中新經(jīng)緯4月30日電 (薛宇飛)2024年，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)的銷售金額分別位居房地產(chǎn)行業(yè)第一、二位，兩家公司在規(guī)模、業(yè)務(wù)構(gòu)成等方面有較多相似之處，業(yè)績表現(xiàn)又如何？

從近幾年看，保利發(fā)展的年營收規(guī)模均高出中海地產(chǎn)上千億元人民幣，但由于保利發(fā)展凈利潤指標(biāo)調(diào)整更為明顯，中海地產(chǎn)2024年的凈利潤高于保利發(fā)展。2024年，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展的權(quán)益拿地金額地價分別位居行業(yè)第一、二名。

　　保利發(fā)展?fàn)I收高于中海地產(chǎn) 利潤不及后者

2024年，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1796.61萬平方米，同比減少24.71%；簽約金額3230.29億元，同比減少23.50%。2024年，中海地產(chǎn)的累計銷售面積約為1148.65萬平方米，與保利發(fā)展存在一定差距，但全年累計合約銷售金額約為3106.91億元，兩者差距較小。

　　據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)2024年的銷售額分別位列行業(yè)第一、二位。

從商品房銷售均價看，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)2024年的銷售均價分別約為1.80萬元/平方米、2.70萬元/平方米，中海地產(chǎn)的商品房均價要高于保利發(fā)展。

地域分布上，據(jù)保利發(fā)展年報披露，去年，該公司堅持深耕的38個核心城市，銷售占比達(dá)到90%，同比提升2個百分點。中海地產(chǎn)2024年年報稱，公司強聚焦一線城市策略，在北、上、廣、深四個一線城市的市場占有率均進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌銮叭诒?、上、廣、深及香港五個城市實現(xiàn)合約銷售金額約1640.4億元，占全年銷售金額的60.6%。

從近幾年看，保利發(fā)展年營收規(guī)模明顯高于中海地產(chǎn)，兩家的差距在上千億元。2019年，保利發(fā)展的營業(yè)收入突破2000億元，此后不斷增長，至2023年達(dá)到3468.94億元。2024年，保利發(fā)展的營業(yè)收入出現(xiàn)10%的同比下降，降至3116.7億元。2021年，中海地產(chǎn)的營收突破2000億元關(guān)口，此后的2022年至2024年呈現(xiàn)“減-增-減”的態(tài)勢，2024年實現(xiàn)營業(yè)收入1851.54億元，同比下降8.58%。

從利潤看，2021年至2024年，保利發(fā)展的凈利潤持續(xù)下降，年凈利潤從最高時的超400億元，降至2024年的不足百億元。2024年，保利發(fā)展實現(xiàn)凈利潤97.4億元，同比下降45.6%；歸母凈利潤50億元，同比下降58.6%。對于利潤下降，保利發(fā)展解釋稱，出于謹(jǐn)慎性原則，公司結(jié)合項目情況，對存貨、長期股權(quán)投資、其他應(yīng)收款計提減值準(zhǔn)備合計約55億元。

有著行業(yè)“利潤王”之稱的中海地產(chǎn)，盡管凈利潤也有下降，但仍保持一定規(guī)模。2024年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤156.36億元，同比下降38.95%。

中海地產(chǎn)的毛利率高于保利發(fā)展。2024年，保利發(fā)展的結(jié)算毛利率為14%，較2023年同期下降2個百分點，降幅同比收窄4個百分點；中海地產(chǎn)的毛利率為17.7%。

負(fù)債保持穩(wěn)定 中海地產(chǎn)拿地金額更高

據(jù)保利發(fā)展2024年年報披露，2024年年末公司有息負(fù)債規(guī)模壓降54億元至3488億元，連續(xù)兩年實現(xiàn)債務(wù)規(guī)模壓降；資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.2個百分點至74.3%，實現(xiàn)了連續(xù)四年下降。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，截至2024年年末，保利發(fā)展三年以上到期債務(wù)金額1381億元，占比較年初大幅提升8個百分點至39.6%，連續(xù)4年提升。保利發(fā)展2024年新增有息負(fù)債綜合成本同比下降22BP至2.92%，有息負(fù)債綜合融資成本同比下降46BP至3.1%，均創(chuàng)歷史新低。

