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4月是每年樓市一個(gè)非常關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。這一個(gè)月是小陽春結(jié)束樓市回歸平淡市的過渡月。
每一年的樓市小陽春都是從2月中下旬開始，到4月中上旬結(jié)束。作為小陽春的尾巴，4月中上旬的樓市是強(qiáng)還是弱，直接關(guān)系到未來幾個(gè)月樓市的趨勢。
那2025年4月中上旬的樓市數(shù)據(jù)怎么樣呢？
朋友們，非常遺憾，進(jìn)入到4月之后樓市的溫度下降了。如果說3月是100度的沸水，那現(xiàn)在4月的樓市溫度只剩下了70度。這個(gè)溫度顯得不尷不尬。
4月中上旬樓市的降溫，是在新房和二手房市場上都有體現(xiàn)的，不過二手房體現(xiàn)的更淋漓盡致。不同城市之間的冷熱溫差還在擴(kuò)大。
如果只看新房，成交量的數(shù)據(jù)是在下滑的。
根據(jù)克爾瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)，全國重點(diǎn)26個(gè)城市在4月上半個(gè)月成交面積317.17萬方，環(huán)比3月份下滑了14%，但是和去年4月持平。
這里面一線城市、二線城市和三線城市表現(xiàn)也不一樣。一線城市的新房成交量相比去年4月上升了32%，二線和三線城市的新房成交量同比去年4月下跌了10%和8%。
能夠保持小陽春熱度的新房市場，也就那幾個(gè)城市，如北京、上海、深圳、杭州和成都。
其余的二線和三線城市，熱度都有所下滑，即使是一線城市廣州，新房市場的成交量比起三月份還是相差甚大。
4月上半月，廣州的新房成交20.32萬方，同比3月下降了26%。
如果看二手房市場，4月中上旬的二手房市場，成交量比3月份同期也是下滑的，但是不少城市相比較去年的同期仍然是上漲。
4月二手房的成交量在不同城市之間分化巨大。
在北京、深圳、上海、杭州、成都、東莞和佛山，4月的二手房成交量是比去年的同期高不少的。
如深圳和上海，深圳今年4月中上旬的成交量，相比較去年同期漲了34%，上海4月中上旬成交量相比較去年同期漲了30%。
而像鄭州和青島，鄭州4月中上旬的成交量比去年同期下降了13%，青島的二手房成交量相比去年同期下降了19%。
去年9月底以來的救市效果，最終只在少數(shù)部分城市身上實(shí)現(xiàn)了基本面的改變，多數(shù)城市是在熱鬧之后，留下一片沉寂。
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4月樓市的數(shù)據(jù)，是已經(jīng)在接下來樓市趨勢做提醒了。
從2023年開始，每一年的樓市周期都陷入到了一模一樣的劇情里。
從2月底樓市熱度升高，到3月份熱度達(dá)到高潮，4月中上旬熱度降溫，走到5月份樓市進(jìn)入到靜淡市，7月和8月涼徹心扉，到下半年在政策的刺激下，樓市再次上揚(yáng)，雖然成交量上去了，但是房價(jià)跌下來了。
從2021年到2024年，房價(jià)的急速下跌期就發(fā)生在從凈淡期走向冰涼期的幾個(gè)月里。2024年即使5月份有大救市，但是救市政策消化了一個(gè)月后，樓市依然在7月和8月跌入了冰窟窿。這才有了9月底的大救市。
去年9月底的大救市是樓市信心的真正拐點(diǎn)，在此之前，樓市是被空頭按著打，在二手房市場上，買家按著賣家的頭砍價(jià)，賣家沒有絲毫的還手之力。
9月底之后，樓市的多空兩方才能正式PK了，部分城市的次新房價(jià)比如深圳、上海、杭州、北京等實(shí)現(xiàn)了反彈。
到今天，這些城市的房價(jià)依然保持著去年房價(jià)反彈的勝利成果。這是來之不易的。
