住建部近日首度發(fā)布的全國(guó)住房調(diào)查結(jié)果令人深感震驚。我們國(guó)家的壯麗景象下，涵蓋了數(shù)量龐大的建筑群體，總計(jì)達(dá)到了驚人的六億棟房子。這其中，城鎮(zhèn)住房占據(jù)了3.3億棟，而農(nóng)村住房則有2.5億棟。若以每棟房子能容納五人為基準(zhǔn)計(jì)算，這六億棟房子足以解決高達(dá)三十億人口的居住問(wèn)題。然而，我國(guó)的人口總數(shù)卻僅十四億，這無(wú)疑揭示了我國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題——過(guò)剩。
具體來(lái)看，這一過(guò)?，F(xiàn)象并非全國(guó)統(tǒng)一。不同的城市，其住房空置情況各不相同。在一二線城市如上海、深圳、杭州和成都等地，空置率維持在20%-25%之間。相對(duì)而言，三四線城市的空置率則顯著偏高，高達(dá)30%以上，某些新區(qū)的夜間亮燈率甚至不足三成，反映出其住房市場(chǎng)面臨著巨大的空置壓力。
尤其令人關(guān)注的是三四線城市，這些地方的空置率已然成為“重災(zāi)區(qū)”。與此同時(shí)，這些城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢(shì)。以東北某城市為例，其2021年的房?jī)r(jià)尚且高達(dá)每平米1.2萬(wàn)元，然而到了2025年初，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌至每平米6500元，跌幅超過(guò)四成。這樣的趨勢(shì)在三四線城市中并不罕見(jiàn)，反映出這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著巨大的挑戰(zhàn)。
不僅僅是三四線城市，就連上海、深圳等一線城市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了顯著的下跌。在過(guò)去的幾年里，這些一線城市中心區(qū)域的房?jī)r(jià)曾經(jīng)達(dá)到過(guò)每平米九萬(wàn)多元的高峰，然而到了現(xiàn)在，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌至每平米六萬(wàn)多，跌幅也已經(jīng)超過(guò)了三成。這無(wú)疑給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投下了一顆重磅彈，讓人們對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了疑慮和不確定性。
面對(duì)如此復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行了深入的分析和預(yù)測(cè)。他們認(rèn)為，樓市將迎來(lái)四大變局。這到底是怎么回事呢？
01 保障房入市步伐加快
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中，保障房的入市將成為一個(gè)不可忽視的重要力量。據(jù)相關(guān)計(jì)劃，今年我國(guó)將新增120萬(wàn)套保障房，這一數(shù)字的背后，是國(guó)家和地方上對(duì)住房保障體系的持續(xù)投入和重視。
保障房的增加，不僅為低收入家庭提供了更為穩(wěn)定的居住環(huán)境，同時(shí)也對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。權(quán)威機(jī)構(gòu)的測(cè)算結(jié)果顯示，每當(dāng)保障房每增加10萬(wàn)套，周邊商品房的價(jià)格就會(huì)下降3%至5%。這一現(xiàn)象的背后，是保障房與商品房市場(chǎng)的相互影響和制約。
與此同時(shí)，像上海和深圳這樣的一線城市，其保障房的租金僅占市場(chǎng)價(jià)格的約50%，這無(wú)疑為租賃市場(chǎng)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。在租賃市場(chǎng)本已競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，保障房的加入無(wú)疑會(huì)加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)房屋租賃價(jià)格形成向下的壓力。
這一變化，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，既是一個(gè)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)機(jī)遇。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何在保障房的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，如何與保障房形成互補(bǔ)，將成為他們需要思考的重要問(wèn)題。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，保障房的增加無(wú)疑提供了更多的選擇，使得他們可以根據(jù)自己的需求和實(shí)際情況，選擇更為合適的住房。
02 現(xiàn)房銷(xiāo)售逐步取代預(yù)售制
在過(guò)去的一段時(shí)間里，商品房預(yù)售制曾是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要銷(xiāo)售模式。然而，近年來(lái)隨著一些頭部房企出現(xiàn)爛尾樓、債務(wù)違約等情況，購(gòu)房者的利益頻頻受到損害。這種情況下，社會(huì)上要求取消預(yù)售制、推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的呼聲越來(lái)越高。
為了回應(yīng)社會(huì)的關(guān)切和保護(hù)購(gòu)房者的利益，相關(guān)部門(mén)提出了逐步提高現(xiàn)房在新房銷(xiāo)售中占比的舉措。這一政策的實(shí)施，意味著現(xiàn)房銷(xiāo)售正在逐步取代過(guò)去的預(yù)售制，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新趨勢(shì)。
現(xiàn)房銷(xiāo)售的推行，將給購(gòu)房家庭帶來(lái)更多的選擇和更大的購(gòu)房信心。在現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，購(gòu)房者可以直接到實(shí)地驗(yàn)房，對(duì)房屋的質(zhì)量、戶型、裝修等各方面進(jìn)行實(shí)地考察。如果感到滿意，就可以進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)；如果不滿意，則可以放棄購(gòu)買(mǎi)。這樣的銷(xiāo)售模式，將使得購(gòu)房者更加主動(dòng)，也能夠更好地保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
