經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 3月31日，杭州西興18號地塊的競得者最終被確認(rèn)為濱江集團，該地塊以7.7萬元/平方米的樓面價創(chuàng)下杭州樓面價最高紀(jì)錄。然而，這一紀(jì)錄僅保持了三天，便被蔣村地塊以8.8萬元/平方米的樓面價刷新。
西興18號地塊和蔣村地塊吸引了保利、中海、招商蛇口、金茂、建發(fā)地產(chǎn)、綠城和濱江等多家房企參與競拍。如果說蔣村地塊因片區(qū)供應(yīng)稀缺及1.1的容積率被開發(fā)商普遍看好，那么房企競拍西興地塊的目標(biāo)則更為多樣。
在一家國有房企任職的蘇醒稱，他所在公司參與了多個城市“地王”項目的競拍。西興18號地塊作為樓面價“地王”，在一定程度上為周邊尚未出售的項目提供了信心。這些項目在定價和去化策略上獲得了更大空間，進一步激發(fā)了房企競拍區(qū)域內(nèi)新地塊的積極性。
在他看來，房地產(chǎn)市場正逐步向少數(shù)核心城市的核心區(qū)域集中，形成一個由土地、產(chǎn)品和高端改善需求構(gòu)成的循環(huán)鏈條。
參拍土地
杭州濱江區(qū)的西興板塊及附近的蕭山奧體中心板塊近年來供應(yīng)了大量土地。其中，西興21號地塊于2024年4月被濱江集團以2.8萬元/平方米的樓面價獲得，同年10月，濱江興耀潮起以5.1萬元/平方米的價格開盤，房源被一搶而空。
2025年1月，中海地產(chǎn)以4.5萬元/平方米的樓面價拿下西興139號地塊，目前還未開盤。新地王西興18號地塊與西興139號地相距不遠(yuǎn)，7.7萬元/平方米的樓面價讓中海項目售價有了參照物。
如果說濱江集團拍下的杭州“地王”間接助力了中海地塊，那么中海在北京拍下的“地王”則直接“拯救”了“功德寺兩兄弟”。
2025年3月9日，中海以75億元的總價拿下北京海淀樹村地塊，該地塊以10.2萬元/平方米的樓面價成為北京樓面價新紀(jì)錄。
與樹村地塊相距不遠(yuǎn)的功德寺兩個地塊，分別于2024年11月被綠城和越秀以7.1萬元/平方米和7.16萬元/平方米的樓面價拿下。兩者與樹村地塊相差約3萬元/平方米的樓面價，為功德寺地塊的去化創(chuàng)造了機遇。
樹村地塊成交兩天后，功德寺兩個地塊同時開盤。其中，01地塊由綠城拿地后與越秀合作開發(fā)，共444套房源；02地塊由越秀拿地后與華潤置地合作開發(fā)，共639套房源。
根據(jù)北京市住建委信息，截至2025年4月2日，兩個項目開盤13天，01地塊累計銷售286套，去化率達(dá)60%；02地塊累計銷售490套，去化率接近77%，其中02地塊的網(wǎng)簽率高達(dá)75%。
一位熟悉樹村地塊競拍情況的人士介紹，當(dāng)時其他房企僅猜測中海的底線價超過10萬元/平方米，但不清楚具體授權(quán)價格。后來得知，中海的授權(quán)競拍底價為10.5萬元/平方米。
樹村“地王”出現(xiàn)后，功德寺兩個項目網(wǎng)簽均價10.5萬元/平方米，與備案均價基本一致。樹村“地王”也讓同區(qū)域朱房兩個地塊的競得者建發(fā)地產(chǎn)與華潤招商中鐵聯(lián)合體松了一口氣。朱房兩個地塊的樓面價分別為9.5萬元/平方米和8.9萬元/平方米。
3月28日，上海浦東北蔡楔形綠地C09b-01地塊被綠城中國以29.2億元總價、5000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)及配建0.6%高端人才住房等條件競得。該地塊以7.14萬元/平方米的樓面價刷新了上海北蔡地區(qū)的樓面價紀(jì)錄。
參與競拍北蔡地塊的房企除綠城外，還包括保利、建發(fā)、招商蛇口、金茂、中鐵建國貿(mào)聯(lián)合體等。其中，綠城中國與中鐵建國貿(mào)聯(lián)合體之間的競價尤為激烈，最終溢價率達(dá)到40%。若加上精裝修成本，樓面價達(dá)7.64萬元/平方米。
2024年，上海北蔡地區(qū)共成交兩幅土地。其中，北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊由中鐵建國貿(mào)聯(lián)合體以5.57萬元/平方米競得；北蔡楔形綠地C06-01地塊則被浦東發(fā)展集團以5.1萬元/平方米拿下。
2024年10月，中鐵建國貿(mào)聯(lián)合體獲得的北蔡地塊以“西派海上”的案名開盤，首開價9.2萬元/平方米；2024年12月，項目二次加推價為9.06萬元/平方米；2025年3月，項目進行第三次加推。
根據(jù)上海市房管局信息，西派海上項目共計513套房源，截至4月2日，可售房源剩152套。據(jù)此計算，項目近半年的去化率為70%。北蔡楔形綠地C06-01地塊則尚未開盤。相比之下，北蔡兩地塊的去化率明顯不及北京海淀的功德寺兩地塊。