中海地產(chǎn)方面，截至2024年年末，該公司的資產(chǎn)負(fù)債率為55.8%，較2023年年末增加了1.7個百分點；債務(wù)結(jié)構(gòu)上，公司總借貸2415.6億元，較2023年年末下降161億元，其中，一年內(nèi)到期的借貸為285.9億元，占總借貸的11.8%。兩家公司的融資成本相當(dāng)，中海地產(chǎn)的平均融資成本為3.1%。

　現(xiàn)金方面，截至2024年年末，保利發(fā)展的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1324.98億元，較2023年年末下降141.18億元；中海地產(chǎn)持有銀行存款及現(xiàn)金約1241.7億元，較2023年年末增加185.4億元。

土地儲備關(guān)系房企未來發(fā)展。年報顯示，截至2024年年末，保利發(fā)展在手土地儲備計容面積約6258萬平方米，其中增量項目約1000萬平方米，基本集中在該公司的核心38城；存量項目約5280萬平方米，較年初下降20%。

中海地產(chǎn)的土儲面積不及保利發(fā)展。截至2024年年末，中海地產(chǎn)系列公司土地儲備總建筑面積為4255萬平方米，較2023年年末下降1148萬平方米。

從2024年拿地情況看，中海地產(chǎn)的拿地金額高于保利發(fā)展。2024年，保利發(fā)展新增拓展總地價683億元，權(quán)益地價602億元，新拓展項目權(quán)益比提升至88%，創(chuàng)近十年新高；中海地產(chǎn)在中國內(nèi)地新增土地儲備總建筑面積為416萬平方米，權(quán)益建筑面積為389萬平方米，總地價為806.1億元，權(quán)益地價為696.3億元。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)、保利發(fā)展2024年的權(quán)益拿地金額地價分別位居行業(yè)第一、二名。

　　發(fā)力多元業(yè)務(wù) 保利發(fā)展收入超240億

近些年，多元經(jīng)營成為很多房企的發(fā)力點。

保利發(fā)展多元業(yè)務(wù)板塊的大頭收入來自于物業(yè)管理服務(wù)。2024年，保利發(fā)展多元業(yè)務(wù)板塊實現(xiàn)營業(yè)收入243億元，其中，物業(yè)管理服務(wù)實現(xiàn)收入163億元，同比增長8.5%。截至2024年年末，保利物業(yè)合同管理及在管面積分別約為9.9億平方米與8億平方米，同比分別增長0.7億平方米、0.8億平方米。

　截至2024年年末，保利發(fā)展租賃住房、購物中心、酒店、寫字樓等商業(yè)經(jīng)營類資產(chǎn)項目累計開業(yè)534萬平方米，全年實現(xiàn)收入約40億元。年內(nèi)規(guī)劃34個可售項目轉(zhuǎn)經(jīng)營，并通過經(jīng)營性物業(yè)貸等方式實現(xiàn)融資37億元。

租賃住房業(yè)態(tài)上，保利發(fā)展擁有“和寓”公寓品牌，2024年年末在管租賃住房規(guī)模超過4.5萬間，在營租賃住房規(guī)模超過2.2萬間，同比增長47%，主要位于上海、廣州、杭州、成都等城市。商業(yè)地產(chǎn)上，該公司構(gòu)建“時光里、時光匯、X時光”三大購物中心產(chǎn)品系。

中海地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)運營業(yè)務(wù)是指物業(yè)租賃、酒店及其他商業(yè)物業(yè)運營，而物業(yè)服務(wù)公司中海物業(yè)不在中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊之內(nèi)。

2024年，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)收入同比上升12.1%至71.3億元。其中寫字樓租金收入為35.7億元，購物中心租金收入為22.6億元，長租公寓收入為2.7億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為10.3億元。

從管理數(shù)量和規(guī)?？?，中海地產(chǎn)擁有58個寫字樓項目，總建筑面積383萬平方米；購物中心27個，總建筑面積262萬平方米；長租公寓24個，總建筑面積52萬平方米；酒店14個，總建筑面積61萬平方米。上述項目合計總建筑面積758萬平方米。

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