從全國(guó)范圍來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售的比例正在逐步上升。目前，全國(guó)商品住宅現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已升至26.5%，同時(shí)在30個(gè)省市出臺(tái)了現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)政策。這一趨勢(shì)的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟和規(guī)范的標(biāo)志。
現(xiàn)房銷(xiāo)售的逐步推廣，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)重要的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。在現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平將直接影響到其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，企業(yè)需要更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)的提升，以滿足購(gòu)房者的需求。同時(shí)，現(xiàn)房銷(xiāo)售也將促使企業(yè)加快產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和上市的速度，以搶占市場(chǎng)先機(jī)。
03 房企大洗牌，優(yōu)勝劣汰成常態(tài)
回望前些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮吸引了眾多企業(yè)涌入，他們競(jìng)相擴(kuò)張，大量拿地建房。然而，這種無(wú)序的擴(kuò)張也帶來(lái)了高負(fù)債的隱患。隨著市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，不少房企發(fā)現(xiàn)自身負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升，甚至出現(xiàn)了資不抵債的窘境。
當(dāng)前，房子銷(xiāo)售不暢、融資渠道受限以及債務(wù)集中到期等問(wèn)題，正逐漸暴露出房企之間的差距。資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)讓許多企業(yè)面臨破產(chǎn)倒閉的命運(yùn)。這是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的必然結(jié)果，也是行業(yè)自我凈化的過(guò)程。
然而，在這一過(guò)程中，也會(huì)有部分房企通過(guò)收購(gòu)、重組等方式得以存活。它們或許在負(fù)債率、融資能力、流動(dòng)性管理等方面有著更強(qiáng)的實(shí)力，亦或是能夠造出更符合市場(chǎng)需求的房子。這些企業(yè)將在市場(chǎng)洗牌中嶄露頭角，成為行業(yè)的中流砥柱。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃奇帆先生曾預(yù)言：“中國(guó)九萬(wàn)多家房企將縮減至兩萬(wàn)家以?xún)?nèi)”。這一預(yù)測(cè)并非空穴來(lái)風(fēng)，而是基于對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的深刻洞察。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將更加集中，只有那些具備強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)才能在市場(chǎng)中立足。
04 房產(chǎn)稅漸行漸近，稅收政策影響顯著
房產(chǎn)稅的推進(jìn)也將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大看點(diǎn)。這次，住建部已經(jīng)摸清了國(guó)內(nèi)房子的家底，不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)也為開(kāi)征房產(chǎn)稅提供了技術(shù)支撐?？梢哉f(shuō)，開(kāi)征房產(chǎn)稅已經(jīng)沒(méi)有了任何技術(shù)障礙。
早在去年，我國(guó)高層就已宣布將逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的范圍。這一政策動(dòng)向意味著，未來(lái)將有越來(lái)越多的城市加入到征收房產(chǎn)稅的行列。對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的家庭來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)重大的利空消息。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收將大幅增加他們持有房產(chǎn)的成本。征收房產(chǎn)稅的目的在于通過(guò)稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，房產(chǎn)稅也可以為地方提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)福利事業(yè)。
在房產(chǎn)稅的影響下，一些家庭可能會(huì)考慮出售多余的房產(chǎn)以規(guī)避稅收，這將在一定程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。同時(shí)，這也將促使一些投資者重新評(píng)估房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資氛圍。
總的來(lái)說(shuō)，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)的4大變局將對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。面對(duì)市場(chǎng)的變化和挑戰(zhàn)，房企需要調(diào)整自己的戰(zhàn)略和模式，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，各地也需要繼續(xù)加大對(duì)住房保障體系的投入和支持力度，為低收入家庭提供更為穩(wěn)定的居住環(huán)境，為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展創(chuàng)造更為有利的環(huán)境。
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