng)新推行 “節(jié)能積分制”，將人均能耗降低 18%，租客可通過減碳行為直接抵扣物業(yè)費，探索出可持續(xù)居住新模式；
在城市空間革新浪潮中，上海率先將長租公寓從傳統(tǒng)配套工程升級為城市生態(tài)的核心基座。截至 2024 年，全市長租公寓存量達40萬套，雖61%布局于外環(huán)外區(qū)域，卻憑借創(chuàng)新運營實現(xiàn)租金坪效反超內(nèi)環(huán) 10%，打造出極具示范價值的“上海范本”。
其成功密鑰聚焦三大維度：
3、社區(qū)治理：租客 “社區(qū)議會” 自治機制，居民通過民主投票主導(dǎo)健身房、共享辦公空間改造，活動參與率突破 60%。
上海通過構(gòu)建職住平衡指數(shù)等數(shù)據(jù)化運營體系，徹底打破“產(chǎn) 人 城”割裂格局，推動城市空間從功能分離邁向深度耦合，為全國長租公寓高質(zhì)量發(fā)展提供可復(fù)制的創(chuàng)新路徑與實踐樣板。
當租房從“過渡選項”變?yōu)椤吧罘绞健?，長租公寓的使命已超越居住本身——它是青年安放理想的容器，是資本長線布局的載體，更是城市更新的操作系統(tǒng)。
未來勝負手在于“資管能力”的較量——從粗放擴張轉(zhuǎn)向精細運營，從單一房源競爭升維至全生命周期管理。若能攻克產(chǎn)品標準化、退出渠道多元化、服務(wù)社群化三大命題，長租公寓或?qū)摹白夥窟x項”躍升為“居住新范式”，成為城市化下半場的價值錨點。
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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI城市租住復(fù)核整理、URI城市租住 Data Bank
撰文: URI城市租住研究中心
內(nèi)容審核:林夏
內(nèi)容復(fù)核:木兮
運營編輯:樹懶
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