最近，朋友圈有個(gè)消息刷屏了，華麗家族古北花園有套房子單價(jià)8萬多就能成交。
不少人感慨，上海第一代富人區(qū)——古北，到底是扛不住了啊。
位于上海內(nèi)中環(huán)的華麗家族古北花園，是古北二期的頭牌樓盤，據(jù)說彭于晏也住在這里。
小區(qū)的二手房價(jià)最近幾年都維持在12-15萬/平。
按照上海環(huán)線定價(jià)體系，這個(gè)價(jià)格算得上堅(jiān)挺。
如今上海樓市回暖，古北應(yīng)該反彈才是，為何卻突然暴跌了？
崩盤的華麗家族古北花園
我們一起看下華麗家族古北花園這套房子。
位置在古北花園二樓，小區(qū)樓王中心位置。239.45平的大平層，掛牌價(jià)2100萬。
價(jià)格再往下殺一殺，實(shí)際成交單價(jià)只要8萬出頭。
房子戶型沒什么問題，小區(qū)是2005年交房的，估計(jì)就是業(yè)主資金鏈出現(xiàn)問題，急拋。
華麗家族古北花園已有的掛牌房源，均價(jià)是13.1萬/平。
這套單價(jià)8萬多，直接擾亂了古北的二手房市場。
接下來要賣房的房東和要買房的客戶都會(huì)將這套房子納入?yún)⒖純r(jià)格體系。
至少會(huì)造成15%的降幅影響。
23年同期，華麗家族古北花園的3房還能賣到15萬的單價(jià)。
現(xiàn)在直接跌到8萬出頭，價(jià)格幾乎腰斬。
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富人區(qū)古北，降價(jià)拋售
不只是華麗家族古北花園。
今年以來古北二手房掛牌量激增，觀望的房東都開始拋售。
古北2025年1月掛牌量772套，3月掛牌量878套，掛牌量增長14%。
對比2024年2月至2025年春節(jié)后的數(shù)據(jù)，這一年古北的掛牌量增幅是全上海的近兩倍。
掛牌量增長的同時(shí)，古北二手房的掛牌價(jià)格也在持續(xù)下調(diào)。
比如：強(qiáng)生古北花園，123平的兩房兩衛(wèi)，3月底最新成交總價(jià)1410萬，目前同戶型掛牌價(jià)下調(diào)至1390萬。
金色貝拉維，98平的兩房，最近一套成交價(jià)1150萬，目前同戶型掛牌價(jià)下調(diào)至1089萬。
御翠豪庭，三房、四房最新掛牌價(jià)都低于上一套的成交價(jià)。
很明顯，富人區(qū)古北，開始以價(jià)換量了。
下調(diào)的不只是掛牌價(jià)，古北的成交價(jià)也在持續(xù)走低。
今年2月古北二手房成交價(jià)79817元/平，環(huán)比下跌9%。
雖然上海樓市整體還未止跌，但古北這個(gè)跌幅在內(nèi)中環(huán)還是遙遙領(lǐng)先的。
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古北，真的沒落了嗎？
如果時(shí)間倒推20年，古北可以說是上海最頂尖的富人區(qū)。
在那個(gè)國人工資還很低的年代，古北一期的外銷房開盤價(jià)就能高達(dá)2000美金/㎡。房價(jià)吊打同期開盤的老靜安的房子。
住宅水準(zhǔn)也是首屈一指。
古北一期都是由外國設(shè)計(jì)師親手打造，裝修用的都是國際一線大品牌，這在30年前是十分罕見的。
同樣周邊配套也是上海頂級的存在。
不僅擁有上海最早的家樂福，同時(shí)還有日本最著名的高島屋百貨。
當(dāng)時(shí)住在古北的人， 非富即貴。
然而最近幾年，古北的爭議越來越大。
很多人都說古北 沒落 了，大概基于幾點(diǎn)原因：
1、古北的房子成了“老破大”
古北一期的一眾外銷房，至今房齡近30年。
房屋老化、設(shè)計(jì)過時(shí)的問題越來越明顯。
即便是新一些的古北二期，房齡也都在16-19年之間。
而且二期的房型，基本上都是兩房120-140平，三房150-190平，面積大，房型老，總價(jià)還高。
所以古北的二手房逐漸被中產(chǎn)拋棄，流動(dòng)性遠(yuǎn)不如從前。
2、新興豪宅板塊崛起，古北被分流
隨著上海城市的不斷發(fā)展擴(kuò)容，陸家嘴、新天地、徐匯濱江等新興豪宅板塊逐漸崛起，吸引了大量的頂級購買力，古北逐漸被高端市場冷落。
與此同時(shí)，浦東機(jī)場建成，80%的國際航班都從浦東出發(fā)，這導(dǎo)致外國人的生活重心從古北轉(zhuǎn)移到了浦東。
此后，第二代國際社區(qū)聯(lián)洋的興起，外國人進(jìn)一步被分流。
而最新的國際社區(qū)唐鎮(zhèn)和森蘭的崛起，更是讓古北在人們心中的關(guān)注度進(jìn)一步降低。
如今很少有人還會(huì)想起古北了。
3、古北的圈子不再純粹，商業(yè)配套高開低走
近幾年住在上海的外國人越來越少，古北的業(yè)主也沒有過去那么純粹。
之前的業(yè)主是正兒八經(jīng)的富人，房子只算他們的小部分資產(chǎn)。
現(xiàn)在的業(yè)主很多都是翹杠桿來買房的。
同時(shí)，古北的商業(yè)配套也逐漸沒落。
很多商鋪閉店撤柜，老牌購物中心家樂福已經(jīng)沒了，只有高島屋還在半溫不火地苦撐著。
高大上的黃金城道步行街，隨處可見的是中介公司門店。
王朝有起有落，板塊同樣如此。
古北這個(gè)昔日的 王者，確實(shí)已經(jīng)不復(fù)往日輝煌。
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不僅是古北的問題
古北的問題在于，產(chǎn)品和中產(chǎn)錯(cuò)配，和富人錯(cuò)配，也和時(shí)代錯(cuò)配了。
上世紀(jì)九十年代，為了匹配當(dāng)時(shí)外籍人口的需求，古北建造了很多符合西式審美的大戶型。
現(xiàn)在這種戶型奇葩的外銷房，已經(jīng)不符合當(dāng)代中式審美。
所以古北最直觀的問題就是，大戶型非常不好賣。
從倫敦廣場的成交數(shù)據(jù)里也能一窺。
近五年，倫敦廣場大戶型只成交了6套，成交價(jià)從8.4萬/平一路降到5.9萬/平。
再有強(qiáng)生古北花園，小區(qū)掛牌均價(jià)10.8萬/平，目前大戶型的掛牌價(jià)都低于掛牌均價(jià)。
大戶型降價(jià)求生，這不僅僅是古北的問題。
今年全市2000萬左右的二手房都不好賣，古北不是個(gè)例。
2024年上海新房豪宅大量供應(yīng)，市區(qū)新房吸走了大部分高總價(jià)購買力。
有錢人都去買嘉里金陵路和綠城徐濱這類真豪宅了。古北、聯(lián)洋等各個(gè)板塊的大戶型都面臨尷尬境地。
隨著新房豪宅不斷迭代，二手房除了現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)外，房齡、戶型、會(huì)所、小區(qū)環(huán)境等很多方面都跟不上了。
未來像古北這種高總價(jià)的大戶型，可能還會(huì)無量下跌。
注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。
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