臨近五一小長假，4月降息預(yù)期再次落空，前海時代尊府也沒有日光，整體成交量環(huán)比下降，反倒是在這個節(jié)骨眼上，深圳冷不丁地批量調(diào)規(guī)宅地。
新房和二手房的近況如何？深圳土地市場為何動作頻頻？瘋狂調(diào)規(guī)的背后，釋放了哪些信號？
逐一來看：
01
剛過去的周六，前海時代尊府開盤，共76套大平層，備案均價11.55萬/㎡，最高89折，綜合折扣不低于92折，開盤1小時官宣賣了九成。
雖沒有再續(xù)日光，但對套均2000多萬的房子來說，這個開盤成績在當(dāng)前市場，算是很不錯了。
畢竟，這次備案價上調(diào)了，打完折后還是比去年漲了五六千一平，一套大戶型就是上百萬的漲幅。算下來，實際比周邊二手房還貴些。
另一方面，最近中美關(guān)稅戰(zhàn)打得很兇，多少對市場情緒面有些影響。
截至26日，4月深圳新房住宅網(wǎng)簽量3200套，二手房住宅是5132套，相較3月同期網(wǎng)簽量均略有下滑。實時成交熱度看，市場情緒確實有所降溫。
還有法拍對市場的沖擊。
4月上旬，太古城北區(qū)一口氣拍出7套法拍房，蛇口半島城邦三期也拍出9套，全部溢價成交。接下來，半島城邦三期和四期還會有房源拿出來拍賣。
這么多法拍房冒出來，短期內(nèi)可能沖擊附近二手房乃至整個深圳灣片區(qū)的成交節(jié)奏。
其他熱門成交片區(qū)，如科技園、蛇口、前海、寶中等，近期也陸續(xù)有筍盤流出市場。
02
土地市場方面。
最近，深圳一周內(nèi)調(diào)整9宗地塊規(guī)劃引發(fā)熱議：連“搞錢之都”也撐不住，都開始賣地救急了？
真相并沒有那么簡單。
深圳此次調(diào)整的9宗地塊，原用途涵蓋工業(yè)、商業(yè)、醫(yī)療、交通設(shè)施等，轉(zhuǎn)為住宅用地后，不僅新增約23萬平方米宅地，更捆綁了學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老設(shè)施等民生配套。
主要分布在南山西麗、龍華梅林關(guān)、龍崗平湖和光明區(qū)，大多都是非核心區(qū)域的剛需板塊。
近年來，深圳核心區(qū)域“商改住”調(diào)規(guī)也用得越來越得心應(yīng)手，從深超總地塊到登良地塊再到寶中南街坊地塊，徹底打破缺地共識。
背后是什么用意呢？
一來，深圳通過土地功能轉(zhuǎn)換，將低效用地轉(zhuǎn)化為高價值空間，既緩解住房供需矛盾，又優(yōu)化城市功能布局。這種“空間重組”模式，與部分城市“為賣地而賣地”有本質(zhì)區(qū)別。
二來，深圳今年一季度新房庫存量降至278.6萬平方米，創(chuàng)33個月新低。按照過去一年平均成交量計算，去化周期不足8個月。新房肉眼可見的變少，核心區(qū)更是寥寥可數(shù)。
從財政收入來看，去年深圳稅收3941.2億元，同比減少4.8%，但深圳財政收入結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)高于全國平均水平，民生支出占比近七成，其中教育支出超1020億元。
所以，與其說深圳缺錢，不如說深圳通過結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，將資源投向更具長期價值的領(lǐng)域。
4月25日，最高層再次定調(diào)房地產(chǎn)，其中提到加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。
城市更新是接下來的趨勢。
深圳一周調(diào)規(guī)9宗地，除了財政困局下的無奈之舉，也是一場以土地為支點、撬動城市能級躍升的主動變革。
03
深圳作為中國最年輕，外來人口比例最高的核心城市，隨著貨幣持續(xù)超發(fā)，整體房價長期呈向上態(tài)勢，這點毋庸置疑。
但真正優(yōu)質(zhì)的資源就這么點，稀缺的硬核資產(chǎn)更是少之又少。
對于買房人而言，不管選擇地段還是時機，都要有一定的前瞻性，前者決定未來，后者決定收益。
越偏離核心、越便宜的房子，往往意味著坑也越多。
那是不是這些房子就沒人要了？
顯然不是。
每個價位的房子，都面向著不同的受眾群體。
因為總會有懵懂的新人。
很多剛需在購買人生第一套房的時候，都是迷迷糊糊就上了車，并不懂得什么是價值，。只有等以后要換房子的時候才恍然大悟，后悔自己當(dāng)初在選籌這件事情上沒有認(rèn)真對待。
有些買房的坑，只有自己踩過了，才知道坑有多深。
如今的深圳樓市，保障性住房的供應(yīng)越來越大，原關(guān)外的房子越建越多，而優(yōu)質(zhì)改善和豪宅依然是供不應(yīng)求。未來的房地產(chǎn)格局就是：低端有保障，中端有支持，高端有市場。這個時候，選籌大于一切，整體稀缺的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，搭配合適的價格，是當(dāng)下市場的最優(yōu)解。
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