做多區(qū)域
2024年下半年以來，海淀區(qū)累計成交了6幅住宅用地。除了中海競得的樹村地塊外，朱房兩地塊分別被建發(fā)地產(chǎn)、華潤招商中鐵聯(lián)合體拿下；功德寺兩地塊分別被綠城和越秀獲??；此外，保利獲取了永豐地塊。
這些地塊之間的距離都不遠(yuǎn)，客戶群體主要依賴互聯(lián)網(wǎng)大廠及周邊科研院校。2025年3月18日，樹村地塊開拍，吸引了中建、越秀、建發(fā)、綠城、華潤招商中鐵聯(lián)合體、中海、金茂、海開和首開等多家房企參與。
樹村地塊歷經(jīng)三個小時、265輪競拍，最終由中海地產(chǎn)摘得。據(jù)一位參與競拍的房企人士透露，競拍前，部分周邊地塊或項目的開發(fā)商曾商議，一定要將樓面價競拍至10萬元/平方米以上。
對于為什么希望將樹村地塊的樓面價拉至10萬元/平方米，他說了兩個原因：第一，為了拉升整個區(qū)域的市場預(yù)期，從而為存量土地項目未來的去化做好準(zhǔn)備；第二，即便自己拿下地塊，也可以通過強強聯(lián)合消化地塊，雖然不能保證盈利，但可以確保不虧本。
原本，一些房企總部授權(quán)的競拍底價并未超過10萬元/平方米，但區(qū)域公司會專門與總部溝通，爭取到更高的授權(quán)價格。
在競拍過程中，當(dāng)樓面價升至10萬元/平方米左右時，部分房企選擇退出。最后十幾輪競拍主要集中在中海與華潤招商中鐵聯(lián)合體之間，最終中海在授權(quán)價范圍內(nèi)勝出。
蘇醒告訴經(jīng)濟觀察報，他所在的區(qū)域公司也看好樹村地塊，有把握完成利潤和現(xiàn)金流考核任務(wù)，但總部認(rèn)為，盡管目前樓市成交有所改善，但投資仍需保持謹(jǐn)慎，因此中途退出。
他認(rèn)為，沒有所謂的好城市，只有好的項目。一個項目是否值得投資，一是看能不能賣得好，二是看有沒有利潤。只要這兩個條件都滿足，縣城的項目也可以投；如果不滿足，即使是一線城市也不能投。
波段市場
在蘇醒看來，在房地產(chǎn)市場尚未完全回暖時，房企拿地的底氣主要來源于“止跌回穩(wěn)”的政策預(yù)期。
這意味著，房地產(chǎn)市場將可能形成整體企穩(wěn)、局部波動的格局。房企主要利用波動行情中的上行部分實現(xiàn)投資回報，并盡力避開波動中的下行部分。
“所謂三年一個小周期，五年一個大周期，實際上是房地產(chǎn)的投資回報周期?！碧K醒說，作為房企，在一個投資回報期內(nèi)實現(xiàn)預(yù)期回報就算有所作為。
在一個房地產(chǎn)周期內(nèi)，通過做多區(qū)域樓市來實現(xiàn)更大的投資回報，這是房企當(dāng)前的選擇，也是一部分房地產(chǎn)投資客的選擇。經(jīng)濟觀察報從多個渠道獲悉，目前已有一部分樓市投資者開始入場。
據(jù)一位參與投資的人士介紹，他們以炒短線為主，判斷的維度是“地王”，當(dāng)一個地王項目出現(xiàn)時，他們會買入周邊的新房項目或認(rèn)可度較高的次新盤二手房，等到地王項目開盤前后賣出。
例如，樹村地王拍出時，投資者選擇購買功德寺的新房項目或周邊的某個二手房項目。投資客的成本是20%—30%左右的首付款、一年左右的月供及相關(guān)稅費。等到樹村地王開盤前后將投資的房產(chǎn)賣出收回投資。
一般情況下，新房項目在封頂時辦理按揭貸款，兩到三年后才能交房，即地王項目已經(jīng)開盤銷售，但投資的項目還沒有交房。上述參與投資的人士說，即便是沒有交房，他們也有辦法變現(xiàn)。
以樹村地塊周邊一套140平方米的住宅為例，總價為1455萬元，首付款約為300萬元，首年的月供大約為80萬元。加上各種稅費，粗略估算投資成本在400萬元左右。樹村地塊預(yù)計在2025年四季度入市，意味著該套房的投資期限不足一年。
樹村地塊樓面價為10.2萬元/平方米，未來售價預(yù)計在14萬元/平方米—15萬元/平方米。即便投資的房產(chǎn)以13萬元/平方米賣出，這套房子的賬面價值仍有360萬元的浮盈。前提是北京樓市未發(fā)生變動，且該套投資的房產(chǎn)順利賣出。
多位房地產(chǎn)從業(yè)人士向經(jīng)濟觀察報透露，自2025年以來，已有個人投資者進行類似的投資操作，尤其是在不限購城市的地王周邊區(qū)域。無論投資新房，還是次新房，最終仍是賭區(qū)域房價上漲。
（應(yīng)受訪者要求，蘇醒為化名）
田國寶經(jīng)濟觀察報部門主任
不動產(chǎn)開發(fā)報道部主任兼高級記者
主要關(guān)注房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領(lǐng)域。擅長深度報道和調(diào)查報道。
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