為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

四原告：

林芳（次女，周霞之女）

林敏（三女，周霞之女）

朱悅（長女林藍(lán)之女，代位繼承人，）

林凱（長子林平之子，轉(zhuǎn)繼承人）

被告：林強(qiáng)（次子，周霞之子）

涉案房屋情況

一號(hào)房屋：位于海淀區(qū)，原登記在周霞名下，房改購房后交易至林強(qiáng)名下

關(guān)鍵事實(shí)

權(quán)屬背景與交易過程：

房屋原系林鵬（已故，周霞配偶）承租公房，周霞（已故）為后續(xù)承租人，2021 年房改購得產(chǎn)權(quán)登記在周霞名下；

2022 年 8 月 8 日，法院宣告周霞為無民事行為能力人，指定林強(qiáng)為監(jiān)護(hù)人；

2022 年 12 月 21 日，林強(qiáng)以監(jiān)護(hù)人身份與自己簽訂《房屋買賣合同》，以 10 萬元價(jià)格將房屋過戶至自身名下，未實(shí)際支付房款。

原告訴求與被告抗辯：

原告主張：林強(qiáng)偽造周霞簽名，以監(jiān)護(hù)人身份與自己交易，損害被監(jiān)護(hù)人利益，合同無效；

被告抗辯：父母生前同意其購買房屋，已履行主要贍養(yǎng)義務(wù)，過戶經(jīng)其他子女知情同意，手續(xù)合法。

法院查明：

周霞簽名系林強(qiáng)代簽，交易未支付購房款；

林強(qiáng)無法證明交易系為周霞利益，其他子女對(duì)過戶不知情或存在爭議。

爭議焦點(diǎn)

監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)的合法性：

原告認(rèn)為林強(qiáng)以監(jiān)護(hù)人身份與自己交易，違反“為被監(jiān)護(hù)人利益” 原則；

被告主張交易符合被監(jiān)護(hù)人（周霞）生前意愿，且其他子女知情。

合同效力的認(rèn)定依據(jù)：

原告主張合同因惡意串通、損害被監(jiān)護(hù)人權(quán)益而無效；

被告主張交易程序合法，系雙方真實(shí)意思表示。

房改購房出資與贍養(yǎng)義務(wù)的關(guān)聯(lián)性：

被告以出資購房及贍養(yǎng)事實(shí)主張交易正當(dāng)性；

原告認(rèn)為出資與產(chǎn)權(quán)歸屬無直接關(guān)聯(lián)，贍養(yǎng)義務(wù)不構(gòu)成處分財(cái)產(chǎn)的合法理由。

案件分析

一、監(jiān)護(hù)人處分權(quán)的法律限制

強(qiáng)制性規(guī)定：

《民法典》第35 條明確規(guī)定 “監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)”，該條款為效力性強(qiáng)制規(guī)定；

林強(qiáng)作為監(jiān)護(hù)人，需舉證證明交易系為周霞利益（如償還債務(wù)、醫(yī)療支出等），但其未能提供相關(guān)證據(jù)。

二、合同無效的法定情形

惡意串通損害他人利益：

林強(qiáng)與自己簽訂合同，構(gòu)成“自己代理”，違反代理制度的基本規(guī)則；

交易以明顯不合理低價(jià)（10 萬元）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，且未實(shí)際支付價(jià)款，符合《民法典》第 154 條 “惡意串通，損害他人合法權(quán)益” 的無效情形。

三、被監(jiān)護(hù)人意思表示的認(rèn)定

行為能力的影響：

周霞已被宣告為無民事行為能力人，其意思表示需通過法定代理人（監(jiān)護(hù)人）代為實(shí)施，但監(jiān)護(hù)人不得借此取私利；

被告主張“周霞生前同意過戶” 缺乏有效證據(jù)（如公證遺囑、書面授權(quán)等），且過戶后不久周霞去世，無法印證其真實(shí)意愿。

四、出資與贍養(yǎng)的法律評(píng)價(jià)

出資性質(zhì)：

即便被告存在出資行為，房改購房產(chǎn)權(quán)登記在周霞名下，應(yīng)視為周霞財(cái)產(chǎn)，被告可另案主張債權(quán)，但不得直接據(jù)此取得產(chǎn)權(quán)；

贍養(yǎng)義務(wù)是法定義務(wù)，不能作為變相取得遺產(chǎn)的前提條件，更不能對(duì)抗其他繼承人的合法權(quán)益。

裁判結(jié)果

合同效力判定：

確認(rèn)周霞與林強(qiáng)于2022 年 12 月 21 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

法律依據(jù)：

《民法典》第35 條（監(jiān)護(hù)人職責(zé)限制）、第 154 條（惡意串通合同無效）；

《民事訴訟法》第67 條（舉證責(zé)任分配）。

駁回其他主張：

被告關(guān)于“子女知情”“生前意愿” 的抗辯缺乏證據(jù)支持，不予采信。

案件啟示

監(jiān)護(hù)人的法定職責(zé)邊界：

監(jiān)護(hù)人處分被監(jiān)護(hù)人財(cái)產(chǎn)需嚴(yán)格遵循“為被監(jiān)護(hù)人利益” 原則，留存交易合理性證明（如醫(yī)療單據(jù)、債務(wù)憑證等），避免自利交易。

無民事行為能力人交易的特別注意：

涉及該類主體的房產(chǎn)交易，需經(jīng)全體利害關(guān)系人一致同意并留存書面記錄，必要時(shí)申請(qǐng)法院監(jiān)督，防止監(jiān)護(hù)人濫用職權(quán)。

遺產(chǎn)繼承與財(cái)產(chǎn)處分的銜接：

被繼承人去世前的財(cái)產(chǎn)處分行為若涉及繼承權(quán)益，繼承人需重點(diǎn)核查交易背景、對(duì)價(jià)支付及意思表示真實(shí)性，及時(shí)通過法律程序主張權(quán)利。

證據(jù)留存的核心要點(diǎn)：

主張合同有效的一方需完整提供產(chǎn)權(quán)來源、交易磋商記錄、價(jià)款支付憑證等證據(jù)，缺乏實(shí)質(zhì)履行證據(jù)的低價(jià)交易易被認(rèn)定為無效。