為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。
案件梳理
一、當(dāng)事人關(guān)系
原告：李楠（實(shí)際購房人）
被告：
甲公司（開發(fā)商，原名為丙公司，2021 年更名）
乙公司（二次購房人）
關(guān)聯(lián)主體：
甲公司第一分公司（甲公司分支機(jī)構(gòu)，2014 年注銷）
王某（甲公司第一分公司負(fù)責(zé)人、甲公司原法定代表人、乙公司原監(jiān)事）
二、關(guān)鍵事實(shí)
原告購房經(jīng)過
2007 年：李楠與甲公司達(dá)成購房意向，預(yù)定朝陽區(qū)F室（以下簡稱“涉案房屋”）。
2011 年 12 月 18 日：
與甲公司第一分公司簽訂《公寓認(rèn)購協(xié)議書》，約定以461.3525 萬元購買涉案房屋，當(dāng)日付清全款（28 筆銀行轉(zhuǎn)賬 428 萬元 + 現(xiàn)金 33.3525 萬元）。
甲公司第一分公司出具《收款確認(rèn)書》，確認(rèn)收到王某代收的購房款。
2011 年 12 月：李楠入住涉案房屋并承擔(dān)全部物業(yè)、水電費(fèi)用至今。
二被告交易詳情
2014 年 2 月 6 日：甲公司與乙公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以 180.04 萬元交易包括涉案房屋在內(nèi)的 41 套房產(chǎn)（涉案房屋單價 9653.62 元 /㎡，僅為原告購房價的 39%）。
2015 年 2 月 13 日：涉案房屋過戶至乙公司名下，但乙公司未支付房款、未實(shí)際占有房屋。
核心證據(jù)爭議
甲公司主張?jiān)孓D(zhuǎn)賬系“王某個人借款”，但司法鑒定確認(rèn)《認(rèn)購協(xié)議書》《收款確認(rèn)書》公章真實(shí)。
乙公司稱交易為“合作分成結(jié)算”，但未能提供資金流水或合作協(xié)議。
爭議焦點(diǎn)
二被告是否構(gòu)成惡意串通
以明顯低于市場價格交易且未實(shí)際支付房款，是否具備非法目的？
王某同時擔(dān)任甲、乙公司高管，能否推定雙方明知涉案房屋已出售？
原告購房關(guān)系的合法性
未簽訂正式商品房買賣合同，但有認(rèn)購協(xié)議、付款憑證及實(shí)際占有事實(shí)，能否認(rèn)定購房關(guān)系成立？
甲公司主張“公章偽造”“轉(zhuǎn)賬為借款” 是否有事實(shí)依據(jù)？
涉案房屋權(quán)屬與登記效力
乙公司通過登記取得產(chǎn)權(quán)，是否構(gòu)成善意取得？
房屋查封是否影響合同效力認(rèn)定？
案件分析
一、原告購房關(guān)系的真實(shí)性認(rèn)定
證據(jù)鏈的完整性：原告提供的《認(rèn)購協(xié)議書》（公章真實(shí)）、2007-2011 年轉(zhuǎn)賬記錄（含 28 筆銀行流水）、《收款確認(rèn)書》及持續(xù)占有房屋的證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈，足以證明其與甲公司存在真實(shí)購房合意（《民法典》第 140 條）。
甲公司抗辯的合理性排除：
主張“轉(zhuǎn)賬為借款” 但未提交借條或還款記錄；
王某作為甲公司第一分公司負(fù)責(zé)人，其收款行為屬于職務(wù)行為，法律后果應(yīng)由甲公司承擔(dān)。
二、惡意串通的司法認(rèn)定
交易行為的異常性：涉案房屋兩次交易價格懸殊（461 萬元 vs 180 萬元），且乙公司未履行付款義務(wù)、未實(shí)際使用房屋，不符合市場交易常理（《民法典》第 154 條）。
關(guān)聯(lián)關(guān)系與主觀故意：王某同時參與甲、乙公司管理，甲公司明知涉案房屋已出售給原告，仍與乙公司簽訂合同，存在損害原告權(quán)益的主觀故意。
合同目的的非法性：二被告所稱“合作分成” 無證據(jù)支持，實(shí)質(zhì)是以虛假交易轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，損害原告作為實(shí)際購房人的合法權(quán)益。
三、善意取得與查封的影響
乙公司不構(gòu)成善意取得：善意取得需滿足“善意、對價合理、登記完成”，但乙公司明知房屋已由原告占有，且交易價格明顯不合理，不具備善意取得要件（《民法典》第 311 條）。
查封不影響合同效力：涉案房屋查封發(fā)生在原告購房之后，不影響對二被告簽訂合同時惡意串通事實(shí)的認(rèn)定。
裁判結(jié)果
確認(rèn)合同部分無效：甲公司與乙公司于2014 年 2 月 6 日簽訂的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中，關(guān)于朝陽區(qū)F室房屋的買賣關(guān)系無效。
案件啟示
惡意串通的認(rèn)定關(guān)鍵點(diǎn)：
交易價格明顯偏離市場價值、未實(shí)際履行付款義務(wù)、主體存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，是判斷惡意串通的重要依據(jù)。
實(shí)際購房人的風(fēng)險防范：
保留完整交易憑證（如轉(zhuǎn)賬記錄、收款確認(rèn)、入住證明），及時辦理網(wǎng)簽備案，避免“一房二賣” 風(fēng)險。
公司高管職務(wù)行為的法律后果：
公司高管以職務(wù)身份實(shí)施的行為，視為公司行為，公司不得以“個人行為” 為由對抗善意第三人。
不動產(chǎn)登記與真實(shí)權(quán)利的區(qū)分：
不動產(chǎn)物權(quán)登記具有公示效力，但法院可依據(jù)實(shí)質(zhì)證據(jù)認(rèn)定真實(shí)權(quán)利歸屬，虛假交易無法對抗真實(shí)購房人。
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