去年9月底以來部分城市能夠房價(jià)反彈，政策起到了很大作用。
這個(gè)政策不只是指的樓市政策，單靠行政性的樓市政策對(duì)市場的刺激是微乎其微的。真正起作用的是大的宏觀刺激政策。
央媽降準(zhǔn)降息，下調(diào)存量準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn)，5年期LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。存量房貸的調(diào)整。貨幣政策在去年的后三個(gè)月拉滿了。
財(cái)政刺激政策也在去年9月以來上馬，10萬億的化債安排，刺激內(nèi)需的以舊換新在去年下半年都提振了信心。
關(guān)于房地產(chǎn)的政策也在去年下半年密集出臺(tái)。一線城市放松限購限貸的政策、城中村改造的擴(kuò)圍、增值稅的調(diào)整以及存量閑置商品房和土地收儲(chǔ)工作的提出。
這些政策綜合在一起，讓經(jīng)濟(jì)基本面和市場預(yù)期有了改變，才讓去年9月以來的樓市有了不一樣的面貌。
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今年的4月樓市和過去兩三年以來的4月樓市都不一樣。
沒有哪一年的樓市如同這個(gè)4月以來面對(duì)如此復(fù)雜的情況。
就樓市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來說，關(guān)稅戰(zhàn)的沖擊雖然沒有實(shí)質(zhì)沖擊樓市，但是對(duì)于樓市的信心和預(yù)期有影響。
而且關(guān)稅戰(zhàn)的外部沖擊最后一定會(huì)反映到樓市上的。這是個(gè)非常短的傳導(dǎo)鏈條。
關(guān)稅戰(zhàn)沖擊首先影響到外貿(mào)，外貿(mào)又影響到經(jīng)濟(jì)基本面，而樓市的經(jīng)濟(jì)的映射，最后就會(huì)傳導(dǎo)到樓市上。
這個(gè)傳導(dǎo)周期大概也就是兩三個(gè)月，正好趕上樓市的淡季。
如果沒有接下來外部政策的支撐，今年7-8月的樓市不排除重復(fù)去年下行的情況。
另一個(gè)和往年不一樣的點(diǎn)是在樓市的分化里。
2025年樓市的分化已經(jīng)到極致了。這個(gè)極致包含了部分不理性。
比如新房和二手房市場的價(jià)差。自從第四代住宅出來之后，新房市場用產(chǎn)品迭代的方式和二手房市場實(shí)現(xiàn)了價(jià)格區(qū)分。而到現(xiàn)在，這種價(jià)格區(qū)分越來越夸張。
有些城市的新房第四代住宅，就因?yàn)橐粋€(gè)超高得房率的優(yōu)勢能夠比周邊同地段的次新二手房溢價(jià)30%-50%。
類似這樣新房和二手房溢價(jià)差距過大的城市像鄭州和廣州。市場無限貶低二手房從而去抬高新房。
而二手房被無限打壓之后，最后新房市場又被拽下水，并不利于救市。
在這樣復(fù)雜的情況下，4月是需要再來一波政策刺激的，需要用外力來打破樓市拐頭向下的趨勢。
現(xiàn)在的4月樓市房價(jià)的下跌沒有擴(kuò)大，不管是新房市場還是二手房市場，價(jià)格處于跌不動(dòng)又漲不上去的狀態(tài)，買賣雙方又開始了拉鋸戰(zhàn)。
在拉鋸戰(zhàn)的時(shí)期，是救市的最佳時(shí)期。這種膠著的狀態(tài)下，如果把救市的外力往向上的一方去傾斜，能夠取得事半功倍的效果。
所以，在適合救市的時(shí)刻，是時(shí)候祭出下一輪大招了。
在經(jīng)濟(jì)大轉(zhuǎn)型過程中，家庭財(cái)富正在發(fā)生大遷徙與大洗牌。
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