文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)
前陣子，浦東新楊思翡雲(yún)悅府一批次首開(kāi)228套房源，認(rèn)購(gòu)超930組，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)412%，入圍分63.84分，創(chuàng)下2025年上海新盤(pán)最高認(rèn)購(gòu)數(shù)。此批次在今日（4月27日）開(kāi)盤(pán)。
前期高調(diào)宣傳11-12萬(wàn)，首開(kāi)價(jià)格讓人驚喜。這個(gè)營(yíng)銷(xiāo)路數(shù)很華潤(rùn)。
趁熱打鐵，翡雲(yún)悅府的二批次已經(jīng)在路上。
4月25日，二批次已過(guò)會(huì)。第二批將推出160套建面約120㎡的高層產(chǎn)品，包含64套邊戶(hù)及94套中間戶(hù)，均價(jià)10.74萬(wàn)元/㎡。4月28日開(kāi)啟認(rèn)籌，與一期無(wú)縫銜接。
此價(jià)格較一批次120㎡戶(hù)型的漲幅約2400元/㎡。加推的是8#、9#兩棟樓：
8#在社區(qū)東北角，靠近達(dá)爾文樂(lè)園，靠近生態(tài)河道。9#與8#同在一排，南側(cè)是疊墅，采光和視野基本沒(méi)有遮擋，南北有雙花園景觀(guān)。
再看首開(kāi)的4幢樓：
2幢：位于社區(qū)最南側(cè)，靠近小區(qū)主入口和馬路，視野無(wú)遮擋，東側(cè)是保障房，均價(jià)10.5萬(wàn)/㎡
3幢：在保障房后面，靠近中央景觀(guān)和下沉式庭院，沿街，東南角有一個(gè)變電站，均價(jià)10.7萬(wàn)/㎡
4幢：靠近別墅區(qū)，南側(cè)幾乎無(wú)遮擋，正對(duì)水景，是樓王產(chǎn)品，均價(jià)11萬(wàn)/㎡
5幢：靠近中央景觀(guān)，但是沿街、靠近變電站，是高層樓棟中最矮的一棟，均價(jià)10.5萬(wàn)/㎡
相比之下，首開(kāi)的4幢樓是小高層中位置最差的。但一批次的定價(jià)對(duì)市場(chǎng)是一次成功的試探，這給了翡雲(yún)悅府漲價(jià)的信心。
細(xì)品翡雲(yún)悅府這波操作，一批次還未開(kāi)盤(pán)，二批次就已過(guò)會(huì)，連環(huán)動(dòng)作將項(xiàng)目的熱度和價(jià)格一起攀升，完全不斷檔。
二期漲價(jià)，制造了“早買(mǎi)優(yōu)惠”的心理預(yù)期，讓買(mǎi)房人不敢棄一期的號(hào)，又為后續(xù)批次預(yù)留了漲價(jià)空間。
一期的銷(xiāo)售也能反哺二期認(rèn)籌，一期沒(méi)選上房的，會(huì)積極認(rèn)購(gòu)二期。
不出意外的話(huà)，三批次的價(jià)格還會(huì)漲一波。
有購(gòu)房者在社交平臺(tái)表示：華潤(rùn)是怕我們逃走嗎？一期積分沒(méi)入圍，二期馬上就可以開(kāi)始認(rèn)籌，有種被趕鴨子上架的感覺(jué)。
畢竟，市場(chǎng)情緒會(huì)推著購(gòu)房者往前跑。
翡雲(yún)悅府所在地塊是去年土拍限價(jià)后，第一個(gè)溢價(jià)率突破40%的宅地，也是高溢價(jià)宅地中第一個(gè)入市的新盤(pán)。華潤(rùn)置地聯(lián)合體拿下地塊的那一刻起，項(xiàng)目就站在了聚光燈下。
翡雲(yún)悅府的均價(jià)比周邊樓盤(pán)高約8000元/㎡。
為了支撐起價(jià)格，華潤(rùn)落地的產(chǎn)品系是其高端系——悅府，這也是上海落地的第一個(gè)悅府產(chǎn)品。水晶立面、下沉式會(huì)所、全齡架空層，就是要與周邊的樓盤(pán)拉開(kāi)差距。
樣板間做得有點(diǎn)讓人上頭，客廳顯大，每個(gè)空間的收納下足了功夫。
120㎡的高層戶(hù)型是動(dòng)靜分離設(shè)計(jì)，客餐廳面寬達(dá)4.7米。140㎡四房實(shí)際是3 1戶(hù)型，客廳中X空間可開(kāi)可合，客廳面寬約6.5米。
標(biāo)配嘉格納雙開(kāi)門(mén)內(nèi)嵌冰箱，以及博世的灶具、洗碗機(jī)、蒸烤一體機(jī)。臥室主打270°全景采光，6飄窗 1陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，邊套衛(wèi)生間也是雙面采光，并且內(nèi)置了梳妝臺(tái)。
翡雲(yún)悅府周邊目前處于規(guī)劃階段，未來(lái)仍存在著一定的不確定性。所處的新楊思是上海內(nèi)中環(huán)繼前灘、徐匯濱江之后僅存的城市級(jí)成片開(kāi)發(fā)區(qū)域，直接對(duì)標(biāo)前灘、世博板塊，定位上海生活消費(fèi)新高地，上海首個(gè)MCAZ（微型中央活動(dòng)區(qū)），采用POD城市開(kāi)發(fā)模式。
2024年3月，華潤(rùn)置地城市總大換防，原華潤(rùn)置地杭州總經(jīng)理婁山杰，調(diào)任上海公司總經(jīng)理。同年5月，婁山杰開(kāi)始擔(dān)任華潤(rùn)置地（上海）有限公司的法定代表人。
婁山杰在新楊思有場(chǎng)硬仗要打。
履新上海一年，婁山杰主導(dǎo)下的華潤(rùn)先后在寶山大場(chǎng)、普陀桃浦、虹口四川北路、浦東新楊思等板塊拿地，其中投資最大的是浦東新楊思，連續(xù)兩次刷新地王，權(quán)益拿地金額接近70億。
4月8日，華潤(rùn)在浦東新楊思的第二幅地塊規(guī)劃方案也已公示，距離拿地時(shí)間僅過(guò)去一月有余。
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